부동산개발 PF 사업의 Risk 관리를 위한 시공사 도급기성 지급방법의 문제점과 개선방안 연구 = A Study on the Problems and Improvement Measures of Contractors’ Progress Payment Methods for Project Financing Risk Management in Real Estate Development Projects

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study examines the problems and improvement measures of progress payment methods to contractors in real estate development project financing （PF） projects. In Korean real estate PF, project stability is highly dependent not only on the expected cash flows of the project but also on the credit support and completion obligations of contractors. Therefore, the contractual provisions governing construction payments play a critical role in controlling project costs and managing PF-related risks. This study analyzes 300 construction contract documents, translating qualitative contract provisions into quantitative indicators. Six dependent indicators anchor the analysis: advance payment control, clarity of design change adjustment, clarity of direct payment to subcontractors, clarity of progress payment clauses, concreteness of payment procedures, and adjustability of payment amount discrepancies. These six indicators are then combined into a single comprehensive contract risk management score. The empirical analysis was conducted using frequency analysis, cross-tabulation, Spearman rank correlation, one-way ANOVA, and regression analyses appropriate to the measurement level of the dependent variables （binary and ordinal logistic regression, and Poisson regression）. The results show that clauses regarding progress payment itself are relatively well reflected in contracts, whereas provisions related to subcontractor direct payment and detailed payment procedures are relatively weak. The analysis also indicates that more recent contracts and larger contract amounts tend to show higher levels of risk management clarity. The findings make a clear point: in PF projects, a construction contract has to do more than state broad payment principles. It should spell out the specific requirements, procedures, responsible parties, deadlines, and adjustment mechanisms that govern how payments actually get made. Of these, the rules for direct payment to subcontractors and for progress payment procedures warrant the closest scrutiny whenever contracts are reviewed or standardized. Keywords: Real Estate Project Financing, Construction Contract, Progress Payment, Contractor, Risk Management, Contract Clarity, Logistic Regression, SPSS Analysis

국문 초록 (Abstract)

