공공택지개발지구 상업용지의 낙찰 및 착공에 관한 연구 = A Study on Bidding and Construction-Timing of Commercial-Use Land in Public Urban Development Districts

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Cities in Korea have developed along with public urban development projects. By improving the city's residential environment through planned urban development, it has contributed a lot to continuous urban development by solving residential problems. These housing site development projects are also an important way to supply large-scale commercial-use land along with housing supply, and the supply of commercial-use land in public development projects is often based on uniform plans, which can lead to problems of unsold commercial-use land or excessive competition.
Since the non-sale of commercial land in the housing site development zone poses a financial risk to the project operator and is an important issue in determining the success or failure of the development project, the study of commercial-use land in the housing site development zone was mainly about whether or not to sell it from the supplier's perspective. However, from the perspective of the consumer of commercial-use land, information on the successful bid price and the successful bid period of the commercial-use land is very important in the investment decision-making process. Therefore, from the perspective of investors, this study conducted an empirical analysis of the successful bid price of commercial-use land in the housing site development zone, the first successful bid, and the start period of construction of commercial buildings.
For the empirical analysis of this study, the theoretical background of housing site development projects, commercial districts, and commercial-use land was studied, and previous studies related to this study were considered. Based on this, differentiated variables to be demonstrated in this study were discovered and an appropriate research model was established.
The data used in this study are data for the sale of neighborhood living facility land, semi-residential land, and general commercial-use land among commercial-use land implemented and sold by LH Korea Land and Housing Corporation, and the temporal range is from January 2016 to October 2021 (70 months), and the spatial range is for housing development districts nationwide.
The analysis results of this study are as follows.
First, an empirical analysis was conducted on the factors affecting the successful bid price of commercial-use land in the public urban development district. commercial-use land was analyzed by dividing it into neighborhood living facility land (including semi-residential land) and general commercial-use land. The dependent variable was the successful bid price per unit area, and the independent variable consisted of factors that could confirm the characteristics of each commercial-use land. As a result of the study, it was found that business district characteristics, location characteristics, land individual characteristics, regional characteristics, and macro characteristics affect the sale price. In general, there were many significant variables in the location characteristics related to neighborhood commercial areas, and in the case of general commercial-use land, variables related to the characteristics of the entire district were significant. These results confirmed that the factors affecting the successful bid price were different depending on the characteristics of commercial-use land in the housing development district.
Second, an empirical analysis was conducted on the factors affecting the first successful bid without bidding on commercial-use land. In the case of good commercial-use land, it can be expected that the price will be high and the successful bid will be fast, as previously discussed in the factors influencing the falling price. The factor that wins the first successful bid quickly is not only influencing the good land itself, but also influencing investment decisions such as business feasibility. In addition to the factors applied to the successful bid period, the study on whether or not the first successful bid was analyzed for additional factors that can influence the successful bid decision. Similar to the study on successful bid prices, significant independent variables differed depending on the characteristics of neighborhood living facility land and general commercial-use land for business district characteristics, location characteristics, individual characteristics, regional characteristics, and macro characteristics. From an investor's point of view, the supply price, total supply amount, housing supply performance, and rental price index were additionally set compared to the construction cost of the district, and all were proven to be significant variables. In the case of the total amount of supply, the results of neighborhood living facility land and general commercial-use land are slightly different, suggesting that there is a difference in characteristics between the two commercial sites.
Third, an empirical analysis was conducted on the factors affecting the period during which the sold commercial-use land begins. A survival analysis was conducted on the commercial sites where construction began until the investigation's completion date, and the factors that determine the start of the shopping mall were analyzed. Since profitability is the most important factor on commercial-use land, shopping malls will be built first where there is demand. Therefore, variables such as demand and competition factors, profitability, and construction entities were set as important independent variables regarding the construction period. The analysis results for the main influencing factors showed that the sooner the time to move into nearby apartments, the more competitive the number of commercial sites in the block, the more general commercial sites, the better the development conditions as a corporation, the better the profitability, the faster the construction begins.
This study identified the factors influencing the successful bid price, successful bid period, and the start time of construction of the shopping mall in the public urban development district. Through this, it is expected that investors investing in commercial real estate will be able to provide insights and help establish investment strategies so that they can make rational and effective investment decisions.

