부동산거래 종결서비스 및 대안적 중개회사체계 도입에 대한 실증분석 = An Empirical Analysis on the Establishment of Real Estate Trade Closing Services and Alternative Brokerage Firm Systems

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The main subjects of this study, which is based on positive institutionalism approach, are brokerage firm systems (independent contractor, franchise) and trade closing services (inspection, title insurance, escrow). This study analyzed the necessity of establishing theses systems and the priority of system establishment. This study is based on methods of survey targeting domestic brokers, customers and real estate experts, AHP(analytic hierachy process) interviews with domestic experts. This study tried to find a way to improve Korean brokerage market and system through these research methods.
Survey results indicate that all of brokers’, customers’ and experts’ group agree that it is necessary to improve institutions because brokerage market has many problems and it is possible to improve it through institutional reform. And they supported the introduction necessity of closing service including inspection, title insurance and escrow. More than 70% of brokers and experts, and up to 60% of customers agreed to the rise of service fee which resulted from the introduction of closing service. Therefore, this survey shows that additional cost caused by the establishment of closing service can be accepted in Korean brokerage market. In connection with brokerage firm system, customers and experts appeared the positive cognition of comparatively high level about independent contractor and franchise, whereas brokers appeared the relatively negative cognition about those.
The results of AHP interview method for the priority analysis of institution introduction indicated that the establishment of trade closing service ranked No. 1, followed by the building of brokerage firm system and the improvement of brokers’ professionalism. In relative importance analysis among 8 detailed brokerage institutions, escrow ranked first, followed by franchise, inspection, title insurance, independent contractor, broker education, broker qualification and broker’s license test.
In conclusion, It is necessary to make a law related to the institution of trade closing service including inspection, title insurance and escrow. The construction of brokerage firm which operation system such as franchise with function for this very purpose and independent contractor works properly is also required. But, brokers’ relatively negative cognition about franchise and independent contractor is a problem which should be solved.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산중개회사 체계(독립계약자, 프랜차이즈), 종결서비스(인스펙션, 권원보험, 에스크로우), 중개사전문성(중개사 자격, 시험, 교육) 문제를 주 연구대상으로 삼아, 제도개선 필요성 및 제도도입의 우선순위를 분석했다. 연구방법은 국내 중개사, 고객, 전문가 설문 및 전문가 AHP 면접조사를 택해 제도개선의 해법을 모색했다.
설문결과, 중개사, 고객, 전문가는 모두 현재 중개시장이 문제가 있어 제도개선이 필요하며 이를 통해 시장을 개선할 수 있다고 평가했다. 또 인스펙션, 권원보험, 에스크로우 등 종결서비스 도입 필요성에 공감했다. 구체적으로 세 집단은 인스펙션에 대해 상대적으로 가장 높은 긍정을, 권원보험에는 비슷한 강도의 긍정인식을 각각 보였다. 에스크로우에 대해 고객과 전문가는 강한 긍정을 보인 반면, 중개사는 상대적으로 이 보다 낮은 긍정인식을 나타냈다. 종결서비스 도입에 따른 수수료 인상에 대해 중개사 및 전문가는 70% 이상, 고객은 60% 이상 동의했다. 인상폭과 관련, 매매가격 대비 0.3% 이내의 수수료 인상에 대해 비용 부담 주체인 고객은 94.3%의 동의율을 보여, 종결서비스 도입에 따른 추가 부담은 받아들일 수 있는 것으로 조사됐다. 중개회사체계와 관련해 독립계약자 및 프랜차이즈에 대해 고객 및 전문가는 비교적 높은 비율로 긍정한 반면, 중개사는 상대적으로 부정인식을 나타냈다. 중개사 전문성 제고 방안으로는 자격 및 시험 보다 중개사 교육 강화에 대해 세 집단 모두 높은 동의율을 기록했다. 제도도입 우선순위 파악을 위해 실시한 AHP 면접에서는, 종결서비스 도입이 1위, 이어 중개회사체계 구축, 중개사전문성 제고의 순으로 나왔고, 8개 세부 제도에 대한 상대적 중요도에서는 에스크로우가 1위, 이어 프랜차이즈, 인스펙션, 권원보험, 독립계약자, 중개사 교육, 자격, 시험 순이었다.
결론적으로 인스펙션, 권원보험, 에스크로우 등 종결서비스 도입이 국내 중개시장에 요구되고 있다. 또 본연의 기능을 갖춘 프랜차이즈와 새로운 고용방식인 독립계약자 같은 부동산중개회사 체계 구축이 필요하다. 이와 함께 중개사전문성 제고를 위한 교육 강화도 요청된다. 다만 중개사들의 프랜차이즈 및 독립계약자에 대한 부정인식은 풀어야 할 과제이다. 따라서 정부는 중개시장 및 산업 고도화를 위해 종결서비스 제도 도입을 시작으로 부동산중개회사 체계 구축 등 현 중개제도에 대한 전면적인 개편을 검토할 필요가 있다.

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