복합용도지역의 지정을 위한 건축기준에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

우리 나라의 토지이용규제는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 용도지역제와 그에 따른 개별건축물의 행위제한에 의하여 규제되고 있다.
그러나 현재와 같이 도시 기능의 다양화와 복잡화로 인하여 상호연계성을 고려하여 집적의 이익을 판단할 때 용도순화를 목적으로 하는 현재의 용도지역제는 시대의 흐름에 따라서는 일률적이고 단편적이라는 판단도 있을 수 있다 하겠다.
따라서 현재의 용도순화를 기본적인 목적으로 하는 용도지역제는 유지하되 필요에 따라서는 기능간의 통합과 토지의 이용가치를 높이기 위하여 복합용도지역의 그 필요성이 계속 증대되고 있는 실정이다.
이러한 복합용도지역은 물리적 복합화와 기능적 복합화로 상호 연계성을 높게 함으로써 용도간의 분리보다는 혼합을 통해 기능적 보완 및 상승효과를 유도하여 토지이용의 효율화 및 다면적 공간 활용을 유도할 것이라 판단된다.
따라서 본 연구는 이러한 연구의 배경으로 용도순화가 주목적인 용도지역제를 보완하기 위하여 토지이용의 효율화와 합리적 배치 그리고 기능간의 혼합 및 복합을 위한 복합용도지역의 도입을 검토하였다. 또한 이러한 내용을 근거로 복합용도지역의 지정 시 중요 요소인 건축물의 용도, 건축물의 규모, 지역의 입지에 관한 기준을 심층적으로 분석하여 그 운용방안을 제시하는데 본 연구의 목적이 있으며, 이러한 연구의 목적과 방법에 의해 분석된 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 복합용도지역의 용도제한의 기준을 설정하기 위하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 서울특별시 도시계획 조례의 용도변천실태를 조사 분석하였다. 그 내용을 분석한 결과 용도순화를 목적으로 하고 있는 용도지역제의 용도규제가 용도혼재 현상이 두드러지게 나타나고 있음을 알 수 있었으며, 특히 용도혼합도는 준공업지역이 87.4%, 준주거지역이 78.2%, 제3종일반주거지역은 75.0%를 차지하고 있었다. 이러한 혼합도가 높은 3개의 용도지역의 용도 허용의 내용을 분석한 결과를 중심으로 복합용도지역의 용도의 행위 제한을 분석하여 보면 일부 부적합한 시설을 제외한 숙박시설 및 운수시설 그리고 위락시설 등 16개 용도의 건축행위를 추가로 허용하는 방안을 제시하였다. 또한 실제적으로 용도가 얼마나 많은 변화를 하고 있는지를 파악하기 위하여 서울특별시의 용도별 건축허가의 내용을 1994년부터 2008년까지 조사한 결과 주거용도와 상업용도의 비율이 매우 높게 나타나고 있음을 알 수 있으며, 특히 상업용도 등 주거 이외의 용도의 건축허가 건수가 매년 증가 추세를 보이고 있었다.
둘째, 복합용도지역에서 대지분할제한, 용적률, 건폐율, 외부공간비율의 적정성을 확보하기 위하여 규모적 측면을 조사하였다. 특히 건축물 규모실태와 옥외공간 규모실태를 심층 분석하였으며, 이들 건축물과 옥외공간의 요소 들간에 상관관계와 시뮬레이션 분석을 통해 규모기준을 도출하였다. 규모의 기준을 도출하기 두가지 방법을 활용하였으며 첫 번째는 용도지역의 변경없이 용적률 완화를 주는 방법과 또 하나는 유형별로 건축물의 규모를 분석하였다. 특히 두 번째 유형의 경우는 대지면적 3개 유형, 건폐율, 옥외공간률의 요소 변화로 9개의 유형, 도로폭 8개 유형으로 구분하였으며 총 1,656개의 유형으로 그 내용을 분석하였다.
셋째, 복합용도지역의 입지적 실태와 특성을 분석하기 위하여 서울특별시 53개 지구중심의 역세권용도지역 분포실태와 서울특별시와 25개 자치구의 용도지역 면적실태를 조사하고 입지별 분포비율과 용도지역 분포비율의 분석을 통해 입지기준을 도출하였다. 분석한 내용을 보면 준공업지역, 준주거지역, 제3종 일반주거지역의 순으로 나타났으며, 그 내용을 서울특별시 용도지역의 실태와 연계한 분석 결과를 보면 서울특별시 전체면적의 2.29%에 지정될 것이라 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The regulation of land use in Korea is restricted by both the zoning system standing upon the Act on Planning and Use of National Territory and the act limits of individual buildings. However, the current zoning system for the purpose of purifying the usage of landscape might be uniform and fragmentary estimation by the stream of the times when considering of the accumulated benefits reflected by the interrelationship on account of the diversification and sophistication of the urban function.
Accordingly, the zoning system aimed to purify the usage of landscape at base is to proliferate the necessity of the Mixed-use districts so as to improve the utility value of land and the integration among the functions. It would be interpreted these mixed-use districts to lead them to the Efficiency of Land Use and the Multi-Space Use by deriving the functional supplementation and synergistic effects from the mixture of land-use by the mutual linkage of the essential facilities with increasing the relationship between the physical and functional complexation rather than the segregation.
