주택임대차 분쟁특성과 조정성립 영향요인 = Characteristics of Housing Lease Disputes and Factors Influencing Mediation

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 지금까지 주택임대차 분쟁자료 구득의 어려움으로 인해 법제도 개선 중심의 연구 한계에서 벗어나, 실제 주택임대차 분쟁조정 자료를 바탕으로 한 최초의 경험적 실증연구이다. 주택임대차는 일반적인 서민 주거유형으로, 관계법규 미비와 당사자 간 의무 불이행, 분쟁해소를 위한 장치 부재 등으로 그동안 끊임없이 사회적 문제가 제기되어 왔다. 그렇지만 정부 정책과 법률개정은 임시적이고 단기적인 처방에 그치고, 관계부처별 다른 대책으로 일관적이고 통일성 있는 대책 수립에는 미흡하였다. 이는 주택임대차 분쟁의 자료확보 한계와 접근방법의 부재로 충분한 논의가 이루어지지 못했고, 그동안 우리나라의 주택임대차 분쟁해결은 임대차 당사자들과 법원의 판단에 맡겨져 그 결과와 특성에 대한 연구 역시 미흡하였다. 그 이유는 갈등관리 연구와 인식에 소홀히 한 점이 있고, 주택임대차 분쟁자료 확보 노력 부족 및 축척의 어려운 점을 들 수 있다.
이러한 배경하에서 이 연구는 주택임대차 분쟁조정위원회의 조정자료를 이용하여 주택임대차의 분쟁실태 및 조정유형 특성파악과 분쟁해결에 있어서의 영향요인을 규명하였다. 분석에 활용한 주택임대차 분쟁조정 자료는 2017년 5월 30일부터 2018년 5월 29일까지의 대한법률구조공단 서울중앙지부 주택임대차 분쟁조정위원회의에서 다루어진 조정사건 전수에 해당하는 조정자료를 이용하였으며, 실증분석에서는 빈도분석, 이단계군집분석, 이항로지스틱회귀분석, 의사결정나무트리분석을 수행하였다.

주택임대차 분쟁실태 분석결과에 의하면, 주택임대차의 분쟁은 전세 및 월세 모두 소규모 임대차조건(전세 1억원 미만, 월세 100만원미만)범위에서 분쟁이 많이 일어나고 있었으며, 주택유형은 단독·다가구(43.1%)와 다세대·빌라(22.9%)에서 많이 나타나고 있었다. 분쟁사유는 수선유지 46.4%, 보증금반환 36.8%, 기타사유 16.8% 순으로 나타났고, 기타사유에는 경제적 사유 10.6%, 법률적 사유 4.3%, 기타 1.9% 순으로 나타났다. 계약형태와 주택유형별로 살펴보면 월세거주자의 경우 수선유지 분쟁사유 비중이 49%로 월등히 높게 나타난 반면, 전세거주자의 경우에는 보증금 반환이 46%로 높게 나타났다. 주택유형에서는 단독·다가구 및 다세대·빌라의 주된 분쟁사유가 수선유지로 나타난 반면, 아파트의 경우에는 보증금 반환에 대한 분쟁사유 비중이 높게 나타났다. 그러나 조정신청은 보증금반환 64.8%, 주택반환 11.9%, 수선유지 12.3%, 손해배상 6.4% 순으로 나타났다. 이와 같은 조정신청은 계약형태별 및 주택유형별 차이 없이 보증금반환의 조정신청 비중이 높은 것으로 나타났다. 조정결과에서는 조정성립 32%, 화해취하 23%, 취하 30%, 불성립 1%, 미조정 0.1%, 각하 13%로 나타났다.

조정유형 특성을 분석한 결과에 의하면, 조정유형은 ‘성립형’, ‘순응형’, ‘경쟁형’, ‘회피형’의 4가지 유형으로 분류가 되었다. 유형 1 ‘성립형’은 조정위원회의 절차를 통하여 분쟁이 해결되는 유형이고, 유형 2 ‘순응형’은 조정위원의 조정절차를 진행하기 전에 당사자끼리 분쟁을 해결하는 유형이다. 유형 3 ‘경쟁형’은 신청인이 취하를 하여 조정절차를 포기한 유형으로, 소송 등의 방법으로 해결을 시도하는 형태이고, 유형 4 ‘회피형’은 조정신청 흐름에서 대화와 협상이 가장 어려운 유형이다. 조정성립 영향요인을 분석한 결과에 의하면, 인적특성, 계약특성, 임차목적물특성, 분쟁특성을 고려한 12개 변수 중 유의미한 변수로 도출된 것은 ‘피신청인 성별’, ‘주택유형’, ‘신청시기’, ‘분쟁사유’ 등 4개의 변수가 조정성립에 영향을 미치는 것으로 나타났다.

