서울시 주택정비형 재개발사업의 공공기여 시설의 변화양상과 지역필요시설의 정합성 분석 = An Analysis of the Changes of Public Contribution Facilities of Housing Management Redevelopment Projects in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Public contributions play an important role in transforming cities in terms of mitigating negative impacts, returning development profits, providing amenities, and more. However, the uniform planning of contributions has led to problems such as contributions that do not take into account shortage conditions. To address this, diversification of public contribution methods is being promoted through legislative amendments.
The diversification of public contributions has reduced the supply of parkland in HUD, which used to be provided regardless of shortage. As parkland has been reduced, the supply of land for living SOC facilities has increased. Some of these projects have increased the efficiency of land supply by donating buildings.
However, the building use decisions for public contribution facilities lack consistency with the higher level plan. First, there are facilities that are prioritized over local needs. Second, there are facilities that are determined without considering what is already being provided in the surrounding area. Third, there is a lack of the principle of providing facilities that are needed in the region first and then providing additional facilities.
In recent years, the system for determining the types of public contribution facilities has changed, and a manual has been created to manage the supply and operation of public contribution facilities. However, as public contribution facilities are linked to improving the quality of life of residents, basic principles that take into account higher-level planning are needed. It is necessary to maintain the status of the Right to Livelihood Plan as a basic plan and to establish basic principles that can take into account changing local conditions so that housing maintenance-type redevelopment projects can provide residents with the community-based facilities they need.

국문 초록 (Abstract)

공공기여는 부영향완화, 개발이익 환수, 생활편의 시설 공급 측면에서 도시의 변화에 중요한 역할을 하고 있다. 그러나 획일적인 공급 계획은 부족여건을 고려하지 않은 공급 등 문제점을 발생시켰다. 이를 해결하기 위해 법률의 개정을 기반으로 공공기여 방식의 다양화가 추진되어왔다. 제도의 변화 속에서 주택정비형 재개발사업구역은 최초 계획 수립 이후 절반 이상의 구역에서 정비계획 변경이 발생했다. 공공기여와 관련한 법률이 개정되고, 제도가 정밀해지면서, 공공기여 방식을 결정하는 과정이 복잡해졌기 때문에 사업의 장기화에 영향을 미칠 수 있다. 그러나, 획일적인 토지이용계획을 탈피하고 주민의 삶의 질 향상에 도움이 되었다면 긍정적으로 평가할 수 있을 것이다. 공공기여의 다양화는 주택정비형 재개발구역에 부족 여부와 관련없이 공급되던 공원의 공급 면적이 감소시켰다. 다만, 도로는 열악한 정비기반시설 현황을 개선하기 위해 일정 범위의 공공기여를 유지하고 있다. 공원의 감소 등은 생활SOC용지의 공급을 증가시켰다. 또, 일부는 건축물 공공기여를 수반하고 있어 용지 공급의 효율성을 향상시켰다. 다만, 건축물 공공기여시설이 상위계획인 지역생활권계획과 정합성이 부족하다. 사례를 통해 살펴보면 몇 가지 부정합성을 확인할 수 있다. 첫째, 지역내 필요시설보다 우선 공급을 결정하는 시설과 둘째, 주변지역 공급 여건을 고려하지 않고 결정되는 시설, 셋째, 부족 시설 이 공급된 후의 추가 공급시설의 원칙 부족의 사례이다. 2030 생활권계획이 수립된 후, 주택정비형 재개발정책에 많은 변화가 있었다. 공공기여시설의 공급과 운영을 위한 관리시스템 등도 만들어졌다. 그러나 공공기여시설이 주민의 삶의 질 향상과 연결되는 만큼, 상위계획을 고려한 기본적인 원칙은 필요하다. 기본계획인 생활권계획의 위상을 유지하고, 변화하는 지역 여건을 고려할 수 있는 기본 원칙을 수립하여, 주택정비형 재개발사업에서 주민과 연계되는 지역필요시설을 공급해야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 8
• 제 2 장 이론 및 선행연구검토 9
• 제 1 절 공공기여의 개념 9
• 1. 기부채납의 법률적 개념 9
• 2. 기부채납과 공공기여의 개념 10
• 제 2 절 선행연구 검토 12
• 1. 공공기여 방식의 다양성에 관한 연구 12
• 2. 공공기여와 인센티브의 상관관계에 관한 연구 14
• 3. 공공기여 입지타당성에 관한 연구 16
• 4. 재개발사업 추진 리스크에 관한 연구 17
• 5. 선행연구 통합분석 및 시사점 19
• 제 3 장 재개발사업의 공공기여시설 변화 양상 21
• 제 1 절 공공기여시설의 법률적 변화 21
• 제 2 절 시기별 공공기여 시설의 변화 23
• 1. 진행단계별 재개발사업 추진 현황 23
• 2. 공공기여 시설의 시기별 공급특성 25
• 1) 시기별 분석 기준 25
• 2) 토지 공공기여 대상 구역의 사업추진 현황 27
• 3) 민간용지와 공공용지의 공급비율 변화 28
• 4) 정비기반시설용지의 공급비율 변화 29
• 5) 정비기반시설용지와 생활SOC용지의 공급비율 변화 30
• 6) 생활SOC용지의 면적변화 31
• 3. 건축물 공공기여 도입 현황 33
• 1) 생활SOC시설용지의 건축물 공공기여 도입현황 33
• 2) 임대주택 및 임대상가 건축물 공공기여 도입현황 36
• 제 4 장 생활권계획의 지역필요시설과 공공기여시설의 정합성 분석 37
• 제 1 절 생활권계획상 지역필요시설 분석방법 37
• 1. 생활권계획의 지역필요시설 분석 기준 37
• 2. 지역생활권계획상 지역필요시설 기준 39
• 제 2 절 생활권계획의 지역필요시설과 공공기여시설의 정합성 분석 41
• 1. 건축물 공공기여 공급대상 41
• 2. 지역생활권 부족 시설과 공공기여 시설과의 정합성 42
• 1) 도서관시설의 공급계획 45
• 2) 공공체육시설의 공급계획 47
• 3) 보육시설의 공급계획 48
• 4) 공공청사의 공급계획 49
• 제 5 장 결론 및 시사점 53
• 참고문헌 56
• 영문초록 58