도농복합도시 도시철도 역세권의 토지이용 변화 특성에 관한 연구 : 경기도 광주시 경강선 역세권을 중심으로 = Land Use Changes around Urban Railway Stations in Integrated Urban-Rural Cities : A Case Study of the Gyeonggang Line Stations in Gwangju City, Gyeonggi Province

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 도농복합도시 역세권의 토지이용 변화 특성을 분석했다. 연구 대상은 경기도 광주시의 경강선 도시철도 4개 역세권을 중심으로 하였다. 공간적 범위로는 역세권 반경을 1㎞로 설정하여 1km 구간 내에서 100m 및 250m 단위로 세분화하여 역세권 면적 범위로 하였다. 시간적 범위 는 경강선 개통 일(2016.9.24.)을 기준으로 시기별로 개통전기 3년(2012～2014 년), 개통시점(개통직･전후) 3년(2015～2017년), 개통후기 3년(2018～2020년)인 총 9년(2012～2020년)으로 하였다. 내용적 범위는 역세권 주변 건축 현황을 광 주시 내부자료인 건축허가 대장 데이터를 연구 특성에 맞도록 가공하여 허 가건수, 연면적, 연면적 밀도, 그리고 건축물 용도 특성에 대하여 분석하였 다. 분석 방법으로는 역세권의 총 9년간의 건축허가 특성을 역세권의 시 기별, 거리별, 용도별 토지이용 변화를 분석하였고, 통계적 방법으로 SPSS를 이용한 가중케이스 적용 교차분석을 통해 건축허가 비중의 차 이를 분석하였고, 집중도 분석을 통해 역세권에 균등하거나 편중되게 분포하는 건축물의 용도 차이를 분석하였다. 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 도농복합도시의 역세권의 시기별 건축허가 특성을 분석한 결과, 토지이용 변화에 가장 많은 영향을 미치는 시기는 도시철도 역 개통시 점이었다. 역 중심으로부터 모든 거리 구간에 건축허가량이 높거나 집 중되는 시기는 철도역 개통시점으로, 토지이용 변화가 가장 많은 영향 을 미치는 특성을 보였다. 둘째, 도농복합도시 역세권의 거리별 건축허가 특성을 분석한 결과, 250～500m 거리 구간에서 가장 많은 건축허가가 이루어졌으며, 이는 역세권 개발에서 중요한 구간으로 확인되었다. 역세권의 250～500m 구 간이 역 개통에 따른 토지이용 변화에 가장 큰 영향을 미치는 특성이 있었다. 또한, 역 중심에서 250m 이내의 구간도 건축허가가 많은 특성 을 나타냈다. 한편, 역 중심에서부터 거리 100m단위별 거리 구간에 대 한 건축연면적 밀도를 분석한 결과, 역 중심에서부터 200～300m구간에 서 가장 높은 밀도를 보였고, 200～500m구간까지의 밀도가 높게 분포를 보였다. 이와 같이, 역세권의 100m단위별 역세권의 토지이용 변화 특성을 보더라도, 역 중심에서부터 200m～500m구간, 즉 500m 이내의 구간이 연 면적 밀도가 가장 높은 토지이용 변화 특성을 나타내는 구간으로 연구 결과 로 확인되었다. 이러한 결과는 도농복합도시에서 역세권 개발이 500m 이내의 거리에 서 집중적으로 이루어지고 있으며, 도농복합도시 역세권의 토지이용 변 화가 가장 많은 영향을 미치는 역세권 세력 구간인 역세권 범위로 설정 할 수 있음을 시사한다. 셋째, 도농복합도시 역세권의 용도별 건축허가 특성을 분석한 결과 역세권에는 주거 용도의 건축허가가 가장 큰 비중을 차지하고 있으며, 역세권 토지이용 변화에 가장 큰 영향을 미치는 건축 용도로 분석되었 다. 다음은 상업 용도, 공업 용도, 교육사회 용도, 농수산 용도 순의 건 축허가 비중을 나타냈다. 주거 용도의 건축물은 역세권 모든 거리 구간 의 토지이용 변화에 가장 큰 영향을 미치는 특성이 있었고, 상업 용도 의 건축물은 주로 250m 내에서 높은 밀도를 특성을 보여, 주거 용도와 상업 용도는 주로 역의 중심부에 위치하고, 공업 용도는 역과의 먼거리 에 위치하며, 교육사회 용도 건축물은 역의 중간 거리에 주로 위치하는 특징을 보이는 특성을 나타냈다. 특히, 주거용도가 비중이 큰 것은 주택 공급을 선호하는 위주의 토지이용 변화 특성이라 할 수 있다. 넷째, 도농복합도시 역세권의 건축 용도별로 개통 시기별 건축허가 특성을 분석한 결과, 개통전기에는 주거 용도와 상업 용도가 건축허가 가 가장 많아 역세권 개발 초기 단계에서 주거 및 상업 기반을 구축하 는 특성을 나타냈다. 개통 시점에도 주거 용도와 상업 용도의 건축허가 가 가장 두드러져 교통망 개통으로 인해 역세권이 활성화되면서 주거 및 상업시설 수요가 급증한 시기를 보여주는 특성을 나타냈다. 