분양가 비규제지역의 신규분양이 인근 주택가격에 미치는 영향 분석: 부산광역시를 중심으로 = The Impact of New Housing Supply in Non-Price-Regulated Areas on Existing Housing Prices: A Case Study of Busan

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 분양가 비규제지역에서의 신규분양(신규 공급)이 인근 기존 아파트 실거래가격에 미치는 영향을 부산광역시를 대상으로 실증 분석하였다. 비규제지역에서는 분양가가 제도적 상한에 의해 고정되기보다 사업비·수요 전망·주변 시세 등 시장 여건을 반영하여 공급자가 조정할 여지가 상대적으로 크다. 따라서 이러한 환경에서는 신규분양이 시장에 보다 직접적인 가격 신호로 작동할 수 있으며, 규제 요인의 영향을 최소화한 조건에서 신규공급이 인근 기존 주택가격에 어떤 방향으로 반응을 유발하는지를 분리·검증할 필요가 있다.
이에 본 연구는 아파트 실거래자료를 이용해 재고주택 단지별로 신규분양 단지와의 공간적 인접성(반경 1km)을 기준으로 처치집단과 통제집단을 구성하고, 모집공고일을 기준으로 한 분양 전·후 변수를 정의하여 이중차분(DID) 및 위계적 선형모형(HLM) 기반 DID를 추정하였다. 또한 신규분양의 파급효과가 분양단지 특성에 따라 달라질 수 있음을 고려하여, 분양성과(예: 미분양 여부·기간), 청약성과, 브랜드, 규모, 분양가 수준 등으로 집단을 구분한 삼중차분(DDD) 모형을 추가로 적용하였다. 모든 모형에는 전용면적, 층, 경과년도, 세대수, 주차대수, 학교·교통·상권·공원 접근성 및 매매가격지수 등 주택·입지·거시 통제변수를 포함하였다.
분석 결과, 신규분양 인접 여부와 분양 이후 기간의 상호작용항(DID 효과)은 통계적으로 유의하게 추정되어, 비규제지역의 신규분양이 인근 기존 아파트 실거래가격에 상승(+) 방향의 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 또한 지역구–단지의 군집 구조와 비관측 이질성을 반영한 HLM 기반 DID 모형에서도 동일한 방향의 효과가 유의하게 나타나, 단지·지역 수준의 특성 차이를 고려하더라도 결과가 견고함을 확인하였다. 더 나아가 DDD 분석에서는 신규분양의 파급효과가 분양단지의 성격에 따라 이질적으로 나타났다. 특히 분양 시작 후 6개월 이내 조기 완판된 단지와 청약경쟁률이 5대 1 이상인 인기 단지는 인근 재고주택 가격 상승폭을 유의미하게 확대시키는 조절 효과를 보였다.
또한 공급 규모가 1,000세대 이상인 대단지 공급은 뚜렷한 정(+)의 파급 효과를 보인 반면, 중형 규모(500~1,000세대) 단지는 오히려 부(-)의 영향을 미치는 비선형적 특성을 나타냈다. 본 연구는 신규 공급의 효과가 단순 물량이 아닌 공급의 질적 특성과 시장의 수용성에 따라 차별적으로 나타남을 입증하였으며, 이러한 결과는 향후 분양정책 및 지역별 공급전략 수립 시 신규분양단지의 질적 특성까지 고려한 정교한 관리가 필요함을 제안한다.

목차 (Table of Contents)

• 국문요지 v
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 3
• 제3절 연구의 방법 5
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 8
• 제1절 이론적 고찰 8
• 1. 수요와 공급 8
• 2. 외부효과 9
• 제2절 국내 분양제도 고찰 11
• 1. 국내 주택 분양제도 11
• 2. 분양가 규제정책 13
• 제3절 선행연구 고찰 16
• 1. 신규주택과 재고주택의 관계에 관한 선행연구 16
• 2. 분양가상한제에 관한 선행연구 19
• 3. 선행연구와의 차별성 20
• 제3장 연구설계 24
• 제1절 분석대상 및 분석방법 24
• 1. 분석대상 및 분석자료 24
• 2. 분석방법 28
• 제2절 연구모형 및 가설 30
• 1. 연구모형 30
• 2. 연구가설 33
• 3. 변수설정 34
• 제4장 실증분석
• 제1절 기술통계량 분석 38
• 1. 기술통계량 38
• 2. 다중공선성 검증 40
• 제2절 이중차분법 분석결과 41
• 1. 평행추세 검증 41
• 2. 신규공급에 따른 영향 분석 42
• 제3절 삼중차분법 분석결과 46
• 1. 분양성과에 따른 영향 분석 46
• 2. 청약성과에 따른 영향 분석 49
• 3. 브랜드에 따른 영향 분석 52
• 4. 신규공급규모에 따른 영향 분석 54
• 5. 분양가수준에 따른 영향 분석 57
• 6. 삼중차분 모형 적합도 비교 60
• 제4절 소결 60
• 제5장 결론 및 시사점 63
• 제1절 연구요약 및 결과분석 63
• 제2절 연구의 시사점 65
• 제3절 연구의 한계 및 향후 과제 68
• 참고문헌 70