세제개편이 주택자산의 자본의 사용자비용에 미치는 효과

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 1976년부터 현재까지 우리나라 주택시장의 구조와 부동산 관련 세제를 하나의 지표로 축약하는 자본의 사용자비용 추정식을 설정하고 세제개편에 따른 비용 변화를 분석하는 것으로 크게 다음과 같은 내용으로 요약할 수 있다.
첫째, 주택시장의 자본의 사용자비용 추정 모형인 Hendershott & Shilling(1980, 1982)과 DiPasquale & Wheaton(1992)의 선행연구에 대한 고찰과 지금까지 우리나라의 부동산 관련 세제 및 그 변천 과정을 조사한 뒤, 우리나라 주택시장의 구조에 적합한 자본의 사용자비용 추정식을 설정한다. 주택시장 자본의 사용자비용 추정식은 자가보유점유가구 자본의 사용자비용(capital cost of owning a home; OC)과 주거서비스 또는 주택임대차시장의 임대주택 공급자 자본의 임대비용(rental cost of capital; RC)을 분리하여 설정한다. 특히 본 연구는 임대주택 공급자 자본의 임대비용 추정을 중점적으로 분석한다. 이는 구미 선진국과는 달리 우리나라 대다수의 임차인이 임대사업자 등록을 하지 않은 투자 목적 다주택 소유의 민간임대주택공급자가 제공하는 잉여주택에 거주하는 비제도권 임대주택시장이 제도권 임대주택시장 보다 압도적인 비중을 차지하고 있는 특성을 갖고 있기 때문이다. 이는 본 연구의 핵심인 정부의 세제개편 및 정책 변화로 인한 비용효과 또한 매우 상이해지게 만들기 때문이다.
둘째, 자본의 사용자비용 추정에 필요한 소득세와 부동산 관련 세목(재산세, 종합부동산세, 취득세 등)의 평균실효세율 및 명목세율, 그리고 주택가격지수, 주택임대료지수, 주택가격 기대상승률 등을 추계한 뒤, 기타 변수의 1976부터 최근까지의 연별 전국 시계열 자료를 구축한다.
우리나라는 부동산과 관련된 세목이 매우 많고, 조세체계 또한 다양하게 변천되는 과정을 거치며 매우 복잡한 형태를 취하고 있다. 주택 자산의 사용자비용을 추계하기 위해서는 1976년부터 현재까지의 소득세와 보유세 및 양도소득세의 명목세율과 한계 및 평균실효세율을 추정하여야 한다. 여기서 소득세율은 소득계층별로 추정한다. 소득계층에 따른 소득세율 차등 적용은 사용자비용에 지대한 영향을 미칠 것으로 예상된다.
셋째, 주택자산 자본의 사용자비용 추정식들을 이용하여 각 연도의 사용자비용을 추정한 뒤, 세제개편에 따른 사용자비용 변화를 사후적으로 예측하여 이를 비교 분석한 뒤, 연구 결과를 간단히 요약하고 경제적 함의와 정책적 시사점을 제시한다.
주요 분석대상 세제개편은 1986~2001년까지 임대주택 공급을 증대시키기 위해 시행된 양도세 면제 및 감면 혜택의 조세지원정책과 주택가격 안정 및 투기억제를 통한 주거안정을 위해 2003년 단행된 10·29 ‘주택시장 안정 종합대책’ 및 2005년 ‘서민주거 안정과 부동산 투기억제를 위한 부동산제도 개혁방안’의 8·31 세제개편, 그리고 2008년 이후의 부동산 관련 세부담 완화로의 개편이다.