서울시 주택재개발사업의 공공시설 및 임대주택 확보실태와 개선방안

국문 초록 (Abstract)

서울시는 주택재개발사업에서 민간부문의 주도적인 공공기여를 통해 공공시설과 재개발임대주택을 양적으로 확충해왔다. 하지만 저성장, 부동산 경기 침체 등 사회경제적 여건 변화로 사업이 정체되어 공공시설과 임대주택의 공급에 어려움을 겪게 되었다. 반면 삶의 질 향상으로 다양한 수요에 부응하기 위한 공공시설의 공급이 요구되고 있다. 따라서 저성장시대에 적합한 재개발사업의 공공시설과 임대주택 확보방안과 이에 대한 정책 마련이 필요하다.

양 중심, 획일적으로 공공시설과 재개발임대주택을 확보

주택재개발사업의 공공기여 중 도로와 공원이 90% 이상을 차지하고 있다. 공공기여가 용적률 완화 수단으로 인식됨에 따라 공공시설은 주민의 이용과 접근성에 대한 고려보다 양 중심으로 확보되고 있다. 공공시설 부담 기준도 구역 여건과 사업성이 반영되지 않고 사업구역에 일률적으로 적용됨에 따라 과도하게 공공기여를 해야 하는 구역이 나타나고 있다. 제도적으로 공공기여에 따른 건축규제 완화 관련법이 이원화되어 있어 제도 적용에도 혼란이 발생하고 있다.

일본은 공공이 사업에 참여하는 다양한 사업방식을 운용

일본은 시가지재개발사업 추진 시 자금조달을 안정화하고 사업 부담을 경감하기 위하여 다양한 체비시설 처분 제도를 마련하였다. 특히 오사카부(府) 토요나카시(市) 노다지구(區) 시가지재개발사업에서는 시와 공공기관이 ‘참가조합원’으로 참여하여 시가지재개발사업의 사업성을 보장하고 공공임대주택을 확보하였다. 또한 지역특성을 반영한 다양한 사업방식을 적용하여 사업을 추진하였다.

저성장시대에 적합한 합리적인 방안 마련이 필요

저성장시대에 공공시설과 재개발임대주택을 확보하기 위해서는 공공의 역할을 강화하여 공공성과 사업성의 균형을 유지하는 방안을 마련할 필요가 있다. 이를 위해서 공공참여조합원제도를 도입하고, 다양하고 유연한 공공기여가 가능하도록 관련 제도 개선이 필요하다. 이와 함께 공공기여에 대한 통합적인 관련 지침 마련, 공공기여 방안의 다양화, 저성장시대에 적합한 기부채납 체계로 단계적 개선, 재개발임대주택의 인수비용 및 절차의 현실화 등 공공기여에 대한 행정지원체계의 개선이 필요하다.