부동산 부실등기 방지를 위한 법적 개선 방안 : 등기 단계별 개선 요인 중요도 분석 = Legal Improvement Measures to Prevent Defective Real Estate Registration -Analysis of the Importance of Improvement Factors at Each Registration Stage-

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 우리나라 부동산등기 제도의 구조적 문제를 해결하고 현실적 대안을 도출하고자 전문가와 실무자 인식에 기반하여 제도개선 방안의 중요도를 분석하 였다. 형식적 심사주의와 절차적 행정에 치우쳐 있는 현행 등기 제도는 국민 재 산권 보호와 거래 안전성 확보라는 등기 제도의 기존 목적을 충분히 달성하지 못 하고 있는 것이 현실이다. 이에 본 연구는 우리나라 부동산등기 제도의 구조적 문제를 해결하고 현실적 대안을 도출하고자 등기 행정의 심사를 맡고 있는 등기 실무관들과 등기 신청 업무를 담당하는 법무사·변호사·법률사무소 사무장들을 대상으로 한 계층 분석 과정을 실시하여 실무적 관점에서의 제도개선 방안의 우 선순위와 정책적 도입 가능성을 도출하였다. 국내외 부동산등기 관련 법제도 분석, 선행 연구 고찰과 실무자 심층 면담 등을 통한 연구 결과 부실등기 방지를 위한 법적 개선 방안으로 도입·운영 가능성 높 은 12개 개선 과제가 도출되었다. AHP 조사분석 결과 등기 전문가들은 정보통신 기술을 활용한 신뢰도 강화 방안, 사전적 권리 보호 장치(SMS 알리미 서비스, 예 고등기, 부기등기 등)를 가장 중요하게 평가하였다. 반면 사후적 구제 제도(이의 등기, 피해보상, 정정등기)는 상대적으로 낮은 순위로 평가되었다. 이런 결과는 부 동산등기 제도의 발전 방향이 사전적 예방, 실질적 심사, 사후적 구제가 균형을 이루는 권리 보호 중심형 등기 행정 체제로 전환되어야 함을 시사하고 있다. 본 연구는 AHP 조사 방법을 활용하여 등기 실무자들의 인식을 반영한 부동산등기 행정 개선에 관한 실증적 근거와 정책적 방향을 제시한 점에서 학문적 의의가 있 다. 향후 부동산 행정의 디지털 전환, 공공 신뢰 회복, 법적 안정성 강화를 위한 제도 개혁의 기초 자료로 활용될 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제 3 절 연구의 구성 및 체계 4
• 제 2 장 부동산등기 제도 및 선행연구 고찰 7
• 제 1 절 우리나라 부동산등기 제도 7
• 1. 부동산등기 제도의 연혁 7
• 2. 부동산등기에 적용되는 법규 9
• 제 2 절 외국의 부동산등기 제도 12
• 1. 독일 12
• 2. 스위스 18
• 3. 미국, 영국 및 호주(영미법계) 21
• 제 3 절 부동산 거래의 신뢰성 제고를 위한 제도 고찰 24
• 1. 법적 안정성 확보제도 24
• 2. 행정적 안정성 확보제도 34
• 제 4 절 선행연구 고찰 37
• 1. 부동산등기 거래 안전에 관한 연구 37
• 2. 부동산등기 제도 관련 연구 39
• 3. 부동산 공시제도 개선에 관한 연구 40
• 4. 선행연구와의 차별성 41
• 제 3 장 부실등기와 개선 방안 요인도출 43
• 제 1 절 부실등기 개념 정의와 발생 원인 43
• 1. 부실등기 정의 43
• 2. 부실등기 발생 원인 44
• 제 2 절 부실등기 사례 45
• 1. 근저당권 임의 말소 사건 45
• 2. 무권리자인 국가의 토지 처분 사건 46
• 3. 무권리자로부터의 소유권 이전 사건 47
• 4. 근저당권설정계약서 등에 대한 위조 사건 47
• 5. 참칭상속인의 소유권 취득 사건 48
• 제 3 절 부실등기 사례의 시사점 49
• 제 4절 부실등기 방지를 위한 개선 방안 요인 도출 49
• 1. 1차 항목 도출을 위한 선행연구 고찰 내용 49
• 2. FGI의 개념과 분석 절차 51
• 3. 2차 항목 도출 결과· 53
• 제 4 장 AHP를 활용한 개선 방안 중요도 분석 55
• 제 1 절 AHP 분석 방법 55
• 1. AHP의 분석 55
• 2. AHP 조사를 위한 계층 구조 설정 56
• 3. 쌍대 비교(Pairwise Comparison) 수행과 일관성 검토 57
• 제 2 절 중요도 분석 결과 58
• 1. 응답자 현황 58
• 2. 상위계층 분석 결과 59
• 3. 부동산등기 신청 전 단계에서의 상대적 중요도 및 우선순위 61
• 4. 부동산등기 접수 중 단계에서의 상대적 중요도 및 우선순위 64
• 5. 부동산등기 완료 후 단계에서의 상대적 중요도 및 우선순위 67
• 6. 계층별 우선순위 및 중요도 69
• 7. 종합 우선순위 및 중요도 72
• 제 5 장 부실등기 방지를 위한 법적 개선 방안 74
• 제 1 절 등기 신청 전 단계 74
• 1. SMS 알리미 의무화(등기의무자 권리 보호) 74
• 2. 실거래신고시스템을 활용한 예고등기 도입 75
• 3. 확정일자 제도를 이용한 부기등기 도입 76
• 4. 사전공시를 위한 가등기 활용(등기권리자 권리 보호) 78
• 제 2 절 등기 접수 중 단계 80
• 1. 자격자대리인 본인확인 절차 강화 80
• 2. 인감증명제도 및 본인서명사실 확인제도 개선(본인 확인 강화) 85
• 3. 등기관의 실질적 심사권 부여 86
• 4. 등기 원인증서 (준)영구적 보관 88
• 제 3 절 등기 완료 후 단계 95
• 1. 권리보험 활성화 95
• 2. 이의 등기 제도 도입 99
• 3. 정정등기 청구권 제도화 100
• 4. 피해보상제도 도입(거래위험 보호 방안) 102
• 제 6 장 결론 107
• 제 1 절 연구 결과 107
• 제 2 절 연구의 시사점 및 정책제언 108
• 제 3 절 향후 연구 방안 110
• 참고 문헌 111
• ABSTRACT 116
• 부록 118