도시재생사업을 위한 공공관리제도 기대효과 및 개선방안에 관한 연구 = Analysis on the Expected Effectiveness and Improvement Methods of Public Management System for Urban Renewal Project

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

After liberation, South Korea has been became city state through urbanization process with unexpected quantitative growth and growth oriented development policy. And also, economically the Korea was became one of the leading country with the organization’s rotating chairmanship and the host of G20 summit of the world as a result of them.
Socially and economically, it transformed many changes quickly, while the city policy and development in environmental and low carbon development policies was involved to city renewal policy. But, still many of the city and the rural areas and a lot of this project cans exist, in the situation if the sustained development which has with the old development method and system, it will be same trial and experience, and social conflict is will be more deepened.
In the city renewal project, there are exist a conflict between stakeholder, uniform urban development to destroy the natural scenery and building only the apartments such as that happens, and low-income and lack of a tenant's measures and the compensation of tenancy in the realization of the lack of such considerations without being practical legal and regulation, the city renewal project is promoting.
The public management system is to be introduced to solve the conflict issues and it was the starting point of such a solution to improve the system for these various issues of the urban renewal project in this situations.
In the meantime, some of the poor legal and rule system was legislated and/or enacted, and the public management system by introducing is prepared the flame work of the selection for cooperated partner clearly and fairly. Also, this system was introduced to increase of the number of the inhabitants for resettlement on their original district after redevelopment in urban with reduce the residence fee and the business fund financing increase through public management service ultimately, and minimizing social and economic waste due to the conflict, inducing a business cost as a reducing the construction period.
First of all, its aspects of the legal and institutional matter by enacting each individual and special law, urban renewal project is proceeded sporadically and individually development in narrow sense, it does not have a sustainable law that failed to configure the system due to prompt and standardized development without mutual interrelation between cross linked legislation.
The business range was reduced because the developing business is limited systematically so that government cooperation can be to participate by himself, the ranges of the remaining prompt urban area is designated unclearly then after, inhabitant have got relative disadvantage. The system is made to be exclusive developer in the urban renewal prompt area for the government corporation and the range of the private participation was limited. Also, the residents has relative disadvantage due to unclear design of the urban renewal promotion area.
The promotion committee and union in a project progress were compromised in some transparency on financing reasons from the cooperative parter. On the lack of detailed business plan, it was reckless with illegality and shortcut way to get the agreement from the residents for a business promotion. The non specific measures such as inhabitant removal plan, full scale feasibility study, and various methods has brought cause of verification of the additional construction charges. And then, the social controversy with the human rights abuse of the inhabitant occurred in the process of demolition.
In the aspect of the Stakeholder, Residents's conflict in the lack of public relations and appropriateness of project business were getting worse and worse, and there's opinion were apposed. Business interests such as builder, developer, architects and others is done business activities to get the priority, as a result internal divisions between residents was occurred. In the matter, lack of transparency of project progress, delay on the progress of the project due to the conflict, the poor of legal and institutional system, moral hazard of the business participates to struggle business priority was caused social and economic suffering to residents in urban renewal area. With this matter, the various reasons are made difficulties of resettlement and a shortage of the housing supply which is based on the economic levels for urban renewal residents.
In order to reestablish and redefine of the effective project, the public management system for activated urban renewal project has been reached its time of historical moment, and the study will be suggested the future improvement scheme for public management system with expected effective analysis through the active public intervention and it will be done as a part of policy for urban renewal project.

국문 초록 (Abstract)

