크라우드 펀딩방식을 활용한 부동산 프로젝트 파이낸싱의 투자의사 예측과 활성화 방안

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Amid the acceleration of the fourth industrial revolution around the world, fintech, which was created by the convergence of ICT and the financial industry, is drawing attention as an innovative financial service. Crowdfunding, a field of fintech, is spreading to various economic activities by raising funds for various purposes through the Internet, and is actively integrated with real estate investment,
It is expected that it will be timely and useful at this point to explore the possibility of applying real estate project financing using the crowdfunding method to domestic activation and propose measures to improve the legal and institutional system.
Accordingly, this study aims to explore the diversity of financing for real estate project financing using the crowdfunding method and finally derive and present measures necessary to revitalize it in Korea. In order to achieve this research purpose, three main research problems were set. First, major domestic regulations are reviewed, focusing on securities type and loan type crowdfunding, and major foreign legislation is compared and reviewed. Second, the investor protection device is reviewed by considering the problems of the real estate crowdfunding business model. Third, we looked at what empirical evidence can be used to revitalize real estate project financing using the crowdfunding method in Korea. A total of four-stage research models were designed to empirically study these research problems. In the first stage, prior studies by crowdfunding or project financing were examined as a methodology for literature research to extract characteristic factors of real estate project financing, and regression analysis was conducted in the second stage to identify determinants that significantly affect investment participation. In the third stage, the characteristic factors of real estate project financing were divided into general investors and real estate experts groups, and the differences in perception of importance between groups were compared and reviewed. In the fourth stage, the results of the analysis up to the third stage were combined to derive a final plan to revitalize real estate project financing using crowdfunding, and further investigation was conducted on the expert group using AHP and Delphi techniques.
The analysis results are as follows. First, it was confirmed that there was a significant difference in the average perception of the four real estate PF characteristic factors between general investors and real estate sector experts. Second, it was found that general investors' perception of real estate PF characteristic factors had a positive (+) effect on investment participation intention, and real estate experts' perception of real estate PF characteristic factors had a positive (+) effect on investment participation intention. Third, through importance analysis, each priority was calculated and compared to see if there was a difference in perception of real estate PF characteristic factors between groups of general investors and real estate experts, and there were differences in priority in the remaining four characteristic factors except for the importance of PF business characteristics.
Fourth, as a result of collecting and analyzing data from another group of experts in the real estate field using the AHP technique, the characteristic factors with relatively high weights among the characteristic factors of real estate PF were identified as platform characteristic factors and platform operation characteristic factors. Transparency was the highest in the order of fairness, funding delinquency rate, funding success rate, and funding interest rate in the results of calculating and analyzing the overall weight of 20 sub-variables of real estate PF characteristic factors
Fifth, a total of six activation measures were finally identified using the Delphi technique, including "PF Bridge Loan" and "Industrial Real Estate Development PF Fund" as subcategories of PF business applicable products.
Based on the above analysis results, the practical and policy implications of this study are as follows. First, it is first necessary to provide various investment-related information so that the characteristics and operation characteristics of the platform itself can be closely grasped. Second, it is necessary to develop products linked to PF funds such as PF bridging loans and industrial real estate development as products that can be applied to PF projects in practice. Third, the need for standardization of work is strongly requested, especially the establishment of standard guidelines for credit screening standards. Fourth, as a policy measure. In order to form a foundation for enhancing the reliability and transparency of the platform, it is proposed to introduce a professional certificate system for platform executives and employees and a system that grants certificates after the opening of compulsory education. It also proposes to push for an amendment of related laws to enable crowdfunding to invest in PFV business methods, along with administrative measures excluding the interest cap rate applied to the Interest Limitation Act on the Loan Business.

