공인중개사의 부동산컨설팅업무 수행에 관한 연구 = (A) study on the performance of licensed real estate agents in real estate consulting

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 한국의 공인중개사제도와 부동산컨설팅업의 현황 및 실태에 대하여 고찰한 후 공인중개사의 부동산컨설팅 수행능력을 제고하기 위한 적절한 방안을 연구하는데 그 목적이 있다. 따라서 본 논문의 중요한 테마는 공인중개사의 업무범위의 확대, 부동산컨설팅 수행에 따른 문제점과 개선방안 등이다.
부동산의 취득ㆍ이용ㆍ처분은 핵심적인 부동산활동으로서 각 단계별로 다양한 부동산서비스활동을 필요로 한다. 권리분석, 감정평가, 중개, 등기, 세무, 개발, 시공, 관리, 금융, 분양 등의 서비스활동이 각 분야의 전문가로부터 제공됨으로써 부동산활동은 소기의 목적을 달성하게 된다. 이중에서 부동산컨설팅은 부동산과 관련된 문제에 당면하고 있는 의뢰인에게 전문적인 상담이나 자문 등의 서비스를 제공하는 전문활동으로서 부동산활동이 복잡다기화되는 오늘날에는 매우 필요한 기능으로 인식되고 있다.
과거 지가상승과 주택가격의 급등에 편승한 자본이득의 획득이 부동산투자의 일반적인 방식이었다면 현재는 치밀한 시장분석과 지역분석, 타당성 분석 등의 토대 위에 최적의 투자대안을 도출하는 과학적 투자방식을 요구하는 시대라 할 수 있다. 전문가의 식견과 경험을 활용한 부동산투자는 의사결정의 시행착오를 예방하고 투자효율을 증대시킬 수 있어 바람직한 부동산활동이 되는 것이다.
본고에서는 부동산컨설팅의 개념 및 필요성과 사회적 기능, 여러 나라의 부동산컨설팅 제도의 현황과 실제, 우리나라 부동산컨설팅업의 현황과 과제 등을 검토하였다. 또한 부동산중개업무를 담당하는 공인중개사제도의 의의 및 필요성, 공인중개사의 중개업무와 관련한 다양한 상담서비스를 수행하는 문제에 대해 집중적으로 고찰하였다. 그 결과 공인중개사는 부동산서비스 활동의 중추기능인 중개업무를 담당하는 전문가로서 자격시험과 소정의 교육과정을 이수하여 부동산문제에 대한 상담서비스를 제공하는데 필요한 기본자격을 구비하고 있음을 알 수 있다. 즉 공인중개사는 부동산현상에 대한 전문적인 식견과 지역정보 및 풍부한 현장경험을 보유함으로써 부동산문제에 대한 종합서비스를 제공할 수 있는 전문가라 할 수 있다. 그러나 대부분의 공인중개사는 부동산문제에 대한 상담전문가로 인정받지 못함으로써 활동범위는 중개업무에 국한되어 있고, 중개업무 자체도 전문 서비스 활동으로 인정받지 못하여 매우 낮은 중개보수에 만족해야 하는 등 공인중개사제도가 제자리를 찾지 못하고 있는 점은 시급히 해결되어야 할 과제이다.
공인중개사의 부동산컨설팅수행에 따른 문제점과 개선방향에 대하여 요약하면 다음과 같다.
첫째, 법과 제도의 미비를 들 수 있다. 둘째, 보수체계 미확립의 문제이다.
셋째, 컨설팅서비스에 대한 낮은 사회적 인식도 문제점으로 대두되고 있다.
넷째, 종합부동산서비스의 제공이 필요하다는 점이다.
이와 같은 현실을 감안하여 공인중개사의 부동산컨설팅 수행능력을 제고하기 위한 방안을 다음과 같이 제시한다.
첫째, 공인중개사의 업무범위를 확대하여 부동산컨설팅업무를 포함시킨다.
둘째, 컨설턴트 양성을 위한 교육프로그램을 개발한다. 셋째, 공인중개사의 전문성을 제고한다. 넷째, 윤리의식을 함양한다. 다섯째, 종합부동산서비스를 제공하는 시스템을 구축한다.
끝으로 공인중개사의 종합부동산서비스 제공에 대한 당위성과 효율성에 대하여 살펴본다. 공인중개사는 부동산활동의 핵심에 해당하는 중개활동을 전문적으로 담당하고 있어 시장의 움직임에 민감하며, 부동산현상과 지역정보에 정통하고 풍부한 거래정보를 보유하고 있다. 부동산문제에 대한 다양한 상담 경험을 갖고 있으며 여러 분야의 전문가의 조력을 얻기에도 용이한 위치에 있다. 법령에 의한 적절한 규율을 통하여 의뢰인 보호에도 충실할 수 있다. 따라서 공인중개사 중 부동산컨설팅 수행능력을 갖춘 자에게 종합부동산서비스를 제공하게 하는 것이 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• (1) 연구의 범위 3
• (2) 연구의 방법 3
• Ⅱ. 공인중개사의 업무범위 5
• 1. 공인중개사제도의 필요성 5
• (1) 공인중개사제도의 현황 5
• (2) 공인중개사제도의 필요성 9
• 2. 각국의 부동산중개업자의 업무범위 13
• (1) 미국 13
• (2) 영국 15
• (3) 일본 16
• 3. 공인중개사의 업무범위 19
• (1) 부동산중개업 19
• (2) 부동산컨설팅업 21
• (3) 경매부동산의 매수신청 대리업무 22
• Ⅲ. 부동산컨설팅업의 현황과 발전방향 26
• 1. 부동산컨설팅의 개념 및 필요성 26
• (1) 부동산컨설팅의 개념 26
• (2) 부동산컨설팅의 필요성과 기능 28
• (3) 부동산컨설턴트가 갖추어야 할 능력 30
• (4) 부동산컨설팅의 업무내용 32
• 2. 부동산컨설팅업의 현황과 과제 35
• (1) 주요국의 부동산컨설팅업의 현황 35
• (2) 주요국의 부동산컨설팅제도의 비교 45
• (3) 우리나라 부동산컨설팅업의 문제점 48
• 3. 우리나라 부동산컨설팅업의 발전방향 52
• (1) 자격제도 정비 52
• (2) 교육훈련체계 구축 및 전문인력 양성 54
• (3) 컨설팅 기법의 고도화 및 기초정보의 축적 55
• (4) 종합정보시스템 구축 56
• (5) 보수체계의 정비 57
• Ⅳ. 공인중개사의 부동산컨설팅업 수행에 따른 문제점과 개선방안
• 1. 공인중개사의 컨설팅업무수행의 적격성 58
• (1) 부동산전문가로서의 기본자격 구비 58
• (2) 부동산현상과 지역정보에 정통 62
• (3) 풍부한 현장경험 64
• (4) 부동산종합서비스 제공 65
• 2. 공인중개사의 컨설팅업무 수행에 따른 문제점 68
• (1) 법과 제도의 미비 68
• (2) 보수체계의 미확립 69
• (3) 낮은 사회적 인식 71
• (4) 전문적인 업무영역으로 인정받지 못하는 점 72
• 3. 공인중개사의 컨설팅업무 수행에 따른 개선방향 73
• (1) 공인중개사의 업무범위 조정 73
• (2) 컨설팅수수료 체계의 확립 74
• (3) 교육체계 정비 75
• (4) 전문성 제고 78
• (5) 윤리의식 함양 80
• (6) 종합부동산서비스 제공 83
• Ⅴ. 결 론 84
• 참고문헌 87
• Abstract 89