일반논문 : 지대공유형 도시재생사업 모델의 활성화를 위한 공공토지임대제의 정당성 연구 = A Study on the Legitimacy of Public Land Leasing System for applying Land-rent shared urban regeneration model

국문 초록 (Abstract)

토지와, 토지가 생산에 기여한 대가인 지대(地代)를 누가 소유하느냐는 문제는 재산권 철학의 변화 과정에서 매우 중요한 주제였다. 역사적으로나 철학적으로 토지재산권에 대한 다양한 관점이 형성되어 왔는데, 그 중에서도 자본주의 시장경제를 살아가고 있는 오늘날 토지와 지대가 사적 재산권으로 설정되어야만 안전한 교환 대상이 되고 시장경제 발전의 기초가 된다는 관념이 우리의 의식을 강하게 지배하고 있다. 이러한 인식에 기초하여 진행되어 온 한국의 도시개발은 지대추구를 당연시하다 결국 최근 도시재정비 사업에서 시장실패를 경험하고 있다. 핵심 이유는 지대의 또 다른 이름인 개발이익이 부동산경기 저하 등으로 인해 기대했던 것만큼 현실화되지 않고 있기 때문이다. 이에 기존과는 다른 도시재생사업 접근법이 필요한 상황이다. 본 연구자는 그 대안 중 하나로 공공토지임대제에 기반한 도시재생사업 모델을 제시하면서 정책적 타당성이 있음도 함께 제시하였다. 그럼에도 불구하고 공공토지임대제에 기반한 모델이 각종 도시재생사업의 토지재산권 문제를 해결하기 위한 정책대안으로 활발하게 활용되고 있는 것은 아니다 이는 자본주의 토지사유제에 편향된 정책 연구자들과 담당자들이 공공토지임대제가 갖는 정당성을 근본적으로 인식하지 못하기 때문인것으로 보인다. 이러한 문제의식에 기초하여 본 논문은 정책 차원의 타당성보다 근본적으로 소유적 관점, 기본적인 재산권의 관점 및 새로운 시장변화에 부응해야 한다는 관점에서 그 정당성을 제시하고자 하였다. 공공토지임대제가 갖는 정당성은 다음의 세 가지 차원으로 제시할 수 있다. 첫째, 토지사유제를 지지하는 철학적 견해들을 비판적으로 검토한 결과, 토지사유제 지지론은 개인에게 절대적인 토지소유권을 인정한다는 점에서는 정당성을 상실한다. 반면 토지사유제의 대척점에 서 있는 공공토지임대제는 개인에게 우선적인 토지사용권을 보장할 뿐만 아니라 독점적 토지사용의 대가인지대를 환수하여 공유한다는 점에서 ``소유권적 정당성``을 갖는다. 둘째, 기본권의 원리로서 ``배제되지 않을 토지재산권``에 기초하여 공공토지임대제를 검토한 결과 공공토지임대제는 ``공유재산도 개인재산이다``는 명제를 충족시킬뿐만 아니라, 지대공유를 통해 ``배제되지 않을 토지재산권`` 조건을 충족하기 때문에 ``비배제권적 정당성``을 갖는다. 셋째, 새로운 네트워크 사회에서 예견되는 임대형 토지이용에 기초하여 공공토지임대제를 검토한 결과, 공공토지임 대제는 소수의 토지독점으로부터 벗어날 수 있을 뿐만 아니라 시장경제와도 조화를 이룰 수 있어 ``시장효율적 정당성``을 갖는다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Who owns land and land rent which is given for the price of contribution to production has been a critical issue in the course of property theory`s development. There has been formed various view points about land property historically or theoretically. Among them, the concept that only the private land ownership can guarantee the safe exchange and the development of market economy has dominated our mind in the context of capitalism economy. Korea`s urban development based on such concept has took rent-seeking for granted that we are now facing market failure in the urban regeneration projects. The main reason for the market failure is the unrealized development gains from the decline of property market. Thus, we need to apply alternative approach. For this reason, I have suggested some alternative urban regeneration policies based on public land leasing system including the policy`s legitimacy. Alternative policies, however, has not been accepted as a useful tool yet. I assume that policy researchers and public officials did not perceive the legitimacy of public land leasing system fundamentally. Based on such critical mind, this paper suggested the legitimacy of public land leasing system in terms of ownership point, unexclusive property point and networked market point. The legitimacies of public land leasing system this paper elicited are like below. First, after examining the historical and theoretical opinions which advocated the private land ownership, I showed private land ownership theories lose it`s legitimacy. Because those theories admit the ultimate land ownership to owners. On the contrary, public land leasing system which guarantees not only land use right to people, but also confiscates land rent obtains the ownership legitimacy. Second, after examining public land leasing system in terms of ``individual right not to be excluded`` as a principle of basic property right, public land leasing system has the legitimacy of unexclusive property. Because public land leasing system can satisfy two conditions: 1) public property is also another kind of private property; 2) governments confiscate and share land rent. Third, examining public land leasing system in terms of networked land leasing which will be expanded in the future, public land leasing system has the legitimacy of market efficiency. Because it can help land users escape from land monopoly. Furthermore, it can be harmonious with market economy.

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