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 공공택지개발사업은 계획적인 도시개발로 도시의 주거환경을 개선하고 주거 문제를 해결하여 지속적인 도시발전에 많은 기여를 해왔다. 이러한 택지개발사업은 주택공급과 더불어 대규모 상업용지가 공급되는 중요한 방식이기도 한데 공공개발사업에서의 상업용지 공급은 종종 획일적인 계획에 기반하여 이루어져 상업용지의 미분양 혹은 과다경쟁 문제가 발생하고 있다. 특히 온라인 판매의 지속적인 성장과 오프라인 매장의 감소, 소비자 쇼핑패턴의 변화, 상업용지의 다목적 공간으로서의 요구 등으로 상업용지 공급계획은 변화하는 상업용 부동산환경을 반영하여 보다 적응력 있는 접근이 필요하다.
택지개발지구 내 상업용지의 미매각은 사업시행자에게 재무적 위험을 유발하고 개발사업의 성패를 결정하는 중요한 문제이므로 택지개발지구 내 상업용지에 대한 연구는 주로 공급자 입장에서의 매각여부가 중요하였다. 하지만 상업용지의 수요자 입장에서도 상업용지의 낙찰가격과 낙찰기간 등에 대한 정보는 투자의사결정과정에서 매우 중요하다. 따라서 본 연구는 투자자의 관점에서 택지개발지구 내 상업용지의 낙찰가격, 투자시기와 관련된 1차낙찰 여부, 상업용지의 착공기간에 대한 실증분석 하였다.
본 연구의 실증분석을 위해 택지개발사업과 상권 및 상업용지에 관한 이론적 배경을 연구하고, 본 연구와 관련된 선행연구들을 고찰하였다. 이를 토대로 본 연구에서 실증하고자 하는 차별성 있는 변수들을 발견하고 적합한 연구모형을 구축하였다.
본 연구에서 사용된 데이터는 LH 한국토지주택공사에서 시행하여 판매한 상업용지 중에서 근린생활시설용지, 준주거용지 및 일반상업용지의 매각자료이며 시간적 범위는 2016년 1월부터 2021년 10월까지(70개월)이고 공간적범위는 전국의 택지개발지구를 대상으로 하였다.
본 연구의 분석결과는 다음과 같다.
첫 번째로, 공공택지개발지구 내 상업용지의 낙찰가격에 미치는 영향요인에 대해 실증분석 하였다. 상업용지는 상권의 범위와 특성에 따라 구분하여 근린생활시설용지(준주거용지 포함)와 일반상업용지로 나누어 분석하였다, 종속변수는 단위면적당 낙찰가격으로 하였고 독립변수는 각 상업용지의 특성을 확인할 수 있는 요인들로 구성하였다. 연구결과에 의하면 사업지구특성, 입지특성, 개별특성, 지역특성, 거시특성이 매각가격에 영향을 미치는 것으로 나타났는데 대체로 근린생활시설용지는 근린상권과 관련된 입지특성에서 유의미한 변수들이 많았고, 일반상업용지의 경우는 지구 전체의 특성과 관련된 변수들이 유의미하게 나타났다. 이러한 결과는 택지개발지구 내 상업용지의 특성에 따라 낙찰가격에 미치는 영향요인이 상이함을 확인해 주었다.
두 번째로, 상업용지가 유찰되지 않고 1차에 낙찰되는데 미치는 영향요인에 대해 실증분석 하였다. 앞선 낙찰가격의 영향요인에서 살펴본 것처럼 좋은 상업용지의 경우는 가격이 높게 형성되고 낙찰도 빨리 될 것으로 예상할 수 있다. 하지만 1차에 빨리 낙찰되는 요인은 좋은 토지 자체에 대한 영향요인도 있지만 사업성 등의 투자의사결정을 하는데 영향을 미치는 요인도 있을 수 있다. 따라서 1차 낙찰여부에 대한 연구에서는 낙찰기간에 적용된 영향요인 이외에 추가로 투자의사결정에 영향을 미칠 수 있는 영향요인에 대하여 분석해 보았다. 낙찰가격에 관한 연구와 마찬가지로 사업지구특성, 입지특성, 개별특성, 지역특성, 거시특성은 근린생활시설용지와 일반상업용지의 특성에 따라 유의미한 독립변수들이 달리 나타났다. 투자자입장에서 상업용지의 개발사업성 혹은 매입결정의사에 영향을 미치는 요인으로 해당지구의 조성원가 대비 공급가격, 공급총액, 택지공급실적, 투자수익률를 추가로 설정하여 구성하였고 대부분 유의미한 변수로 입증되었다. 공급총액의 경우는 근린생활시설용지는 유의미한 변수로나타났지만 일반상업용지는 유의미하지 않은 것으로 나타나 근린생활시설용지의 투자자에 비해 투자금액에 덜 민감한 것으로 나타났다.
