부동산 교환차액 관련 취득세 과세표준에 관한 고찰: 대법원 2019. 11. 28. 선고 2019두45074 판결을 중심으로 = A Study on the Acquisition Tax Base of Difference in Real Estate Exchange: Supreme Court Decision 2019Du45074 Decided November 28, 2019

국문 초록 (Abstract)

최근 대법원은 교환계약 당사자 일방이 본인 소유의 높은 가치의 부동산을 상대방의 낮은 가치의 부동산과 교환하는 동시에 교환차액을 증여한 사안(대법원 2019. 11. 28. 선고 2019두45074 판결, 이하 ‘대상판결’이라 한다)에서, 교환차액은 증여한 것이며 당사자 일방이 취득하는 데 들은 비용이라고 볼 수 없기 때문에 그 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 판시한 바 있다.
대상판결은 부동산 교환계약에서 그 교환차액이 증여된 경우 이를 취득세 과세표준에 산정할 것인지에 관하여 대법원이 최초로 입장을 밝힌 의미 있는 판례라고 할 수 있다. 대상판결 이전에는 위와 같이 ‘교환차액’을 증여의 목적으로 하는 거래를 단순히 가치가 서로 다른 교환 목적물 간의 1 : 1 교환으로 보고, 가치가 높은 목적물과 낮은 목적물 중 어떤 것을 취득세 과세표준으로 삼을 것인가의 평면적인 논의가 있었을 뿐이다. 대상판결 사안에서 하급심 판결은 교환거래 시 증여의 대상이 된 교환차액이 취득가격에 반영되는 것을 부정하였지만, 대법원은 증여 약정의 대상인 교환차액이 취득가격에 반영되어야 한다고 판시하였다.
보충금을 수반하는 교환의 경우 그 보충금을 취득세 과세표준에 반영(차감)하는 것으로 실무상 정리된 것과는 달리, 교환차액이 증여의 대상이 되는 경우 과세표준에 반영할 것인지의 문제에 대한 조세심판원 결정이나 행정해석의 입장은 정립되지 않은 상태였다.
보충금 지급의 특약이 있는 교환에서, 보충금에 관하여는 매매대금에 관한 규정이 준용되고 보충금부 교환은 교환과 매매의 혼합계약으로 볼 수 있다. 이러한 보충금의 법리를 반영하여 보충금을 지급한 당사자에 대하여는 보충금을 비용으로 보아 취득가격에 포함시키며, 보충금을 받은 당사자에 대하여는 이를 비용으로 보지 않고 따라서 취득가격에 포함시키지 않는 것이 현재의 실무이다.
교환과 동시에 교환차액을 증여하는 약정을 하는 경우, 이는 앞에서 본 보충금을 수반하는 교환과 법률적으로 유사하다. 즉 교환차액을 증여하는 때에도 보충금을 수령하는 교환거래의 경우와 마찬가지로 교환차액을 직접비용으로 볼 수 없으므로 취득가격에 포함시키지 않는 것이 상당하다. 즉 높은 가치의 부동산 소유자가 교환으로 낮은 가치의 부동산을 취득할 때에, 해당 교환차액을 보충금으로 수령하든 또는 증여하든 간에, 교환차액은 취득세 과세표준에 포함되지 않는다.
대상판결은 부동산 교환거래 당사자 간에 대등액의 범위를 초과하는 감정평가 차액을 증여하기로 약정하는 경우, 감정평가 차액에 관하여 별도의 증여계약이 성립하고 따라서 취득세 과세표준 산정시 감정평가 차액이 취득가격에 포함되지 않는다고 판시하였다. 이는 보충금을 수반하는 교환계약 사례, 즉 가치가 높은 부동산 소유자가 가치가 낮은 부동산을 교환으로 취득하면서 그 교환차액을 보충금으로 수령하는 경우 보충금을 과세표준에 포함시키지 않는 것과 같은 결론으로 타당한 판단이라고 생각된다. 대상판결은 교환차액의 취득세 과세표준 산정 방식과 관련하여 상당한 기간 동안 주먹구구식으로 시행되어 온 지방세 실무행정 관행에 대하여 합리적인 방향을 제시한 판결이라고 할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Supreme Court of Korea recently ruled in its 2019Du45074 Decision on Nov. 28, 2019 (hereinafter referred to as the 'target decision') that the exchange difference in the case at issue is a gift, not being included in the acquisition tax assessment standard, because the exchange difference is not considered to be the cost of the acquisition tax.
The target judgment is a significant case in which the Supreme Court first expressed its position on whether to base the transaction on the acquisition tax assessment when the exchange difference is being granted in a real estate exchange contract. Prior to the decision, there was only a discussion of 1:1 exchange between exchange real property of different values regarding a tax base for acquisition taxes, without consideration of its price difference. While the lower court's ruling included the exchange difference subject to the gift in the acquisition price in the exchange transaction, the Supreme Court ruled that the exchange difference is the subject of the separate gift agreement and therefore should be deducted in the acquisition price.
For exchanges with special arrangements for the payment of a supplementary disbursement, the civil law provisions concerning the purchase and sale of the supplement could be applied, and the payment of the supplement can be regarded as a hybrid contract of the exchange and the sale. In the exchange transaction, it is a current practice not to include the supplement as an expense to the party who receives the supplement.
The case of an arrangement to donate the exchange difference is similar to an exchange involving a supplement in terms of the legal structures. Therefore it is not appropriate to include the exchange difference being donated in the acquisition price, because in the same way as receiving a supplement, the difference cannot be regarded as a direct expense. That is, when a high-value property owner acquires a low-value property in exchange, the exchange difference is not included in the acquisition tax standard, whether the exchange difference is received as a supplement or given.
According to the target judgment, when the parties to a real estate exchange transaction agree to give an appraisal difference exceeding the range of equal amounts, a separate donation contract is established for the assessment difference and therefore the valuation difference is not included in the acquisition price for calculating the tax basis of acquisition tax. The target judgment provides a reasonable direction for the practice of local tax administration in respect of calculation of the standard of acquisition tax on the exchange difference.

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11 유철형, "교환으로 취득한 부동산의 취득세 과세표준: 대법원 2019. 11. 28. 선고 2019두45074판결"

12 박지원, "교환으로 취득한 부동산의 취득세 과세표준: 대법원 2019. 11. 28. 선고 2019두45074판결" 한국지방세학회청년위원회 2020

13 윤지현, "교환계약에 있어서의 실지거래가액 과세에 관한 짧은 고찰" 한국법학원 (100) : 216-232, 2007

14 東京メトロポリタン税理士法人, "不等価交換をした場合【不動産・税金相談室】"

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