국문 초록 (Abstract)

전 세계적으로 4차 산업혁명이 가속화되는 가운데 ICT와 금융 산업의 융합으로 탄생한 핀테크는 혁신적인 금융서비스로 주목받고 있다. 핀테크의 한 분야인 크라우드 펀딩은 인터넷을 통해 다양한 목적으로 다수의 개인들이 자금을 모으는 방식으로, 다양한 경제 활동 영역으로 확산되고 있으며, 부동산 투자와도 활발히 접목되고 있다.
크라우드 펀딩방식을 활용한 부동산 프로젝트 파이낸싱의 국내 활성화 적용 가능성을 타진하고, 법 제도적 개선 방안을 제안하는 것은 현 시점에서 시의적절하고 유용할 것으로 기대된다.
이에 따라 본 연구는 크라우드 펀딩방식을 활용한 부동산 프로젝트 파이낸싱의 재원 조달의 다양성을 모색하고, 이를 국내에 활성화시키기 위해 필요한 방안을 최종적으로 도출해 제시하는 데 목적을 갖고 있다. 이러한 연구 목적을 달성하기 위해 3가지의 주된 연구 문제를 설정하였다. 첫째, 증권형과 대출형 크라우드 펀딩을 중심으로 국내의 주요 규제내용을 고찰하고, 주요 외국의 법제를 비교 검토한다. 둘째, 부동산 크라우드 펀딩 사업 모형이 갖고 있는 문제점을 고찰하여 투자자 보호 장치에 대해 검토한다. 셋째, 크라우드 펀딩방식을 활용한 부동산 프로젝트 파이낸싱을 국내에 활성화시키기 위해 어떤 실증적 근거를 활용할 수 있는지 살펴보았다. 이러한 연구문제를 실증적으로 연구하기 위해 총 4단계 연구모형을 설계하였다. 1단계에서는 부동산 프로젝트 파이낸싱의 특징적 요인을 추출하기 위한 문헌연구의 방법론으로 크라우드펀딩과 프로젝트 파이낸싱 관련 선행연구를 살펴보고, 2단계에서는 투자 의사에 유의미한 영향을 미치는 결정요인을 파악하기 위해 회귀분석을 실시하였다. 3단계에서는 부동산 프로젝트 파이낸싱의 특성요인을 일반 투자자와 부동산 전문가 집단으로 나누어 집단 간 중요도 인식의 차이를 비교 검토하였다. 4단계에서는 3단계까지 분석한 결과를 종합하여 크라우드펀딩을 활용한 부동산 프로젝트 파이낸싱 활성화를 위한 최종 방안을 도출한 후 델파이 기법을 활용한 전문가 집단에 대한 추가 조사를 진행하였다.
분석결과는 다음과 같다. 첫째, 일반 투자자와 부동산 분야 전문가 간의 4가지 부동산 PF 특성 요인에 대한 인식의 평균에는 유의한 차이가 있음을 확인하였다. 둘째, 일반 투자자의 부동산 PF 특성 요인에 대한 인식은 투자의사에 정(+)적 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 부동산 분야 전문가의 부동산 PF 특성 요인에 대한 인식은 시공사 특성 요인을 제외한 나머지 4가지 특성 요인이 투자의사에 정(+)적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 중요도 분석을 통해 일반 투자자와 부동산 분야 전문가의 집단 간 부동산 PF 특성 요인에 대한 우선순위의 인식 차이가 있는지 각 우선순위를 산출해 상호 비교․검토한 결과, PF 사업성 특성의 중요도를 제외한 나머지 4가지 특성 요인에 있어 우선순위의 차이가 나타났다.
넷째, AHP 기법을 적용해 또 다른 부동산 분야 전문가 집단을 대상으로 자료를 수집해 분석한 주요 결과, 부동산 PF 특성 요인들 중 가중치가 상대적으로 높은 특성 요인은 플랫폼 특성 요인과 플랫폼 운용 특성 요인으로 식별되었다. 부동산 PF 특성 요인의 20가지 하위 변수들의 종합 가중치를 산출하여 분석한 결과에서는 투명성이 가장 높은 순위를 나타냈고, 공정성, 펀딩 연체율, 펀딩 성공률, 펀딩 이자 수익률의 순으로 높은 순위를 보였다
다섯째, 델파이 기법을 적용해 최종적으로 식별된 활성화 방안은 총 6가지로, PF 사업 적용 가능 상품의 하위 범주로서 ‘PF 브릿지론’과 ‘산업용부동산 개발 PF 자금’이었고, 활성화를 위한 제도 개선 및 지원 방안의 하위 범주로서 ‘플랫폼 임직원 전문자격증 제도 또는 의무교육 이수증 제도 도입’, ‘대부업법의 이자제한법을 적용한 이자 상한률 적용제외’, ‘PFV 사업 방식에 크라우드 펀딩이 참여 가능하도록 법 개정’이었다.