해방 이후 비약적인 양적 성장과 더불어 성장위주의 개발정책은 빠른 도시화를 가져와 도시국가 시대를 맞이하였고 경제적으로도 G20 (Great Twenty Country)의 의장국이면서 주최국을 이끌게 된 원동력이 되었다. 이렇게 사회적, 경제적으로 많은 변화가 신속하게 변화하면서 도시개발에 있어서도 친환경과 저탄소의 도시재생 정책을 수반되어 오고 있으나 아직도 도시의 많은 지역이 낙후되어 있고, 개발되어야 할 사업장이 수많이 존재하고 있는 상황에서 과거의 개발 방식과 시스템으로 지속적인 개발을 한다면 동일한 시행착오와 경험을 반복하면서 사회적 갈등은 더욱 심화될 것이다.
아직도 도시재생사업을 추진함에 있어서 이해관계자의 갈등이 존재하고, 획일적인 도시개발로 자연경관의 훼손과 아파트와 같은 공동주택만 건립하는 현상이 발생하고 있고, 저소득층과 세입자의 대책미비, 상가임차자의 보상의 비현실화 등과 같은 현실적 사항에 대하여 법적․제도적으로 완비하지 못한 채 지속적인 사업이 추진되고 있는 실정이다. 이러한 현실적 실태와 함께 도시재생사업에 있어서의 각종 문제점에 대한 제도를 정비하기 위하여 공공관리제도가 도입하게 됨에 따라 제반 갈등의 문제점을 해결하는 시발점이 되었다.
그 동안 법적․제도적으로 미비한 내용의 일부를 보완하였고, 공공관리 제도를 도입하여 투명하고 공정하게 추진할 수 있도록 행정적 서비스 지원과 협력업체 선정에 대한 기틀을 마련하였다. 또한 공공지원을 통하여 자금융자를 확대하고 투명한 공개정보관리에 의해 주민이 알아야 할 권리를 제공하여 갈등으로 인한 사회적⋅경제적 낭비를 최소화하고 사업기간을 단축함으로써 사업비 절감을 유도하고 최종적으로는 입주부담금 축소와 더불어 주민의 재정착을 증가시키기 위해 공공관리제도의 도입의 효과성을 기대해 본다.
본 연구에서는 도시재생사업의 문제점 분석을 기반으로 공공관리의 적극적인 개입을 통해 그 역할을 발전시키고 체계화하여 공공의 역할에 대한 기대효과를 분석하고 향후 개선방안을 제시하고자 한다.
우선적으로 법적․제도적 측면의 문제점은 각 개별법 및 특별법의 제정으로 인하여 도시재생사업은 산발적으로 협의의 개발을 진행하였고, 신속하고 획일적인 외형적 개발을 추진하여 지속가능한 법제의 상호 연계성을 갖지 못한 것이다. 제도적인 측면에서는 공공참여자의 보장을 위해 정부 공사 등이 단독 시행사가 될 수 있도록 하고 민간 건설업자 등의 적극적 참여 범위를 축소하였다. 촉진지구에서는 존치구역 범위의 불투명으로 인하여 주민의 상대적 불이익이 수반 되었다.
사업추진단계별 측면에서는 자금의 확보가 어려운 추진위원회 또는 조합은 자금조달을 이유로 협력업체로부터 선정과정에서 일부 투명성이 훼손되었고, 구체적인 사업의 내용이 부족한 상태로 추진위원회, 조합설립, 사업을 위한 동의서 징구 활동 과정에서 편법과 불법이 난무하였다. 또한 절차의 미비로 인한 소송이 발생되었고, 불투명한 정보 공개로 주민 갈등이 증폭되고 비상대책위원회 결성되어 사업 지연을 초래하였다. 시공사와 계약시는 구체적 내역서가 부족한 상태에서 계약이 성립되어 추가공사비 판단 기준을 위한 투명한 검증이 곤란하였다. 철거과정에서는 주민의 인권침해 발생하여 사회적 물의를 발생시키기도 하였다.
이해관계자 측면에서는 상호 주도권 쟁탈과 사업에 대한 견해가 대립하면서 주민 간 갈등이 파생되었고, 사업에 참여하는 이해관계자들인 시행사, 시공사, 정비업체, 설계사 등은 사업의 우선권을 갖기 위한 활동을 하면서 주민들 사이에 내부 분열을 일으키기도 하였다.
이와 같이 사업진행의 투명성 부족과 갈등을 바탕으로 사업지연이 발생되고 무책임한 사업추진 방식과 사업권 쟁탈을 위한 이해관계자들의 모럴해저드(Moral Hazard) 등으로 사업에 참여한 지역 주민의 사회적⋅경제적 고통이 증가 되지 않을 수 없었다. 이로 인하여 발생된 여러 원인들은 원주민을 위한 주택공급 부족 현상을 가져왔고 더불어 저소득층 등을 위한 주민의 재정착을 어렵게 하여 오고 있다.
이러한 상황을 재정립하고 도시재생사업의 활성화를 위해서 공공관리의 역할이 더욱 중대시 되는 시점이다. 이러한 현실을 바탕으로 도시재생활성화를 위하여 공공의 역할에 대한 기대효과와 문제점을 분석하고 개선 방안을 도출하여 도시재생활성화를 위한 정책의 한 부분이 되고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론
• 제1절 연구의 배경 및 목적
• 제2절 연구의 범위 와 내용
• 1. 연구의 범위
• 2. 연구의 내용
• 제3절 선행연구 고찰
• 제2장 도시재정비사업의 이론
• 제1절 도시정비사업의 개요
• 1. 도시정비사업의 목적
• 2. 도시정비사업의 유형
• 3. 도시정비사업의 절차
• 제2절 도시재정비특별촉진법
• 1. 도시재정비특별촉진법 재정배경
• 2. 도시재정비특별촉진법 주요내용
• 3. 도시재정비촉진 시범지구 추진배경
• 제3절 도시재생법
• 1. 도시재생사업의 방향 및 범위
• 2. 도시재생사업의 분류
• 3. 도시재생법제의 문제점
• 제4절 도시계획 및 도시재정비 변천
• 1. 서울시 도시계획 연혁
• 2. 도시재정비사업 연혁
• 제5절 도시정비사업의 갈등
• 1. 법․제도적 갈등
• 2. 사업추진단계별 갈등
• 3. 이해관계자간 갈등
• 제3장 도시재정비사업 공공관리제도
• 제1절 공공관리제도의 개요
• 1. 공공관리제도의 도입배경
• 2. 공공관리제도의 도입목적
• 3. 공공관리 등의 업무범위
• 4. 공공관리 단계별 업무내용
• 5. 공공관리 적용대상사업
• 6. 공공관리의 적용범위 및 비용부담
• 7. 도시재생사업 클린업시스템
• 제2절 공공관리제도 추진현황
• 1. 공공관리의 적용지구
• 2. 공공관리의 운영자금 융자제도
• 제3절 외국의 공공참여 사례
• 1. 영 국
• 2. 독 일
• 3. 미 국
• 4. 일 본
• 제4절 공공관리제도의 기대효과
• 1. 경제적 효과
• 2. 법․제도적 효과
• 제5절 공공관리제도 문제점
• 1. 법․제도적 문제점
• 2. 사업추진단계별 문제점
• 제4장 공공관리제도 개선방안
• 제1절 법․제도적 개선방안
• 제2절 사업단계별 개선방안
• 1. 공공관리 역할 개선
• 2. 사업계획 및 준비단계
• 3. 시행단계
• 4. 완료단계
• 제5장 결 론
• 참 고 문 헌