저성장시대를 대비한 대안적 도시개발사업 유형 고찰

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea has achieved high economic growth based on rapid population growth and high economic growth rate in the 1960s. However, the economic growth rate of the IMF since the 1997 financial crisis and the global financial crisis in 2008 has been steadily declining. Therefore, there is a need for alternative urban development in order to solve the problems of existing urban development projects. In this study, we analyze the types and problems caused by the changes of the existing urban development projects as the low - growth age arrives, and find out the implications for the development of low - growth urban development models by examining the emerging alternative urban development models.
This study can be summarized as follows. First, we identify the types and problems of urban development and urban development projects that are under way in the times. Second, we review the relevant theories of alternative urban development models that are undergoing to overcome the problems of existing urban development projects, and compare and analyze the alternative urban development models in Korea and abroad. Third, AHP was conducted for urban planning experts such as academics (researchers), urban planning engineers, and real estate developers, focusing on key keywords for each operation stage derived from the alternative urban development model. This study aims to find implications for the development of alternative urban development model which should be considered according to the coming of age.
The results of this study can be summarized as follows. First, it was confirmed that the problems of the time of introduction were the shortage of industrial land, the lack of housing in the era of maintenance, and the problem of real estate speculation in the era of settlement. Second, as a result of case analysis, core keywords for land use method, major investment nature and profit distribution method were derived. As a result of deriving the detailed keywords for each keyword, the land ownership method was analyzed as public institution owned, nonprofit company, and profit company. Major investment characteristics were analyzed as monetary investment, social common value investment, affection and belonging investment, Three types of keywords were derived: sensible compensation, monetary compensation, and internal compensation. Third, AHP analysis shows that all experts have the most important factors such as profit distribution method, public institution ownership, monetary compensation, and monetary investment. In the case of academics (researchers), the most weighted method is the method of receiving compensations in the form of feeling among the profit distribution methods. In the case of Urban Planning ENG, it can be seen that the method of paying monetary benefits is weighted more heavily. Real estate developers were also often financially rewarded, with the greatest weight in the monetized way. Based on these results, the development of an alternative urban development model should be based on the importance of value - based compensation that is compensated by direct use rather than pursuing monetary value. In other words, we have made suggestions that it is important to make the most rational judgment by gathering opinions of experts from various fields.

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 1960년대 급격한 인구증가와 높은 경제성장률을 바탕으로 고도의 경제성장을 이루어 왔다. 그러나 1997년 IMF 외환위기와 2008년 세계금융위기 이후 경제성장률이 지속적으로 감소하면서 이전과는 다른 저성장의 모습을 보이고 있다. 이에 따라 기존 도시개발사업의 문제점을 해결하고자 최근 대안적 도시개발에 대한 필요성이 대두되고 있다. 본 연구에서는 저성장시대가 도래함에 따라 나타나는 기존 도시개발사업의 시대적인 변화에 따른 유형 및 문제점을 분석하고, 최근 대두되고 있는 대안적 도시개발모형을 살펴봄으로써 저성장시대 도시개발모형 개발을 위한 시사점을 발굴 하는 것을 목적으로 한다.
이와 같은 목적으로 진행된 본 연구는 다음과 같이 크게 세 가지의 내용으로 요약할 수 있다. 첫째, 현재 진행되고 있는 도시개발 및 도시개발사업의 시대적인 변화에 따른 유형 및 문제점을 파악한다. 둘째, 기존 도시개발사업의 문제점을 극복하기 위해 진행되고 있는 대안적인 도시개발모형에 대한 관련이론을 고찰하고, 국내․외에서 진행되고 있는 대안적 도시개발모형들 간 비교․분석을 하여 운용단계별 핵심 키워드를 도출한다. 셋째, 대안적 도시개발모형에서 도출된 운용단계별 핵심 키워드를 중심으로 계층분석방법(AHP)을 학계(연구원), 도시계획 엔지니어링, 부동산 디벨로퍼(developer) 등 도시계획 전문가를 대상으로 각각 실시하여, 저성장시대의 도래에 따라 고려해야 하는 대안적 도시개발모형의 개발을 위한 시사점을 발굴하고자 한다.