이상의 분석 결과를 토대로 본 연구의 실무적․정책적 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 플랫폼 자체의 특성 및 운용 특성을 면밀히 파악할 수 있도록 각종 투자 관련 정보를 제공하는 것이 우선적으로 필요하다. 둘째, 실무적으로 PF 사업에 적용 가능한 상품으로서 PF 브릿지론과 산업용 부동산 개발 등 PF 자금과 연계한 상품의 개발이 필요하다. 셋째, 업무 표준화의 필요성이 강하게 요청되는데, 특히 여신심사 기준에 대한 표준 가이드라인의 제정이 필요하다. 넷째, 정책적 방안으로. 플랫폼의 신뢰성과 투명성을 높이기 위한 기반 형성을 위해 플랫폼 임직원에 대한 전문자격증 제도의 도입과 의무교육 개설 후 이 수증을 부여하는 제도의 도입을 제안한다. 또한 대부업 상의 이자제한법 적용한 이자 상한율을 제외하는 행정적 조치와 함께 PFV 사업 방식에 크라우드 펀딩이 지분투자 가능하도록 관련법의 개정을 추진할 것을 제안한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제1항 연구의 배경 1
• 제2항 연구의 목적 4
• 제2절 연구의 범위 및 방법 6
• 제1항 연구의 범위 6
• 제2항 연구의 방법 7
• 제3절 연구의 구성 및 흐름 9
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 12
• 제1절 크라우드 펀딩의 개관 12
• 제1항 크라우드 펀딩의 정의 12
• 제2항 크라우드 펀딩의 발전 과정 15
• 제3항 크라우드 펀딩 참여자 20
• 제2절 크라우드 펀딩의 특성 및 유형 23
• 제1항 크라우드 펀딩의 특성 23
• 제2항 크라우드 펀딩의 유형 35
• 제3절 부동산 개발과 개발 금융 57
• 제1항 부동산 개발 57
• 제2항 부동산 개발 금융 62
• 제4절 크라우드 펀딩 현황분석 67
• 제1항 증권형 크라우드 펀딩의 시장 현황 68
• 제2항 대출형 크라우드 펀딩의 시장 현황 74
• 제3항 증권형 크라우드 펀딩 관련 법제 현황 78
• 제4항대출형 크라우드 펀딩 관련 법제 현황 86
• 제5절 프로젝트 파이낸싱 103
• 제1항 프로젝트 파이낸싱의 정의 103
• 제2항 프로젝트 파이낸싱의 구조 106
• 제3항 프로젝트 파이낸싱의 참여자 113
• 제6절 선행연구 고찰 119
• 제1항 크라우드 펀딩에 관한 선행연구 119
• 제2항 프로젝트 파이낸싱에 관한 선행연구 129
• 제3항 선행연구와의 차별성 134
• 제3장 연구 설계 136
• 제1절 실증 분석의 모형설정 및 과정 설계 136
• 제2절 부동산 프로젝트 파이낸싱의 특성 요인 추출 138
• 제3절 실증 연구를 위한 가설 설정 146
• 제4절 측정 도구 149
• 제1항 1차 조사용 측정 도구 149
• 제2항 2차 조사용 측정 도구 151
• 제3항 3차 조사용 측정 도구 153
• 제4항 측정 도구의 타당성과 신뢰성검토 153
• 제5절 자료 수집 방법 160
• 제1항 1차 조사를 통한 자료 수집 방법 160
• 제2항 2차 조사를 통한 자료 수집 방법 162
• 제3항 3차 조사를 통한 자료 수집 방법 162
• 제6절 분석 방법 163
• 제4장 실증 분석 결과 165
• 제1절 기초 분석 165
• 제1항 조사 대상자의 인구사회학적 특성 165
• 제2항 조사 대상자의 크라우드 펀딩에 대한 인식 특성 168
• 제2절 평균 차이 분석 173
• 제1항 일반 투자자와 부동산 분야 전문가 간 인식 차이 173
• 제3절 투자참여의사와의 연관성 분석 181
• 제1항 일반 투자자 181
• 제2항 부동산 분야 전문가 184
• 제4절 프로젝트 파이낸싱의 특성 요인에 대한 중요도분석 186
• 제1항 중요도분석 개요 186
• 제2항 일반 투자자 대상 중요도분석 186
• 제3항 부동산 분야 전문가 대상 중요도분석 191
• 제4항 일반 투자자와 부동산 분야 전문가의 집단 간 중요도분석 우선순위 비교 196
• 제5절 투자참여의사의 예측 요인 검증 199
• 제1항 부동산 프로젝트 파이낸싱 특성 요인과 투자참여의사 간 상관성 199
• 제2항 일반 투자자의 투자참여의사 예측 요인 검증 201
• 제3항 부동산 분야 전문가의 투자참여의사 예측 요인 검증 204
• 제6절 AHP 기법을 적용한 분석 208
• 제1항 AHP 기법 적용의 개요 208
• 제2항 AHP 기법에 따른 분석 결과 210
• 제7절 델파이 기법을 적용한 분석 218
• 제1항 델파이 기법 적용의 개요 218
• 제2항 델파이 분석의 적용 과정 221
• 제3항 델파이 분석 결과 227
• 제5장 결론 236
• 제1절 연구 결과의 요약 236
• 제2절 논의 및 시사점 241
• 제3절 연구의 한계점 및 후속 연구를 위한 제언 248
• 참고문헌 251
• [부록] 설문지 269