Therefore, this study has been given careful consideration to an induction of the mixed-use districts for the efficiency of Land Use, the rational plot planning and the mixture/complex among the functions in order to complement the zoning plan with the primary purpose to purify the usage of landscape. Furthermore, it is aimed to indicate the implementations through the medium of the in-depth analysis about the cardinal factors such as the standards on the regional location, building size and building uses in the case of designating the Mixed-use districts.
The results of the analyses by the purpose and method of this study are as followed.
First of all, this study has been researched and analyzed by the actual condition of the change of the Use from the viewpoints of National Land Planning and Use Act, Building Codes and the regulation. As a result of the research and analysis, it conspicuously appears that the phenomena of mixed land use for the use regulation of the zoning aimed to the purification of the Use, especially, formed 87.4 percentage of the mixed industrial zone, 78.2 percentage of the semi-residential zone and 75.0 percentage of the third general residential zone. The analyzed results concentrated on the contents about the permission of the use within 3 different types of zoning with a high level of the mixing degree established an actual basis for the suggestion of the additional permissible plans including 16 different type of architectural works such as lodging, transportation, amusement facilities except for some incongruent ones. Likewise, according to the findings on investigation for the subjects of building construction permits in Seoul from 1994 to 2008 in order to figure out how many changes has been occurred in an actual uses, it shows that the ratio of dwelling and commerce are remarkably higher than others. especially, the No. of construction permits for the commercial facilities tended to increase rapidly year by year except for the dwelling.
The Second, this study has been examined by the aspect of scope for securing the adequacy of Site Division Restriction, Floor Area Ratio, Building Coverage Ratio and Outdoor Area Ratio in the "Mixed-Use Districts" and especially, by the medium of the in-depth analysis about the actual condition of building and outdoor space scales. It has been deduced the scale standards by using the simulation and correlation analysis among the factors of those buildings and outdoor spaces. Moreover, it has been applied 2 different type of methods; one is the method for mitigating the Floor Area Ratio without any modification of the zoning, the other is the analysis method of using the building scale, especially, the latter has analyzed the total 1,656 different types classified by 3 patterns of Plottage and Building Coverage Ratio, 9 patterns of the factor change on Outdoor Area Ratio and 8 different patterns of road width.
The third, the standard of location-allocation has been deduced by analysing both the distribution ratios classified by the zoning/location and by researching on the zoning areas including the Seoul Metropolis, 25 boroughs and 53 surrounding areas of subway station centered around the districts in the Seoul Metropolis. As a result from the analysis to figure out that it shows up the mixed industrial zone, the semi-residential zone and the third general residential zone in order of sequence and around 22.9 percentage of the total areas is interpreted to the designation of the "Mixed-Use Districts" as shown up the result from the analyzing to link up with the actual condition of the zoning in Seoul.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 2
• 1.2 연구의 범위 3
• 1.2.1 시간적 범위 3
• 1.2.2 공간적 범위 3
• 1.2.3 내용적 범위 4
• 1.3 연구의 방법 4
• 1.3.1 문헌조사 4
• 1.3.2 현장조사 및 건축물관리대장 조사 4
• 1.3.3 컴퓨터프로그램에 의한 건축물 규모의 상관관계 분석 4
• 1.4 선행연구의 고찰 5
• 1.5 용어의 정의 6
• 1.5.1 복합용도지역 6
• 1.5.2 복합용도 건축물 7
• 1.5.3 건축기준 7
• 1.5.4 역세권 7
• 1.6 연구의 흐름도 8
• 제2장 토지이용 관련이론 및 복합용도 관련법규 9
• 2.1 토지이용 관련이론 10
• 2.1.1 우리나라의 토지이용계획제도 10
• 2.1.2 독일의 토지이용계획제도 22
• 2.2 복합용도 관련법규 31
• 2.2.1 우리나라의 복합용도 관련법규 31
• 2.2.2 독일의 복합용도 관련법규 34
• 제3장 복합용도지역의 지정을 위한 실태조사 37
• 3.1 용도요소 실태 38
• 3.1.1 건축용도 변천실태 38
• 3.1.2 건축용도 허가실태 84
• 3.2 규모요소 실태 86
• 3.2.1 건축물 규모실태 86
• 3.2.2 옥외공간 규모실태 91
• 3.3 입지요소 실태 97
• 3.3.1 서울시 용도지역 분포실태 97
• 3.3.2 지구중심 역세권 용도지역 분포실테 108
• 3.4 소결 113
• 제4장 복합용도지역의 건축기준 설정 115
• 4.1 용도적 기준 116
• 4.1.1 용도별 허용비율 분석 116
• 4.1.2 용도별 허가비율 분석 128
• 4.1.3 건축용도 기준 154
• 4.2 규모적 기준 159
• 4.2.1 건축물규모 상관성분석 159
• 4.2.2 옥외공간규모 상관성분석 163
• 4.2.3 용적률 완화적용 분석 168
• 4.2.4 유형별 건축규모 분석 181
• 4.2.5 건축규모 기준 217
• 4.3 입지적 기준 226
• 4.3.1 서울시 용도지역 분포비율 분석 226
• 4.3.2 자치구 용도지역 분포비율 분석 227
• 4.3.3 건축입지 기준 258
• 제5장 결론 263
• 참고문헌 267
• 표차례 271
• 그림차례 278
• 부록 280
• Abstract 298