공간구문론을 활용한 상업용지 매각가격에 관한 연구 - 경기도내 공영개발사업 중심으로 - = A Study on the Sale Price of Commercial Land Using Space Syntax - Focusing on Public Development Projects in Gyeonggido -

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 공영개발사업 시행 시 경쟁입찰로 공급하는 상업용지를 대상으로 공간적 환경요인이 매각가격에 미치는 영향을 분석하였다. 공영개발사업의 상업용지는 단지의 활성화, 주민 편의성뿐 아니라 공영개발사업 전반적으로 사업성에 영향을 주며, 상업용지 매각을 통해 사업시행자는 기반 시설 공급과 조성원가 이하 또는 조성원가 수준으로 주거 용지를 공급하여 서민 주거 안정에 기여하고 있다.
상업용지의 매각가격은 공영개발사업이 완성되기 전, 경쟁입찰로 공급되는 형태로 최근 경기도내 공영개발사업의 경우 조성원가대비 179~1,260%로 매각가격이 과소 또는 과다하게 결정되는 경향이 있다. 상업용지를 높은 가격으로 입찰 계약하면 토지를 분양받은 자는 상업용지의 상가를 건설한 뒤 수익 확보를 위해 높은 가격으로 임대하게 되고, 이는 상가의 공실 우려, 장기적으로는 사업지구의 상권 형성에 순연과 도시의 활성화에 영향을 주게 된다.
이에 따라 기존에 공영개발사업의 상업용지 매각과 관련되어 지속적으로 연구되어 졌으나, 기존 연구들은 주로 물리적 환경요인과 감정평가 요소를 중심으로 상업용지의 매각 여부나 낙찰가율, 매각가격을 설명하였다.
상업용지는 공간 구조적 상호작용을 통해 복합적으로 공간구조를 형성하며, 경쟁입찰로 공급하기 때문에, 본 연구에서는 특정 도시공간에 대한 다양한 특징을 설명할 수 있는 공간구문론(Space syntax)를 활용하였다. 공간적 환경요인은 물리적 환경요인보다 도시공간에 큰 영향을 미치기 때문에 본 연구는 공간구조의 특성과 도시 공간 내 상업 입지의 상호작용에 주목하여 공간적 환경요인을 분석 변수로 도입하여 상업용지 매각가격을 분석하고, 합리적인 토지이용계획 작성을 위한 자료로 사용하고자 한다.
연구 대상은 경기주택도시공사가 참여한 경기도 내 200ha 이상 공영개발사업지구 중 5개(광교 택지개발사업, 화성 동탄2 택지개발사업, 고덕 국제화계획 및 택지개발사업, 다산진건 공공주택지구사업, 다산지금 공공주택지구사업)를 대상으로 계약 완료된 상업용지를 공간적 범위로 정하였으며, 공간구문론의 핵심 변수인 전체통합도(NAIN)와 국부통합도(NAINr500m)를 중심으로 분석을 수행하였다. 이와 함께 선행 연구에서 활용했던 사업 요인, 물리적 환경요인, 개별 필지 특성, 지역 특성, 공급 시기 등의 변수들을 종합하여 다중회귀분석을 실시하였다.
분석 결과, 모형마다 종속변수인 토지가치율(LCCR)에 유의한 독립변수의 차이가 있으나, 공통적으로 물리적 환경요인, 개별 요인에서는 허용용적률, 주차장 용지와의 거리, 500m내 세대수, 상업용지 비율, 기준금리가 유의한 영향을 미쳤다. 이는 건축연면적에 영향을 주는 허용용적률이 높으면 토지활용도 측면에서 유리하며, 주차장 용지 와의 거리는 교통 접근성에서 유리하다. 그리고 상업용지 비율이 낮을수록 상권 경쟁력이 높아 토지 가치율에 긍정적인 영향을 미치고, 기준금리가 낮을수록 투자심리가 높아 토지가치율(LCCR)이 높아지는 결과가 도출되었다. 특이점은, 500m내 세대수가 적은 위치에 상업용지의 토지 가치율이 높았다. 공간구조 특성 반영을 위해 도입된 공간적 환경요인 중 전체통합도(NAIN)와 국부통합도(NAINr500m)가 상업용지 매각가격에 유의미한 영향을 미치며, 가시적으로 찾아가기 쉽고 차량 이동성이 유리하고 전체 공간망에서 중심성이 높으면 토지 가치율에 유리하나, 보행권역 500m 내에서 중심성이 높으면 토지 가치율에 불리한 것으로 나타났다. 즉 공영개발사업과 같은 계획도시에 대해 입찰자들은 차량 이동 접근성과 전체 공간망에서 중심성이 높은 간선도로변에 있는 토지에 높은 입찰을 하였다. 이는 500m내 세대수가 적은 위치가 토지가치율(LCCR)이 높은 것과 연관이 된다.
