一山新都市의 不動産 去來情報網에 관한 硏究 = (A) Study on the Real Estate Transactions Information Network of Ilsan New Town

국문 초록 (Abstract)

21세기는 인터넷을 이용한 電子商去來가 기존의 流通販賣市場을 혁신적으로 變化하게 하는 去來방식으로 자리 잡고 있다. 消費者를 대상으로 인터넷 쇼핑몰의 流通去來 중심의 형태에서 벗어나 산업계 전반을 통하여서도 금융, 流通등 업종파괴의 확산이 급속함에 따라 企業의 市場 선점 경쟁이 갈수록 치열해지고 있으며 경영에도 디지털 文化革命이 수반되어, 곧 사이버경쟁력이 글로벌 경쟁력의 척도가 되어가고 있다.
이러한 가운데 不動産 去來 형태도 인터넷의 情報網을 통하여 變化할 수밖에 없는 현실에 직면하게 되었다. 지금까지의 不動産仲介業者가 중심이 되어 情報교환을 통한 賣物과 情報를 소개하는 수준을 벗어나 體系的이고 專門的인 서비스의 제공을 필요로 하는 체계가 요구되고 있는 현실이다.
따라서 不動産 去來情報網의 보다 活性化시키기 위한 方案과 方向을 모색할 필요가 있었다.
不動産 去來情報網의 活性化 方案을 강구하기 위한 硏究로서 이 분야와 관련된 선행 硏究 문헌에 대한 理論的 접근을 시도하고 不動産 仲介業所의 중개관련 종사자들을 대상으로 ?一山 新都市의 不動産 去來情報網에 관한 硏究?에 대하여 仲介業所의 不動産 情報網의 이용정도, 不動産 去來情報網의 불편사항, 專屬仲介契約制度 도입과 不動産 情報網의 관계, 不動産 情報網을 통한 直去來 여부, 去來사고의 制度的 장치의 필요 여부 및 不動産 仲介業所의 중개관련 종사자들의 一般的인 事項으로 設問調査를 실시하였다. 수집된 자료를 가지고 設問分析의 결정요인으로 판단되는 직업구분별 학력별 성별 경력별의 變數와 不動産 情報網과 관련한 向後 改善方案의 問題를 提起하여 선택된 응답을 頻度分析 및 交叉分析을 통하여 보다 더 效率的인 不動産 去來 情報網의 發展 方向이 있는지를 分析하였다. 分析의 結果 仲介業所 전용 地域 情報網 및 全國 不動産 情報網이 가지고 特性과 보완해야할 부분이 해당變數에 따라 여러가지로 나타났으며 그에 따른 去來情報網의 개선 方案을 모색하였다.


