부동산마케팅과 중개업활성화 방안에 관한 연구 : 중개실무를 중심으로 = A Study on Real Estate Marketing and Revitalizing Brokerage Business -Focusing on Brokerage Business

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

An aim of this study is to propose strategies for revitalizing real estate brokerage business when it comes to practical affairs rather than offering academic reviews or showing strategies. Based on understanding practical brokerage business, this study offers various brokerage services in accordance with clients’ needs in practical situations.
In order to achieve the aim of study, it defines a notion of Real Estate Marketing, and observes systems of real estate brokerage business in Korea. In Chapter 3, as a strategy for revitalizing real estate brokerage business, Real Estate Marketing mics has been reviewed in a academic point of view in paragraph 1. From paragraph 2, Clients services strategies have been offered under practical real estates brokerage business circumstances. In paragraph 3, this study has shown several checkpoints for clients in a real estate transaction, showing examples of brokerage incidents and frauds. Also, this study proposes some protections that keep clients from brokerage frauds as one way of revitalizing real estate brokerage business. For using objective methods, Questionnaires has been operated, and its target subject is real estate broker in Daejeon. Based on results from the questionnaires, academic reviews, and field experiences, this study shows following conclusions as a strategy for revitalizing real estate brokerage business.
First, Share information among brokers and high quality services for the clients.
Second, Utilize real estate transaction database, enter into in between franchises, and employ various Internet sites for researching information.
Third, Specialize Brand Marketing for brokerage office and professional brokers
Fourth, Establish database of whole process of transaction, which is from interviews to management, and Set up details and update database about business plans.
Finally, Map out strategies that keep from transaction frauds in practical affairs
There are a lot of considerations that broker should review before transactions except for aforesaid 5 statements. For keeping from transaction frauds, results from questionnaires of real estate broker as follow;
Most important thing for avoiding transaction frauds is to that the brokers shall check up registration books or other ownership documents. Confirming ownership history shall not be ignored. Connection between real estate and financial system can be shown in confirming banking loan mortgage. Notes in the transaction shall be specified and details. It is also important to Fully understand and be explained the target real estate and Leashing protection Law. For brokers, he or she shall not pay by proxy, and shall keep eye on double transactions and forged documents. In some cases, brokers may not totally trust clients. And if the broker is greedy about service charge, it may cause brokerage breakdown.
Nowadays, real estate brokerage is not only about introducing target real estate and making transaction formation. Professional real estate broker shall be equipped in terms of synthesizing information and specializing business skills for fulfill the clients’ needs. It might happen legal problems on progress of transaction. Besides, real estate and financial system wouldn’t be separated. The broker shall be aware of taxation for those who are sensitive to taxation, In Korean circumstance; the broker shall be active according to the streams of Real Estate Governmental strategies.
In real estate business, it needs to develop frame-set and scientific marketing methodology. For that, training professional personnel that help the clients to trust professional real estate brokerage. If there is some doubt that the clients have about the brokers, it shall be clear up. According to the static tics issued by Ministry of Construction and Transportation, Korea has 176 thousand and 88 real estate brokers in time June 2005 now. We cannot say that just achieving real estate brokerage certificate can’t guarantee their additional values as professional brokers. In order to bolster real estate business in Korea, it requires total supports in terms of social, governmental, academic and practical fields with establishing business systems and principles.
With those supports, personally, the brokers shall try to motivate and develop themselves. After personal and professional development as a broker, he can be competitive professional real estate broker.