개통후 기에는 상업 용도와 교육사회 용도가 주를 이루어 역세권이 어느 정도 안정된 이후 상업과 교육, 그리고 사회시설에 대한 수요가 커지면서 당 해 용도의 허가가 증가한 시점을 나타내는 특성이 있었다. 이는 역세권 이 개통과 발전을 하면서 주거 기능과 상업적 기능이 중요해졌다는 것 을 시사하며, 개통후기에는 교육 및 사회적 인프라가 보완되면서 균형 잡힌 발전을 이루어지는 역세권 성장 특성을 보여준다고 할 것이다. 다섯째, 역세권별 용도별 시기별 건축허가 특성으로는 모든 역세권에 서 주거 용도가 강하고 두드러지게 나타나는 특징을 볼 때, 도농복합도 시 역세권의 토지이용 변화 특성은 주거 중심 경향 위주의 성장 속도를 건축허가로 보여주는 점을 분석 결과로 알 수 있다. 특히, 개통시점에 집중되는 것을 볼 때 대중교통의 접근성과 주택개발을 통한 개발이익 사이에 높은 상관관계가 있는 것으로 분석되었다. 다음 상업 용도는 주 거 용도에 두 번째로 종속적으로 따라가는 큰 카데고리로, 철도역 개통 과 더불어 높은 상업적 관심과 교통 중심지의 지속적인 상업 잠재력을 상업 용도의 건축허가가 보여주는 특성이라 할 수 있다. 여섯째, 도농복합도시 역세권의 교차분석 및 분산분석을 실시한 결과, 시기별, 거리별, 용도별의 건축허가 비중의 차이가 모두 유의(p<0.01)한 결과를 나타냈다. 일곱째, 도농복합도시 역세권의 용도별 집중도를 통한 토지이용 변화 특성을 분석한 결과, 주거 용도는 역 개통 시기별 집중도가 낮아 역세 권 주변에 가장 고르게 분포된 토지이용 유형을 나타내, 시간이 지나도 약간의 변동을 제외하고 상당히 균형을 유지하며 역세권에서 상대적으 로 안정적으로 균등하게 분포하는 토지이용 특성을 나타냈다. 상업 용 도는 역 개통 이후 집중도가 크게 증가하여 편중되게 토지이용 특성을 나타냈다. 공업 용도는 집중도가 다른 용도의 중간 정도의 크기로 역세 권에 편중되게 분포했고, 교육사회 용도와 농수산 용도는 집중도가 개 통 시기별 가장 높아 역세권에 가장 편중되게 분포하는 토지이용 특성 을 나타냈다. 주거 용도는 역의 개통 시기나 역세권 중심에서부터 거리 에 관계없이 가장 골고루 균등하게 분포하는 용도이고, 상업 용도는 개 통후기로 갈수록 높아져 역과의 거리가 가까운 역 주변에 편중하게 분 포하는 용도이고, 공업 용도는 역세권의 이용도, 인구활동 및 생산활동 을 추이나 기회를 보며 편중하게 분포하는 용도이고, 교육사회 용도와 농수산 용도는 최고의 집중도 수치를 나타내어 역세권의 인프라, 밀집 도 및 인구 활동 등의 증가를 기대하면서 역과의 거리가 먼 곳에 편중 하게 분포하는 용도의 특성임을 연구 결과로 확인하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제 2 절 연구의 범위 4
• 1. 연구의 범위 4
• 제 2 장 이론적 고찰 5
• 제 1 절 도시철도 역세권의 특성 5
• 1. 도시철도 역세권의 개념 5
• 2. 역세권의 정의 6
• 3. 역세권의 정책 9
• 제 2 절 선행연구 고찰 11
• 1. 역세권의 지가 및 주택가격 변화 요인 11
• 2. 역세권의 토지이용 변화 및 이용수요와의 연관성· 13
• 3. 역세권의 공간적 범위에 관한 연구 15
• 4. 소결 17
• 제 3 장 분석의 틀 26
• 제 1 절 분석체계 26
• 1. 분석 과정 26
• 2. 분석 시점 28
• 3. 분석 변수 29
• 제 2 절 분석대상 역세권의 범위 설정 31
• 1. 역세권의 면적 산정과 적용 31
• 2. 역세권의 총면적 31
• 3. 역세권의 개발 불가능 면적 35
• 4. 역세권 개발 가용면적 38
• 제 3 절 통계분석 방법 39
• 1. 교차분석 39
• 2. 분산분석 42
• 3. 집중도 분석 42
• 제 4 장 광주시 역세권 토지이용변화 특성 분석 44
• 제 1 절 광주시 건축허가 특성 분석 44
• 1. 광주시 역세권 및 건축허가 현황 44
• 2. 광주시 건축허가 특성 분석 53
• 제 2 절 역세권의 토지이용변화 특성 분석 74
• 1. 역세권 시기별 토지이용변화 특성 74
• 2. 역세권 거리별 토지이용변화 특성 85
• 3. 역세권 용도별 토지이용변화 특성 99
• 4. 역세권 용도별 시기별 토지이용변화 특성 123
• 5. 역세권 토지이용변화 특성 분석 종합 139
• 제 3 절 역세권 용도별 집중도 분석 187
• 1. 집중계수 적용과 산정 기초 187
• 2. 용도별 집중도 분석 결과 195
• 제 5 장 결 론 202
• 제 1 절 요약 및 결론 202
• 제 2 절 연구의 의의 및 한계 212
• 참고문헌 215
• Abstract 221