서울시 뉴타운 사업의 개선방안에 관한 연구 : 재정비 촉진 지구를 중심으로 = (A)Study on the Imprevement Plan of the Seoul City New Town Project : Focused on the Readjustment Promation District

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The new town project, unlike the existing redevelopment project, is evaluated as a new approach model that can comprehensively and innovatively improve the qualitative level of the residential environment. The Kangbuk New Town project of Seoul City has attempted to present the new residence development method that can resolve the unbalance between Kangnam and Kangbuk districts by working out several means for overcoming the practices inherent in the existing residence development. method from the early stage of planning. But in spite of the strong desire of Seoul City, it is difficult to take an optimistic view of the new town project now. Among other things, it is difficult to raise financial resources. Accordingly, specialists advise that the new town project requires 'choice and concentration. First of all, it is not late to increase development project areas gradually after adopting 2~3 places as the wide-area development district, equipping them with infrastructures and succeeding it them.
In the new town where the development district(promotion district) and the preservation district(retention district) co-exist, there is a possibility of controversy over the equilibrium of development between residents in both districts. To resolve this controversy, it is necessary to take into consideration the resident-led development method and carry forward with it with the time enough to reflect its contents in the 2nd and 3rd new town project in the model district. The confrontation of diverse interests should be adjusted by the clear and fair evaluation and criterion. And the right to live of the small landowners and tenants alienated by the market principle should be institutionally protected. All kinds of unreasonable and inefficient elements of the administrative procedure should boldly wiped out. Finally, the strong centripetal force is needed to integrate and adjust diverse interests and objectives and residents' interests and publicity should be harmonized. For this purpose, it is necessary to examine the joint civil-government redevelopment method.
Several problems currently occur in the new town projects of Seoul City. Especially, the vacant houses arising from the reduced inflow of the population such as purchasers or new tenants after original inhabitants move to the other areas following the expiration of the lease period or the sale of the house rapidly ghettoizes the pertinent area and becomes the dangerous area that triggers the social problem such as fire, crimes and the like. This danger becomes larger as the procedure for the project becomes delayed. The role of the public sector is not so much to provide simple support for residents' activity as to propose the ideal development method through its active participation. the new town project has already been transformed into the concern of all people, not the project confined to Seoulites. It is necessary to make a more sufficient examination and inspection of it because Seoul government takes the initiative in it and other cities take an interest in it. Accordingly, for the public sector including Seoul City government to carry forward with the successful new town project, it is necessary to induce active participation and creative wisdom by fostering the community with related agents and accept the reasonable proposal of related agents and the group of civil specialists.

국문 초록 (Abstract)