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 부동산중개업 활성화 전략을 제안함에 있는데 학문적 제시나 정책의 제안에 있기 보다는 중개실무현장에서 공인중개사가 고객에게 현실적으로 다가갈 수 있는 여러 가지의 중개서비스 제안에 있다.
이에 본 연구는 부동산마케팅에 관한 개념을 정립하고 현재 우리나라의 부동산중개업 제도를 살펴보았다. 제3장 제1절에서는 부동산중개업 활성화 전략으로 먼저, 이론적으로 부동산마케팅 믹스를 고찰하였고 제2절에서는 중개현장에서의 고객서비스 방안을 제안 하였다. 제3절에서는 중개업활성화 전략 중 하나로 중개 시 유의사항과 중개사고·사기의 사례와 예방책을 제시하였다. 객관적 방법으로 대전광역시 서구에서 부동산업을 하고 있는 공인중개사를 대상으로 설문조사를 하였다. 설문조사를 하여 추출한 결과와 문헌의 연구, 중개실무의 경험을 더하여 종합적으로 제안한 중개업활성화 방안은 다음과 같다.
첫째, 부동산중개업자간에 정보를 공유하고 고객에게 친절한 서비스.
둘째, 부동산 거래정보망활용, 중개프랜차이즈 가입, 정보조사를 위해 각종 인터넷사이트의 활용.
셋째, 중개업소와 중개전문가의 특성화된 브랜드 마케팅.
넷재, 중개 의뢰한 고객의 개별적 특성을 고려한 후 고객의 면담부터 관리에 이르기까지 데이터베이스를 구축하여 중개에 활용하는 데이터베이스 마케팅, 공인중개사 스스로는 1일부터 1년 단위의 세심한 업무계획의 실천.
마지막으로, 실무에서 중개전문가가 거래사고·사기를 당하지 않는 전략.
위의 다섯 가지 외에도 중개실무에서 중개업활성화를 위한 전략은 많으리라 사려 되며 마지막 거래사고·사기예방책에 대한 설문조사의 결과 제시된 공인중개사의 의견은 다음과 같다.
먼저 가장 중요시 되는 부분은 역시 등기부 등 물건관련 서류를 공인중개사가 직접 열람하고 확인해야 한다는 의견이다. 소유권(대리권)확인도 분명히 해야 한며 은행대출 포괄근저당권 확인의 중요성 지적은 부동산과 금융이 밀접한 관계에 있음을 얘기해주고 있다. 계약서 특약사항은 구체적으로 내용을 명시해야 하며 중개대상물, 임대차보호법의 확인·설명도 꼭 필요함을 강조하고 있다. 또한 공인중개사는 물건대금 대납을 하지 말아야 하며 매도인에 의한 이중계약사기, 현대기술발달에 따른 주민등록 위조사기를 조심해야 한다. 이 외에 중개의뢰인의 말을 무조건 100%신뢰해서는 안 되며 중개전문가의 수수료에 대한 지나친 욕심은 중개 사고를 부를 수도 있다는 의견도 나왔다.
현대사회에서 부동산중개라 하여 고객이 중개전문가에게 단순히 중개대상 물건확인이나 계약서 작성만을 원하는 것은 아니다. 중개전문가는 고객의 욕구를 만족시키기 위해서 정보의 종합성과 전문성을 갖추어야 한다. 계약의 진행이나 완성 시 법률적 문제가 있을 수 있다. 또한 부동산과 금융을 분리시켜 생각할 순 없다. 과세에 민감한 고객을 위해선 세무도 알아야 한다. 고객이 원하는 것이 무엇인지 알려면 심리학도 해야 한다. 특히 우리나라 부동산은 정책에 시장이 민감하게 반응함도 직시해야 한다.
부동산업계는 마케팅의 체계적이고 과학적인 기법을 개발해야 한다. 전문 인력도 양성하여 고객에게 신뢰도를 높이고 업계의 공신력도 키워야 한다. 고객에게 공인중개사에 대한 불신감이 있다면 해소 시켜야 한다. 건교부에 따르면 2005년 6월 현재 우리나라에 부동산자격증 취득자는 17만 6천 888명에 이른다. 이에 이제는 단순히 공인중개사 자격증만으로 중개전문가로서의 부가가치를 가졌다고 하기는 어렵다. 부동산업이 발전하기 위해서는 사회적, 정부적, 업계·학계차원에서 지식의 발전이나 제도의 정비가 필요하다.
이와 같은 사적인 노력과 공적인 발전이 있을 때 현장에서의 중개 서비스와 기술력은 활성화 될 것이며 공인중개사는 경쟁력 있는 중개전문가가 될 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 4
• 제2장 부동산중개업의 발전과정과 제도 = 6
• 제1절 부동산중개업의 개념 = 6
• 1. 부동산중개의 의의 = 6
• 2. 부동산중개 계약의 의의와 기능 = 7
• 제2절 부동산특성에 따른 부동산마케팅 = 8
• 1. 부동산마케팅의 개념 = 8
• 2. 부동산의 특성과 마케팅 = 9
• 3. 부동산상품의 특성과 마케팅 = 11
• 제3절 우리나라 부동산마케팅의 발전과정 = 13
• 1. 도입기 = 16
• 2. 도약기 = 17
• 3. 최근의 부동산 마케팅 = 18
• 제4절 우리나라 부동산중개업 제도 = 19
• 1. 중개업자의 현황 = 19
• 2. 중개업자의 업무범위와 규제사항 = 22
• 제3장 부동산중개마케팅 활성화 전략 = 26
• 제1절 부동산마케팅 믹스 = 26
• 1. 제품 전략 = 28
• 2. 가격 전략 = 28
• 3. 유통 전략 = 30
• 4. 광고·홍보 전략 = 32
• 5. 사람, 물리적 증거, 과정 전략 = 35
• 제2절 부동산중개업 활성화 전략 = 36
• 1. 인터넷활용 마케팅 = 37
• 2. 브랜드 마케팅 = 43
• 3. 데이터베이스 마케팅 = 44
• 제3절 부동산중개 시 유의사항과 중개사고·사기의 예방책 = 64
• 1. 부동산중개 시 유의사항 = 64
• 2. 중개사고의 유형과 예방책 = 67
• 제4장 요약 및 결론 = 77
• 참고문헌 = 80
• 부록 = 82
• ABSTRACT = 84