세 번째로, 매각된 상업용지가 착공되는 기간에 미치는 영향요인에 대해 실증분석 하였다. 조사완료일까지 착공이 관찰된 상업용지들에 대해 생존 분석을 실시하여 상가의 착공이 결정되는 요인에 대해 분석하였다. 상업용지의 개발시기는 개별토지의 특성, 시장의 불확실성 등 개발업자들이 상업용 부동산을 개발하는 시기에 대한 의사결정에 따라 달라진다고 할 수 있다. 개발업자가 언제 부동산 착공을 시작해야 하는지 결정하는 것은 복잡하고 다양한 요인들을 고려해야 한다. 따라서 착공기간과 관련하여서는 수요·경쟁요인, 수익성, 건축주체 등의 변수를 중요한 독립변수로 설정하였다. 주요 영향요인에 대한 분석결과는 수요와 관련하여 인근 아파트입주시기가 빠를수록, 블록내 상업용지가 많아서 경쟁이 치열할수록, 일반상업용지일수록, 건축주체가 법인으로 개발조건이 좋을수록, 수익성이 좋을수록, 착공은 빨리 진행되는 것으로 나타났다.
본 연구는 공공택지개발지구 내 상업용지의 낙찰가격, 투자시기 결정을 위한 1차낙찰 여부, 그리고 상업용지 착공시기에 대한 영향요인을 규명하였다. 이를 통해 상업용 부동산에 투자하는 투자자들이 합리적이고 효과적인 투자의사결정을 할 수 있도록 인사이트를 제공하고, 투자전략을 수립하는 데 도움을 줄 수 있을 것으로 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 3
• 2.연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2.연구의 방법 4
• 제3절 연구의 내용 및 구성 5
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 고찰 7
• 제1절 이론적 배경 7
• 1. 근린생활시설과 일반상업시설 7
• 2. 상권 관련 이론 14
• 3. 근린생활시설용지와 일반상업용지의 가격형성요인 21
• 4. 공공택지개발사업의 유형 및 상업용지 공급제도 24
• 제2절 선행연구 고찰 28
• 1. 매각가격 결정요인에 관한 연구 28
• 2. 매각여부에 관한 연구 33
• 3. 부동산 개발시기에 관한 연구 37
• 4. 선행연구와의 차별성 38
• 제3장 상업용지 낙찰가격에 관한 분석 42
• 제1절 헤도닉가격모형 및 연구가설 42
• 1. 헤도닉가격모형 42
• 2.연구가설 43
• 제2절 분석자료 및 변수의 정의 45
• 1. 분석자료 45
• 2.변수의 정의 45
• 제3절 실증분석 결과 52
• 1. 기술통계량 52
• 2.실증분석 결과 60
• 3.소결 69
• 제4장 상업용지 1차 낙찰여부에 관한 분석 73
• 제1절 로지스틱 회귀분석모형 및 연구가설 73
• 1. 로지스틱 회귀분석모형 73
• 2. 연구가설 75
• 제2절 분석자료 및 변수의 정의 78
• 1. 분석자료 78
• 2.변수의 정의 78
• 제3절 실증분석 84
• 1. 기초통계량 84
• 2.로지스틱 회귀분석결과 92
• 제4절 소결 104
• 제5장 상업용지 착공시기에 관한 분석 107
• 제1절 생존분석모형 및 연구가설 107
• 1. 생존분석모형 107
• 2. 연구가설 110
• 제2절 분석자료 및 변수의 정의 113
• 1. 분석자료 113
• 2.변수의 정의 114
• 제3절 실증분석 120
• 1. 기초통계량 120
• 2. 로지스틱 모형에 의한 결과분석 125
• 3. Cox 비례위험모형에 의한 결과분석 127
• 제4절 소결 131
• 제6장 결론 134
• 제1절 연구결과의 요약 및 시사점 134
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 136
• 참고문헌 139
• ABSTRACT 143