뉴타운 사업은 기존의 재개발과는 달리 주거혼경의 질적 수중을 종합적이고 획기적으로 개선할 수 있는 새로운 접근 모델로 평가 받고 이쓴ㄴ데 서울시 강북 뉴타운사업을 계획 초기부터 기종의 주거지 개발 방식이 갖고 있던 관행을 극복하기 위한 여러가지 수단을 강구해서 강남,부 불균형을 해소 할 수 있는 새로운 주거지 개발 방식을 제시하려고자 했다. 그러나 서울시의 강한 의욕에도 불구하고 현재로선 뉴타운 사업을 낙관하기는 어렵다. 재원 마련이 쉽지 않기 때문이다. 이에 따라 전무가들은 뉴태운사업에 '선택과 집중' 이 필요하다고 주문한다. 먼저 2~3곳을 광영개발, 기반시설을 충분히 갖춰 성공사례를 만든 뒤 점차 개발사업 지역을 늘려다고 늦지 않다는 예ㅒ기다. 개발지고 (촉진지구)와 보존지구(존치지구)가 공종하는 뉴타운에서는 두 지역 주민간 개발 형평성 눈란이 불거질 우려마저 있다.
그러기 위해서는 주민 주도형의 개발 방식에 대한 고려가 필요하며 시범지역 뉴타운 ㅅ업에 대한 진지한 평가와 반성을 통하여 그 내용을 2차, 3차 누타운에 반영하는 시간적인 여유를 가지고 추진해야 한다. 다양한 이해관계의 대립은 명확하고 공정한 평가와 기준에 의하여 조정되어야 한다. 또한 시장 원리에 의하여 소외되는 여세지주와 세입자는 제도에 의하여 기본적 생존권이 보호되어야한다. 행정 절차상의 각종 불합리하고 비효율적인 요소는 과감히 제거되어야 한다. 마지막으로 다양한 이해와 목표를 통합하고 조정하기 위한 강한 구심력이 필요하며 주민의 이익과 공공성이 조화되어야 한다. 이를 위해서는 민관합동재개발방식을 검토해 볼 필요가 있다.
현재 뉴타운 사업 지역에서 발생되는 여러 가지 문제점 중에서도 특히 원래의 거주자들이 매도 혹은 임대기간 만료이후 타 지경으로 더난 후 매수자나 새로운 제입자등 유입인구가 감소하면서 생긴 빈집 등은 해당지역의 급속한 슬럼화를 조장하고 화재와 범죄 등 사회 문제를 유발시키는 위험지역이 되가고 있으며 사업절차가 지연될수록 이렇게 위험은 커져 가는데 공공의 역할은 주민 활동에 단순한 지원만 하기보다는 공공기관이 적극 참여하여 이상적 개발방식을 제안해야한다. 이미 뉴타운 사업은 서울시민에 국한된 사업이 아닌 전국민의 관심사로 전환되었으며 서울시가 선도적으로 진행하는 관계로 다른 도시에서도 많은 관심을 가지고 지켜보고 있기에 더욱 더 충분한 컴토와 신중을 기할 필요가 있다. 따라서 서울시를 비록한 공공부문에서 성공적인 뉴타운 사업의 추진을 위해서는 관련주체들과의 커뮤니티조성으로 적극적인 참여와 창의적인 지혜를 모으고, 관련주첵와 민간전문가집단의 합리적인 제안을 받아들이는 자세가 요구되는 시점이라고 할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 17
• 1. 연구의 배경 및 목적 = 17
• 2. 연구의 범위와 방법 = 20
• 제 2 장 뉴타운 사업의 이론적 고찰 = 22
• 제1절 뉴타운 사업의 개념 = 22
• 1. 뉴타운 사업의 일반적 개념 = 22
• 2. 우리나라 뉴타운 사업의 연혁 = 23
• 3. 서울시 뉴타운 사업의 개념 = 24
• 제2절 외국의 뉴타운 사업 현황 = 27
• 1. 영국의 뉴타운 사업 = 28
• 2. 미국의 뉴타운 사업 = 31
• 3. 일본의 뉴타운 사업 = 33
• 4. 시사점 = 38
• 제3절 선행 연구 검토 = 41
• 제 3 장 서울시 뉴타운 사업의 관련제도 현황 = 43
• 제1절 서울시 뉴타운 사업 현황 = 43
• 1. 뉴타운 사업의 등장 배경 = 43
• 2. 뉴타운 사업의 법적 현황 = 50
• 제2절 재정비 촉진사업의 현황과 서울시 뉴타운 사업의 비교 분석 = 60
• 1. 공공의 개입 가능성 확보 = 60
• 2. 재정비 촉진지구의 부동산 거래의 제약 요건 = 61
• 3. 도시 재정비 촉진을 위한 특별법 현황 = 63
• 제 4 장 서울시 뉴타운 사업의 개선 방안 = 68
• 제1절 서울시 뉴타운 사업의 추진과정 = 68
• 1. 제1기 뉴타운 사업 = 68
• 2. 제2기 뉴타운 사업 = 72
• 3. 제3기 뉴타운 사업 = 82
• 제2절 서울시 뉴타운사업 지역의 문제점과 개선 방안 = 88
• 1. 인구 감소에 따른 슬럼화 지역 증가 = 88
• 2. 순차적 사업 시행에 따른 경제성 하락 = 97
• 3. 재건축 지역의 투기조장 확산 우려 = 111
• 제 5 장 결론 = 116