이는 향후 공영개발사업의 공간적 환경요인을 고려해 토지이용계획 수립 및 상업용지 배치 전략에 실질적인 시사점을 제공할 수 있음을 확인하였다.
본 연구는 공간구문론(Space syntax)을 기반으로 한 정량적 분석이 상업용지 분양성과 예측에 유용함을 제시하며, 도시계획과 부동산 개발 정책 수립에 기초자료로 활용될 수 있고 합리적인 공급가격과 입찰에 도움을 주어 공영개발사업의 사업성뿐 아니라 공간적 활성화에 도움을 줄 수 있을 것이다.
그러나 본 연구는 자료 수집의 한계로 경기도 내 경기주택도시공사가 참여한 사업으로 한정되어 있으며, 실제로 경쟁입찰에 참여한 계약자에 대해 가격에 대한 의도를 반영하지 못하였다. 또한 시간적 한계로 2009년부터 2024년까지 공급된 상업용지 중 계약이 완료된 토지만을 분석하였고, 버스와 같은 대중교통체계가 완성되기 전 공급하므로 이를 고려하지 못하였다. 향후 이러한 연구의 한계를 보완하면 의미 있는 결과를 도출할 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 표 차례․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․iii
• 그림 차례․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․iv
• 국문 요약․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․v
• 제1장 서론․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․1
• 1.1. 연구 배경․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․1
• 1.2. 연구 목적․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․2
• 1.3. 연구 내용의 구성․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․3
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․5
• 2.1.1 공영개발사업의 이론적 고찰․․․․․․․․․․․․․․․․․․5
• 2.1.1.1. 공영개발사업의 개념 및 유형․․․․․․․․․․․․․․․․5
• 2.1.1.2. 공영개발사업의 토지공급기준․․․․․․․․․․․․․․․․7
• 2.1.2 공간구문론의 이론적 고찰․․․․․․․․․․․․․․․․․․․12
• 2.1.2.1 공간구문론의 개념․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․12
• 2.1.2.2 공간구문론 변수의 정의․․․․․․․․․․․․․․․․․․․13
• 2.2.1 선행연구 고찰․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․14
• 2.2.1.1 매각여부 및 가격에 관한 선행연구 고찰․․․․․․․․․14
• 2.2.1.2 공간구문론에 관한 고찰․․․․․․․․․․․․․19
• 2.3.1 선행연구와 차별성․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․19
• 제3장 연구범위 및 방법․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․21
• 3.1. 사례지구 특성․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․21
• 3.1.1. 분석 대상 지구 선정․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․21
• 3.1.2. 분석 대상 지구의 개별 현황․․․․․․․․․․․․․․․․23
• 3.2. 연구의 방법․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․28
• 3.3. 변수의 선정․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․29
• 3.3.1. 종속변수의 선정․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․29
• 3.3.2. 독립변수 설정․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․29
• 3.3.3. 분석모형․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․33
• 제4장 분석 결과․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․35
• 4.1. 기술통계량 분석․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․35
• 4.2. 공간구문론 분석결과․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․38
• 4.3. 다중회귀분석 결과․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․42
• 제5장 결론․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․52
• 5.1. 연구의 결론‧시사점․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․52
• 5.2. 연구의 한계 및 제언 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․54
• 참고 문헌․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․56
• 영문 요약․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․59