개발리츠의 활성화 방안에 관한 연구 : 자기관리리츠 활성화 중심으로 = (A) Study on Possible Ways to Promote Development REITs

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A Real Estate Investment Trust (REIT) is a real estate company that offers common shares to the public and invests on the securities which focus on the real estate; leasing, developing, trading, etc. A REIT is the company of investing on the real estates and managing income-producing properties according to 「the Real Estate Investment Company Act」. It invests in the real estate as an agent of the public and then distributes most of its profits similar to the working way of any other stock, such as mutual fund. However, there is a difference between REITs and mutual fund since it invests on the real estate that real company employs the fund.
In the Republic of Korea(South Korea), after enact of 「the Real Estate Investment Company Act」 in 2001, the scale of REITs' property enlarged almost 6.3 billion dollars (exchange rate: ￦1,140/$1) in October 2010. The law revised that all of REITs equity was able to invest on the real estate development since October 2007 and then the Development REITs was established in 2008. Development Self-Management REITs was also established in October 2008 that the real estate development market enlarged and differentiated it from the Real Estate Fund. The real estate development market was being advanced and clarified with the participation of the Development REITs in all levels of the investing process.
Domestic REITs invests within the limited area of real estate, especially office buildings, that it has relatively small importance in the real estate market. Moreover, public investors have low interest on REITs because of many regulations and the lack of public relations. REITs, therefore, has to solve the problem of tax consideration and guarantee stable income to the investors to promote the Development REITs.
The purpose of lowering minimum investment regulation was to extend the range of investors. The problems of real estate market disorder, which has occurred from it, must be solved to vitalize the Development REITs. However, small REITs companies cause insolvency in the real estate market that government have to supervise by engaging experts in the market and thorough loan management. Moreover, government has to offer tax favors, kinds of a tax reduction, to the investors who invest on the Development REITs. It is important to use PFV(Project Financing Vehicle) system for the purpose of saving corporation tax and composing a Real Estate Investment Company with PEF(Private Equity Fund) to encourage latent power of a business. A limited partnership, which infers financial investors are manage properties and constructors are only construct buildings, should be introduced to distribute investment risks, as well.
The value of a company is identical with the worth of the company's brand value that a company should promote and manage their specific brand as a long run strategy. REITs are still unfamiliar with the public investors that it should promote their profitabilities by public promotions, either. Based on 「the Real Estate Investment Company Act」, which revised in April 2010, the real estate market should develop and promote various REITs commodities which guarantee stable income to the investors. Finally, newly established real estate market will be extended as the investors change their negative mind over the real estate market investment, and prefer REITs as a good contrivance of investment.

국문 초록 (Abstract)