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82. 크라우드 펀딩의 규제와 그 개선방안에 관한 연구, 이연임, 한양 대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2021

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85. 비금융형 크라우드펀딩의 법적 제문제와 개선방안, 윤민섭, 저스 티스, 제142호, , 2014

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141. 건설 프로젝트 파이낸스(PF) 사업의 성공영향요인(KSF) 분석을 통한 사업성과 예측 모델, 차희성, 이동건, 한국건설관리학회논 문집, 제15권 제5호, , 2014

142. 보상형 크라우드 펀딩 : 프로젝트 펀딩 성공 이 후 보상 약속 이행에 영향을 미치는 요인, 최병철, 김승범, 한국생산관리학회지, 제27권 제1호, , 2016

143. 지분투자형 크라우드 펀딩: 창조경제 활성화와 국민상상 실 현을 위한 새로운 투자 방법, 고용기, 김종욱, 서울: 한국과학기술기획평가원, , 2013

144. 부동산 개발 프로젝트 파이낸싱의 위험요인 중요도 분석: 금융기관의 PF 의사결정을 중심으로, 이영일, 전주대학교 대학원 박사학 위논문, , 2013

145. 부동산개발 사업의 리스크관리방안에 관한 연구: 프로젝트 파이낸싱 리스크중요도를 중심으로, 박헌수, 창성남, 부동산학보, 제51 호, , 2012

146. 문화예술분야의 보상형 크라우드 펀딩 성공 결 정요인: 소셜 커뮤니케이션활동효과를 중심으로, 유창한, 현은정, 문화경제연구, 제21권 제3호, , 2018

147. Crowdfunding 활성화를 위한 투자자 동기요인 분석: 후원형(Reward) 플랫폼의 투자자(Funder)를 중심 으로, 이정훈, 이채린, 신동영, 한국전자거래학회지, 제20권 제1호, , 2015

148. 부동산 개발 사업에서 사업참여자간의 신뢰가 PF참여의 도에 미치는 영향: 도시정비사업을 중심으로, 김인석, 영남대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2012

149. Multi-criteria Evaluation and Priority Analysis of Different Types of Existing Power Plants in Iran: An Optimized Energy Planning System, Fazelpour, F., Katal, F., No.120, , 2018

150. 부동산 프로젝트 파이낸싱의 리스트 관리에 관한 연구: 리스크 요인 중요도와 비례위험 추정을 중심으로, 창성남, 중앙대학교 대학원 박사학위논문, , 2013

151. 국내 증권형 크라우드 펀딩 전개과정과 특성에 관한 연구: 2016년 이후 현황 및 제도 개선 과정을 중심으로, 정주영, 민중후, 경영사연구, 제34집 제3호,, , 2019

152. 금융포용의 관점에서 바라본 국내 자본시장 재 편정책의 바람직한 추진방향: 국내 중소기업 대상 자본시장을 중 심으로, 남유선, 김정주, 금융소비자연구, 제3권 제2호, , 2014

153. 크라우드펀딩 규제 경험을 통해 본 한국 핀테크 산업규 제의 방향: 증권형․대출형 크라우드펀딩의 규제체계와 문제점을 중심으로, 설민수, 인권과 정의, 479호, , 2019