이와 같은 연구의 분석 내용을 적용한 주요연구 결과는 다음과 같이 세 가지로 요약할 수 있다. 첫째, 시대별 문제점 분석 결과 도입시대에는 산업용지부족, 정비시대에는 주택부족, 정착시대에는 부동산투기, 발전시대에는 난개발의 문제가 당시의 가장 큰 문제였다는 것을 확인하였다. 둘째, 사례분석의 결과 토지소유방식, 주요투자성격, 이윤배분방식의 운용단계별 핵심 키워드가 도출되었다. 각 키워드별 세부 키워드를 도출한 결과 토지소유방식은 공적기관소유, 비영리회사, 영리회사로 분석되었고, 주요투자성격은 금전적투자, 사회공동가치투자, 애정․소속감투자로 분석되었으며, 이익배분방식은 체감형보상, 금전적보상, 내면적보상의 세가지 키워드가 도출되었다. 셋째, 계층분석방법(AHP)분석 결과 전체 전문가는 이익배분방식, 공적기관소유, 금전적보상, 금전적투자를 가장 중요한 요소로 도출하였다. 학계(연구원)의 경우 이익배분방식 중 체감형으로 보상을 받는 방식에 가장 가중치를 많이 두었다. 도시계획 ENG의 경우에는 이익배분방식 중 금전적으로 혜택을 보는 방식에 가중치를 많이 두었다는 것을 알 수 있다. 부동산 디벨로퍼 역시 금전적으로 보상받는 것이 많았으며, 이와 함께 금전적으로 이득을 받는 방식에 가장 큰 가중치를 두었다. 이러한 결과를 바탕으로 향후 대안적인 도시개발 모형을 개발할 경우 금전적인 가치만을 추구하는 것이 아닌 직접 이용함으로써 보상을 받는 체감형 보상에 대한 가치를 더 중요하게 생각하면서 개발하여야 할 것이다. 즉 다양한 분야의 전문가들의 의견을 종합하여 가장 합리적인 판단을 하는 것이 중요하다는 시사점을 발굴하였다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구의 목적 3
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 가. 연구의 범위 3
• 나. 연구의 방법 4
• 3. 연구의 진행과정 4
• Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 검토 6
• 1. 도시개발의 흐름 6
• 가. 도시개발 및 도시개발 법․제도의 시대적 변천과정 6
• 나. 기존 도시개발사업의 유형 11
• 다. 도시개발 및 도시개발사업의 문제점 18
• 2. 저성장시대의 도래 27
• 가. 저성장시대의 개념 27
• 나. 저성장시대의 도래 29
• 3. 토지의 특성 33
• 가. 토지의 정의 33
• 나. 토지의 특수성 34
• Ⅲ. 대안적 도시개발모형의 국내·외 사례 비교·분석 38
• 1. 대안적 도시개발모형 고찰 38
• 가. 개발 리츠(REITs) 38
• 나. 공동체토지신탁(CLT) 42
• 다. 주택협동조합 45
• 라. 제3섹터에 의한 임대부 토지개발 50
• 마. 장소경영제(AREA MANAGEMENT) 53
• 2. 대안적 도시개발모형의 국내․외 사례 비교․분석 56
• 가. 개발 리츠(REITs) 56
• 나. 공동체토지신탁(CLT) 61
• 다. 주택협동조합 66
• 라. 제3섹터에 의한 임대부 토지개발 72
• 마. 장소경영제(AREA MANAGEMENT) 74
• 3. 운용단계별 핵심 키워드 도출 78
• 가. 토지소유방식 78
• 나. 주요투자성격 79
• 다. 이익배분방식 80
• Ⅳ. 계층분석방법(AHP)을 통한 시사점 발굴 82
• 1. 계층분석방법(AHP)의 정의 82
• 가. 계층분석방법(AHP)의 개요 82
• 나. 계층분석방법(AHP)의 분석과정 84
• 2. 대안적 도시개발 모형 고찰을 위한 전문가 설문조사 87
• 가. 설문조사 대상선정 87
• 나. 계층구조 선정 88
• 다. 계층분석방법(AHP) 연구모형 90
• 3. 계층분석방법(AHP)을 통한 시사점 발굴 91
• 가. 평가집단의 선정 91
• 나. 계층분석방법(AHP) 결과 분석 92
• 다. 계층분석방법(AHP)을 통한 시사점 발굴 103
• Ⅴ. 결론 105
• 1. 연구 요약 105
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 107
• 참고문헌 108
• 부록 113
• Abstract 118