리츠란 주식 공모를 통해 다수의 투자자로부터 투자자금을 모집한 후 주식회사형태로 실물 부동산 또는 부동산과 관련된 유가증권 등에 투자․운영하고 얻은 수익(부동산 임대수익, 개발이득, 매매차익, 부동산 관련 투자이익 등)을 투자자들에게 배분하는 회사이다.「부동산투자회사법」에 의하면 리츠는 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 하는 회사라고 규정하고 있다. 이는 소액투자자를 대신하여 부동산에 투자하는 간접투자기관으로서 동일한 방식으로 자금을 모아 유가증권에 투자하는 증권투자회사(뮤추얼펀드)와 비슷하다. 다만, 주식의 뮤추얼펀드는 상근 임직원이 없는 명목상 회사(paper company)에 불과하지만 리츠는 부동산이라는 실물을 투자대상으로 함으로써 실질 회사를 운용하게 되는 점이 다르다.
우리나라의 리츠 는 2001년「부동산투자회사법」제정 이후 2010년 10월 현재 자산규모 7조 2,575억 원 규모로 성장하였다. 특히, 2007년 10월「부동산투자회사법」을 개정하여 리츠 의 자산 전부를 개발 사업에 투자할 수 있도록 법령이 개정되었고, 이에 따라 2008년 국내 최초의 개발 형 리츠 가 설립되었다. 그 해 10월에는 자기관리 리츠 가 설립되면서 리츠 를 통한 개발 사업이 본격화되어 부동산개발사업 이 한 단계 발전할 수 있는 계기를 마련하였다. 이는 경쟁상품인 부동산 펀드와도 차별화시킬 수 있는 계기가 된 것은 물론 자산의 매입, 운용, 개발, 매각이라는 전 과정에 개발 형 리츠 의 참여가 가능하게 되었다.
우리나라의 총 부동산시장에서 리츠 가 차지하는 비중은 극히 미미하다. 국내 리츠 시장 은 현재 업무용빌딩 등 임대위주로 투자대상 상품이 한정되어 있는 것이 사실이다. 또한, 리츠 에 대한 각종 규제와 홍보부족은 일반투자자들의 관심을 끌지 못하는 커다란 요인이다. 그러므로 어떻게 세제상의 문제를 해결하고 안정적인 수익을 투자자들에게 분배할 수 있느냐하는 문제가 개발리츠 의 활성화를 위한 핵심이라고 할 수 있다.
개발리츠 를 활성화시키기 위해서는 최저자본금 하향에 따른 부실 리츠 난립에 대한 문제를 해결해야한다. 이는 부동산투자회사의 설립을 용이하게 하고 투자대상을 확대하고자하는 취지였지만 자본금의 현격한 하향조정으로 회사설립을 용이하게 할 수 있는 반면, 소형 리츠 사 의 난립에 따른 부정적 요소도 갖고 있으므로 부동산투자회사에 대한 차입금을 관리하고 자산 운용 전문 인력 을 확보하는 등 철저하게 관리감독을 해야 한다.
아울러 법인세 감면을 비롯한 세제 지원을 강화해야 한다. 법인세 문제를 해결하기 위해 PFV 를 이용할 필요성과 부동산투자회사와 PEF 를 결합하여 초기 사업성이 뛰어난 사업을 주도적으로 진행할 필요가 있다. 또한, 투자리스크를 분산하기 위해 유한 책임 파트너 쉽 을 도입하여 재무적 투자자가 자산관리기능을 수행하고 시공사는 단순 시공만 하는 구도로 가야 할 것이다.
장기적인 관점에서는 회사 브랜드에 대한 인식이 기업의 가치를 결정하는 것이므로 이에 대한 마케팅을 통해 브랜드이미지의 통합적 관리가 필요하다. 일반투자자의 간접투자를 유치하기 위하여 리츠 라는 낯선 상품을 적극 홍보하여야 한다.
모든 산업에서 수익창출은 기본이다. 2010년 4월에 개정된 「부동산투자회사법」을 토대로 안정적인 수익을 얻을 수 있는 다양한 리츠 상품을 개발하고, 직접 투자를 선호하는 관행이나 부동산 투자에 대한 사회의 부정적인 인식을 불식시켜 새로운 부동산시장으로서 리츠 의 발전을 도모할 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제3절 선행연구의 고찰 4
• 제2장 부동산개발금융 및 리츠의 이론적 고찰 8
• 제1절 부동산개발금융 현황 8
• 1. 부동산개발금융의 개념 8
• 2. 부동산개발금융의 특징 8
• 3. 부동산개발금융의 유형 9
• 제2절 부동산개발사업의 개념 및 구조 17
• 1. 부동산개발사업의 개념 17
• 2. 부동산개발사업의 구조 18
• 제3절 리츠의 이론적 고찰 및 법률 검토 19
• 1. 리츠의 개념 및 배경 19
• 2. 리츠의 운용구조 21
• 3. 리츠의 유형 및 성격 22
• 4. 리츠의 주요 법률 검토 24
• 제4절 외국 리츠제도의 현황 및 시사점 27
• 1. 미국 리츠(REITs)제도 27
• 2. 호주 리츠(A-REITs)제도 34
• 3. 일본 리츠(J-REITs)제도 40
• 4. 외국 리츠제도를 통한 시사점 43
• 제3장 개발리츠의 현황 및 실태 45
• 제1절 개발리츠의 현황 45
• 1. 개발리츠의 도입배경 45
• 2. 개발리츠의 필요성 47
• 3. 개발리츠의 구조 47
• 4. 개발리츠의 투자 및 운용 50
• 제2절 자기관리리츠에 관한 고찰 54
• 1. 자기관리리츠의 개념 54
• 2. 자기관리리츠의 제도 56
• 제3절 개발리츠의 사례분석 57
• 1. 케이알제2호 리츠 분석 57
• 2. 골든나래 개발전문리츠 분석 60
• 3. 렉스인베스타 개발전문리츠 분석 61
• 4. 한국자산 개발전문리츠 코리얼 리츠 분석 62
• 5. 국내 리츠의 시장규모 62
• 제4절 개발리츠의 수익률 분석 66
• 1. 수익률의 개념 66
• 2. 위험의 개념 67
• 3. 수익률과 위험의 관계 69
• 4. 리츠와 부동산 펀드의 비교 70
• 5. 개발리츠의 수익률 분석 72
• 6. 사례분석결과를 통한 시사점 75
• 제5절 자기관리리츠의 문제점 77
• 1. 최저자본금 하향에 따른 부실 리츠 난립에 대한 문제 77
• 2. 법인세 감면 문제 78
• 3. 투자리스크의 분산 80
• 4. 일반투자자의 간접투자에 대한 신뢰제고와 홍보 80
• 제4장 자기관리리츠의 활성화 방안 81
• 제1절 소형 리츠사의 건전성 확보 81
• 1. 차입금 관리 81
• 2. 자산운용전문인력 확보 81
• 3. 관리 감독 82
• 제2절 법인세 등 세제지원 강화 83
• 1. 법인세 조정 83
• 2. 법인세 문제를 해결하기 위한 PFV 제도 84
• 3. 자기관리리츠의 실체적 사업 프로젝트 시행 86
• 4. 부동산투자회사와 PEF의 결합 87
• 제3절 투자리스크 분산과 간접투자 유치 88
• 1. 유한책임파트너쉽(Limited Partnership)의 도입 88
• 2. 일반투자자의 간접투자 유치 89
• 3. 다양한 리츠 상품 개발 91
• 제5장 결론 93
• 제1절 결론 93
• 제2절 연구의 한계 및 과제 95
• 참고문헌 96
• ABSTRACT 101