이러한 분석결과를 종합하면, 소액 보증금과 월세, 단독·다가구주택 등에서 많은 분쟁이 발생하지만, 조정성립은 조정신청 건수 대비 1/3에 그치고 있다. 조정성립은 당사자간의 타협, 협력, 양보 등의 갈등관리요소와 조정위원회의 역할로 이루어지는데, 현재까지는 많은 분쟁건수에 비해 성립률은 저조하여 성립률 제고를 위한 노력이 필요함을 알 수 있었다. 그리고 주택임대차보호법의 조정절차 중 피신청인의 조정참여 유도의 법률규정 개정과 결론에서 제시한 정부의 제도개선이 이루어져야 당사자 지위에서 불리한 임차인의 정주성 향상과 사회문제를 해결할 수 있는 시사점을 발견하였다.

이 연구는 현재까지 논의가 부족했던 주택임대차 분쟁에서의 갈등관리요소와 해결방법을 살펴본 점, 우리나라에서 주택임대차와 갈등 이론을 연계하여 최초로 살펴본 점, 특정 기관에서 일정한 기간 동안 다루어진 주택임대차 분쟁조정 사건 전수를 대상으로 한 조정자료를 이용해 최초로 실증분석을 시도한 점, 그 과정에서 외국 선행연구에서 제안한 갈등관리 유형의 적용 가능성을 확인한 점, 그리고 그동안 미흡했던 주택임대차 분쟁실태를 최초로 세밀하게 분석하고 이에 따른 조정유형 특성 도출과 조정성립의 영향요인을 규명한 점에서 큰 의의를 갖는다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is the first empirical empirical study based on real housing lease dispute mediation data, which is far from the research limit of improvement of the legal system due to the difficulty in acquiring housing lease dispute data so far. Housing leasing is a common type of ordinary residential type, and there have been constant social problems due to the lack of related laws and regulations, non-compliance with the obligations between the parties, and the absence of devices for resolving disputes. However, government policy and legislative amendments are temporary and short-lived prescriptions, and are insufficient to establish consistent and uniform measures with different measures for each department concerned. In addition, there is a lack of information on the limitation of the lease of housing lease and the lack of access method. In the meantime, the residential lease dispute resolution in Korea has been left to the judgment of the leasing parties and the court. The reasons for this are neglected in conflict management research and awareness, and the lack of efforts to secure housing lease dispute data and the difficulty of accumulating them.
In this background, this study used the coordination data of the Housing Leasing Dispute Arbitration Commission to identify the characteristics of the disputes and the types of arbitration of housing leases and to identify the factors affecting dispute settlement. The housing lease dispute settlement data used in the analysis is adjusted from May 30, 2017 to May 29, 2018, which corresponds to the transfer of arbitration cases dealt with by the Housing Leasing Dispute Arbitration Committee of the Seoul Metropolitan Government In the empirical analysis, frequency analysis, two - stage cluster analysis, binary logistic regression analysis and decision tree tree analysis were performed.

According to the results of the analysis on the housing lease disputes, disputes about the housing lease were disputed within the range of small lease conditions (less than 100 million won for charter and less than 1 million won for monthly rent) (22.9%) of the multi-generations. The reason for the dispute was 46.4% for repair, 36.8% for security deposit, and 16.8% for other reasons. Other reasons were economic reasons 10.6%, legal reasons 4.3% and others 1.9%. According to the type of contract and type of residence, residents of monthly rents have a high ratio of maintenance disputes (49%), while those of leaseholders have a high deposit return rate (46%). In case of housing type, main reason for disputes of single, multi - family, and multi - family villas is maintenance of repair, whereas in case of apartments, the reason of dispute about return of deposit is high. However, the mediation application was 64.8% for deposit, 11.9% for housing, 12.3% for repair and 6.4% for damages. The application for such a settlement showed a high proportion of applications for the mediation of deposit return without regard to the type of contract or type of housing. mediation results were 32% for mediation, 23% for reconciliation, 30% for withdrawal, 1% for unfairness, 0.1% for fine mediation, and 13% for sir.