첫째, 地域적인 情報網으로 不動産 仲介業所의 직업구분에 의한 중개 관련 종사자들은 不動産 情報의 全國 공유가 되지 않아 情報량이 적다라는 여러 가지 變數에 의한 分析에도 공통된 응답의 結果를 나타냈다. 결국은 地域的 不動産 情報網은 한계가 있으며 不動産 情報網의 확충이 요구되며, 地域별 통합 不動産 去來情報網 구축이 필요하다.
둘째로 不動産 情報網을 통한 去來시 去來의 安全性과 신속한 情報의 반영을 위해 여러 가지 變數에 의한 分析을 해 본 結果, 不動産 情報網을 통한 不動産 去來시 去來의 안전을 위한 制度的 裝置와 不動産 去來情報의 신속한 반영을 해야 한다는 硏究結果가 나왔다. 따라서 이를 위해서는 인터넷과 같은 온라인을 통한 不動産 去來는 무엇보다도 去來의 安全性 확보가 중요하다. 특히 사후적인 피해 구제 보다는 사전에 去來사고를 방지할 수 있는 方案이 필요하다. 이와 관련된 制度로서는 에스크로 制度가 있다. 不動産 去來사고에 대비한 保險加入 등도 情報의 正確性을 확보해 주는 制度的 裝置가 될 것이다.
셋째로 不動産 情報網과 專屬仲介契約과 관련한 여러 가지 分析을 하여 본 結果 유의미한 硏究 結果가 이루어 졌다. 不動産 去來情報網의 活性化를 위한 專屬仲介契約이 요구된다는 分析이다. 이를 위해서는 專屬仲介契約 활용유도가 필요할 것이다. 專屬仲介契約은 이미 美國, 日本 등 선진국에서는 가장 普遍化되어 있는 리스팅 계약制度로서 仲介業의 去來秩序의 확립에 커다란 기여를 하고 있으며, 중개의뢰인들에 대한 재산권 보호 및 편익제공 최상의 서비스제공, 우회거래의 금지로 인한 仲介業者間의 알력 방지라는 측면에서 매우 바람직한 리스팅의 방식이다. 仲价業者끼리 나누고 공유하는 정서가 부족한 우리나라의 仲介市場에서 專屬仲介契約制度를 통하여 공유의 정서를 당연시하는 분위기를 파급시킨다면 去來文化를 制度的으로 透明化하고 健全化를 유도하는데 상당 부분 기여할 것이다.
넷째 不動産 市場의 多變化에 대한 直去來 活性化 및 活性化 되지 않는다는 대조적인 分析의 硏究結果가 나왔다. 不動産去來의 活性化가 안된다는 응답은 不動産 의 특성상 이유가 일치되는 면이 많다. 不動産이 가지는 不動産 의 고정성, 去來의 비공개성, 비표준화성, 不動産 가격의 高價性, 不動産의 하자여부의 판명이 어려운점으로 이는 不動産 直去來의 가장 큰 걸림돌이 된다. 위와같은 問題點들이 몇가지 해결된다면 인터넷을 통한 電子商去來를 통한 不動産 도 直去來가 가능할 것으로 보인다. 이와 같은 인터넷 不動産 直去來 장터를 위한 不動産 電子商去來센터가 있을 필요가 있다. 不動産 電子商去來 센터는 국민의 재산권에 관련된 업무인 것을 감안하여 공적인 입장에서 업무가 운영되어야 할 것이다.
본 硏究는 一山新都市의 인터넷을 활용한 不動産 去來情報網을 관찰하여 우리나라의 不動産 去來情報網의 活性化 可能性을 제시하기에 이르렀지만 硏究의 限界가 있었다. 地域的으로 우리나라를 대표할 수 있는 地域을 여러 경로를 통하여 檢證하여 선정하고 응답자의 동일한 수준 , 각 變數에서 나타날 수 있는 誤差를 줄여 본 硏究를 進行하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the 21st century, the electronic commerce (e-commerce) on Internet is greatly reforming existing distribution and sales market. Being free from distribution transactions-oriented business style of Internet shopping mall, the e-commerce is rapidly expanding its scope throughout the industries as a whole to destroy business category of finance and distribution, etc: As a result, the businesses are more keenly competing each other to preoccupy market, and digital culture revolution is prevailing even in the business adminstration to let global competitive edges rely upon cyber competitiveness.
Under such a situation, the real estate transactions forms are also forced to change it on Internet information network. It is the time when the systematic and professional service supply system of real estate information is demanded to improve and overcome existing service level that the information on real estate for sale is exchanged mainly by real estate brokers. Therefore, the revitalization programs and directions for real estate transactions information network are demanded.
The purpose of the study is to research real estate transactions information network (hereinafter called "the information network") revitalization programs and make theoretical approach to precedent study literature and carry out followings: First, the information network of Ilsan New Town of the brokers, who worked for the brokerage of real estate brokers, was researched by questionnaire survey, for instance, use of the information network of the brokers, inconvenience of the information network, relations between the exclusive agency listing system introduction and the information network, whether or not direct transactions through the information network, whether or not systematic tool was needed to prevent transactions accidents, and general matters of the ones who worked for the brokerage of real estate brokers, etc. Second, the collected material was used to research variables of occupation classification, educational background, gender and job experience, etc, which were thought to be determination factors. Furthermore, the information network related improvement program was suggested and selected answers were analyzed by using frequencies analysis and cross-tabulation to find out the development directions of more effective real estate transactions information network. Third, the analysis results showed that characteristics and supplementations of not only the real estate brokers' exclusive local information network but also nationwide network varied depending upon each variable, so that the improvement program of associated information network was surveyed.
The results of the study are:
First, the real estate brokers, who were classified depending upon the brokers' job, could not share nationwide real estate information by local information network, so that they thought that information quantity was not enough. The analysis of various kinds of variables evidenced common answers as well. At last, local real estate information network had its limitations so that the information network needed to be expanded. An integrated information network of each area is demanded to construct it.
Second, many variables were analyzed to reflect transactions safety and prompt information at transactions through the information network: The analysis results showed that the real estate transactions over the information network needed not only the systematic tool for transactions safety but also prompt reflections of the real estate transactions information. Therefore, online real estate transactions on Internet gave first priority to secured safety of the transactions. In particular, preliminary accident prevention program was thought to be more important than post relief system was: For instance, the Escrow system is said to be an example. The insurance subscription in preparation for the real estate transactions related accident can be a systematic tool to secure exact information.
Third, the information network and the exclusive agency listing system were analyzed in various ways and had statistical significance. An exclusive agency listing system was demanded to revitalize the information network. The real estate brokers in the market of the nation are reluctant to share information each other. If the exclusive agency listing system would extend atmosphere of information sharing thought, real estate transactions culture could be transparent and considerably contribute to sound management.
Fourth, the study showed two types of contrasted analysis results: the diversification of real estate market, and non-diversification. The direct transactions of real estate have difficulties because of followings: real estate's fixing state, the transaction's non-disclosure, non-standardization, expensive prices of real estate, and difficult identification of real estate defects, etc. If the problems could be solved, the direct transactions over Internet e-commerce would be actively done. The real estate e-commerce center is needed to revitalize the direct transactions market. The real estate e-commerce transactions center shall do business of the people's property rights so that it is demanded to manage business from official point of view.
The study surveyed the real estate transactions information network using Internet system of Ilsan New Town and suggested possible revitalization of the information network, but had its limitations. The study is asked to be conducted by testing and selecting the areas, which can represent the nation regionally, through many channels, and reducing errors which may occur at each variable.