부동산 개발사업에서 프로젝트파이낸싱（Project Financing, 이하 PF）은 미 래 사업현금흐름을 예상하고 자금을 조달하는 대표적인 금융방법으로 활용 되고 있다. PF는 사업 자체의 수익성과 안정성에 의존해야 하는 구조이고 사업비 집행의 적정성과 통제체계의 실효성이 사업의 성패를 좌우한다. 총 사업비 중 가장 큰 비중을 차지하는 부분은 공사비이며, 시공사에 대한 도 급기성계약 및 관리를 통해 집행되며, 이는 단순한 공사대금을 넘어 공정률 관리, 자금통제, 대주단 채권보전, 사업 리스크관리의 핵심 수단이다. 본 연구는 시공사 도급기성의 실제로 지급되는 방식과 지역과 계약연도, 도급금액, 시공능력평가 순위, 사업용도, 공사기간처럼 계약 조건을 규정하 는 요인들을 분석하였다. 이를 통해 현장마다 운영 방식이 다르다는 점과 그 차이가 어디서 비롯되어 어떤 리스크로 이어지는지까지 분석할 것이다. 구체적으로는 선급금을 어떻게 관리하는지, 설계변경이 생겼을 때 공사비를 어떤 방식으로 반영하는지, 하도급대금 직불은 어떻게 운영되는지, 기성금 지급 절차와 지급액 조정 기준은 어떠한지를 살펴볼 것이다. PF 사업에서 시공사와 체결하는 건설공사 도급계약은 사업장별 특성에 따 라 매우 다양한 형태로 운영되고 있으며, 이에 따라 기성금 지급구조와 통 제방식 또한 상당한 차이를 보이고 있다. 특히 사업 지역, 계약 체결 연도, 도급금액 규모, 시공사의 시공능력평가 순위, 사업 용도（공동주택·오피스 텔·주상복합·물류시설·상업시설 등）, 공사기간 등에 따라 계약조건과 공 사비 지급방식이 상이하게 나타난다. 이러한 차이는 공사비 집행 과정에서 다양한 해석상 문제와 운영상 리스크를 발생시키는 요인으로 작용하고 있 다. 실무에서는 선급금을 어떻게 사용하고 관리할지에 대한 기준이 명확하지 않은 경우가 많다. 또 사업장마다 운영 방식이 달라 같은 상황에서도 처리 결과가 다르게 나타나기도 한다. 설계변경이 발생했을 때도 공사비를 얼마 나 증액하거나 감액할지에 대한 기준이 분명하지 않으면 시행사와 시공사 사이에 분쟁이 생길 수 있다. 하도급대금 직불제도 역시 적용 범위나 절차가 명확하지 않으면 문제가 된다. 원도급 공사비와 하도급 공사비가 어떻게 지급되는지에 대해 시행사, 시공사, 하도급업체 등 이해관계자 사이에서 갈등이 발생할 수 있기 때문이 다. 기성금 지급 과정에서도 비슷한 문제가 나타난다. 공정률을 누가, 어떤 기 준으로 확인할 것인지, 감리나 CM은 어느 범위까지 검토할 것인지, 자금 인 출은 어떤 절차를 거쳐 승인할 것인지가 사업장마다 다르게 운영되는 경우 가 있다. 이 때문에 동일한 공정률이라도 사업장에 따라 실제 지급 가능한 금액이 달라지는 문제가 생긴다. 부동산 개발사업 PF에서는 시공사에게 지급되는 기성금이 사업 진행에 큰 영향을 미친다. 하지만 실제 현장에서는 기성금 지급액을 두고 시행사, 시공 사, 감리자, 신탁사, 대주단 사이에 의견이 달라지는 경우가 적지 않다. 이때 이를 객관적으로 조정할 수 있는 기준이나 절차가 충분하지 않으면 기성금 지급이 늦어지거나, 반대로 실제 공정률보다 많은 금액이 지급되는 문제가 생길 수 있다. 기성금 지급이 지연되면 공사가 멈추거나 공사기간이 늘어날 수 있고, 그 에 따라 추가 금융비용도 발생할 수 있다. 반대로 기성금이 과다하게 지급 되면 사업비가 부족해지고 담보가치가 떨어질 수 있으며, 대주단 입장에서 는 채권 회수 위험이 커질 수 있다. 결국 공사비 지급 기준이 명확하지 않 으면 개별 사업장의 문제가 아니라 PF 사업 전체의 리스크로 이어질 가능성 이 있다. 공사비가 오르고 금리 변동 폭이 커지면서 PF 사업의 불확실성도 커졌다. 분양시장마저 얼어붙은 지금, 공사비를 언제 어떤 기준으로 지급하느냐는 쟁점은 더욱 부각된다. 시공사에 지급하는 도급기성금은 공사비를 정산하는 행정 절차만이 아니다. 도급기성금은 사업의 자금 흐름을 실제로 좌우하고, 공정이 계획대로 가는지까지 평가를 하기위한 공사비 관리의 요소이다. 공사비를 집행하는 기준이 불분명하고 관련 정보가 적절히 소통되지 않으 면, 현장마다 크고 작은 갈등이 생기고 자금 집행을 어렵게 하는 일이 되풀 이된다. 하나의 현장의 문제로 정리가 되면 괜찮지만, 유사 사례가 누적되 면, PF 금융시장 전체의 안정성을 위협할 수 있다. 그러므로 기성 지급체계 를 투명하고 합리적으로 운영하느냐는 공사비 관리 차원의 문제로만 볼 수 없으며 사업 리스크를 어떻게 통제하느냐가 걸린 문제로 연결된다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 제3절 연구문제 6
• 제 2 장 이론적 고찰 9
• 제1절 선행연구 검토 및 연구의 차별성 9
• 제2절 부동산 개발사업과 PF의 개념 14
• 제3절 PF 리스크관리와 도급기성 지급 통제의 의의 18
• 제4절 기성금 지급 방식의 유형 21
• 제5절 기성금 지급 절차와 실무 흐름 22
• 제6절 현행 운영체계의 특징 24
• 제 3 장 연구설계 및 분석모형 26
• 제1절 연구의 목적과 분석 방향 26
• 제2절 연구대상 및 자료의 구성 27
• 제3절 변수의 조작적 정의 28
• 제4절 분류 기준 29
• 제5절 연구가설 31
• 제6절 분석모형 및 절차 33
• 제 4 장 분석결과 34
• 제1절 표본의 일반적 특성 34
• 제2절 주요 조항의 분포 및 기술통계 37
• 제3절 신뢰도 및 종합지표 점검 39
• 제4절 교차분석 결과 41
• 제5절 Spearman 순위상관분석 결과 44
• 제6절 일원배치 분산분석 결과 46
• 제7절 로지스틱 회귀분석 결과 49
• 제8절 가설검증 결과 52
• 제9절 분석결과의 종합 54
• 제 5 장 결론 55
• 제1절 연구결과 요약 55
• 제2절 연구의 학술적 시사점 56
• 제3절 실무적 시사점 57
• 제4절 계약서 개선방안 58
• 제5절 연구의 한계 59
• 제6절 향후 연구과제 60
• 제7절 최종 결론 61
• 참고문헌 62
• 부 록 65
• Abstract 66