According to the analysis of the characteristics of mediation type, the mediation type was classified into four types of 'establishment type', 'adaptive type', 'competitive type' and 'avoidable type'. Type 1 'Establishment' is a type in which disputes are resolved through the procedures of the Coordination Committee. Type 2 'Conforming' is a type in which parties resolve disputes before proceeding with the mediation process. Type 3 "Competitive Type" is a type in which the Complainant has abandoned the arbitration procedure and tried to resolve it by way of litigation. Type 4 "Avoidance" is the most difficult type of dialogue and negotiation in the arbitration application flow. According to the results of the analysis of the factors influencing the mediating effect, among the 12 variables considering the characteristics of the person, the contract, the property of the lender, and the characteristics of the dispute, , 'Conflict Reason' and 'Conflict Resolution'.

According to these analysis results, many disputes arise in small deposit, monthly rent, single or multi-family housing, but the mediation is only one third of the number of applications. The establishment of mediation is based on the conflict management factors such as compromise, cooperation and concessions between the parties and the role of the mediation committee. It is found that until now, the rate of establishment is low compared to the number of disputes, and efforts to improve the formation rate are needed. In addition, the amendment of the legal regulations for inducing participation of the Respondents in the mediation of the Housing Lease Protection Act and the improvement of the government system as presented in the conclusion were found to improve the tenant 's residential status and solve social problems.

This study is to examine the conflict management factors and the solution methods in the housing lease disputes which have not been discussed so far, the first one that has been linked with the housing lease and conflict theory in Korea, In this paper, we propose a methodology for the analysis of conflict resolution in Korea. In this paper, we propose a method for analyzing conflict resolution in Korea. The results of this study are summarized as follows.

목차 (Table of Contents)

• < 목 차 >
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 1) 연구 범위 3
• 2) 연구 방법 4
• 3. 선행연구 검토 7
• 1) 임차인 보호 관련 선행연구 7
• 2) 분쟁조정기구의 도입과 역할을 강조한 선행연구 10
• 3) 주택임대차의 우선변제권 및 배당 관련 선행연구 11
• 4) 선행연구와의 차별성 12
• Ⅱ. 분쟁조정에 관한 이론적 고찰 14
• 1. 갈등 이론 14
• 1) 갈등의 개념 14
• 2) 갈등의 발생원인 15
• 3) 갈등관리 방식 16
• 2. 대체적 분쟁해결 방법 18
• 1) ADR의 개념과 특징 18
• 2) ADR 유형 21
• 3) 외국의 ADR 사례 23
• 3. 주택임대차 분쟁 관련 법제도 25
• 1) 민법의 주택임대차계약 단계별 분쟁 환경 25
• 2) 주택임대차 계약의 임대인과 임차인 의무와 분쟁 환경 31
• 3) 주택임대차보호법의 계약단계별 분쟁 환경 34
• 4) 주택임대차조정제도와 조정절차 40
• III. 주택임대차 분쟁 및 조정실태 43
• 1. 분석자료 구축과 범위 43
• 2. 계약형태 및 주택의 유형별 분쟁 실태 44
• 1) 계약형태별 분쟁 현황 44
• 2) 주택유형별 분쟁 현황 47
• 3. 분쟁사유별 분쟁 실태 50
• 1) 보증금 반환 및 수선유지 사유의 세부내용 50
• 2) 기타사유의 세부내용 54
• 3) 계약형태별 및 주택유형별 분쟁사유 55
• 4 분쟁에 대한 조정신청 현황 56
• 1) 조정신청 세부내용 56
• 2) 계약형태별 및 주택유형별 조정신청 59
• 5. 조정신청의 조정결과 60
• IV. 조정유형 및 조정성립 영향요인 분석 62
• 1. 분석모형의 설정 62
• 2. 조정유형별 특성 63
• 1) 분석자료 및 분석방법 63
• 2) 유형화 및 유형별 특성 65
• 3) 분석결과 종합 72
• 3. 조정성립 영향요인 분석 76
• 1) 변수선정 및 분석방법 76
• 2) 분석결과 81
• 3) 분석결과 종합 91
• Ⅴ. 결론 93
• 1. 연구결과 요약 93
• 1) 주택임대차 분쟁 및 조정실태 분석 결과 93
• 2) 조정유형별 특성 분석 결과 94
• 3) 조정성립 영향요인 분석 결과 96
• 2. 시사점 및 정책제언 97
• 3. 연구의 한계 및 향후과제 99
• 참 고 문 헌 100
• <부록1> 임대차계약서 양식 105
• <부록2> 주택임대차 분쟁조정신청서 및 관련서식 114
• <부록3> 판례목록 116
• <부록4> 조정사건목록 117
• Abstract 126

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