목차 (Table of Contents)

• 目次
• I. 序論 = 1
• 第1節 硏究의 目的 = 1
• 第2節 硏究範圍및 方法 = 3
• II. 不動産 去來情報網의 理論的考 察 = 5
• 第1節 不動産 去來情報網 = 5
• 1. 不動産 去來情報網의 意義 = 5
• 2. 不動産 去來情報網 制度및 導入背景 = 6
• 3. 不動産 去來情報網의 機能및 必要性 = 10
• 第2節 인터넷과 不動産 去來의 變化 = 14
• 1. 인터넷 使用人口의 增加 = 14
• 2. 인터넷과 電子商去來 = 14
• 3. 不動産 去來의 變化와 電子商去來 = 16
• III. 外國및 우리나라 不動産市場의 去來情報體系 分析 = 25
• 第1節 外國의 不動産市場의 去來情報體系 分析 = 25
• 1. 美國 去來情報體系 分析 = 25
• 2. 日本 去來情報體系 分析 = 28
• 第2節 우리나라의 不動産 去來 情報體系 分析 = 32
• 1. 不動産 去來情報體系의 分析 = 32
• 2. 不動産 去來情報網活用分析 = 41
• 3. 不動産 去來情報網活用方案 = 46
• 4. 示唆點 = 52
• IV. 一山新都市 地域및 不動産 去來 情報網 分析 = 53
• 第1節 一山新都市의 分析 = 53
• 1. 地域特性 = 53
• 2. 不動産 仲介業所 現況 = 56
• 第2節 一山新都市 不動産 去來情報網 分析 = 57
• 1. 不動産 去來情報網 現況 = 57
• 2. 問題點 = 60
• V. 一山新都市의 不動産 去來情報網에 관한 硏究 設問調査 = 63
• 第1節 設問調査의 設計 = 63
• 第2節 調査分析結果 = 64
• 1. 一般事項 = 64
• 2. 分析結果 = 67
• VI. 結論 = 82
• 부록
• 一山新都市의 不動産 去來情報網에 관한 設問 調査 = 86
• 參考文獻 = 94
• ABSTRACT