부동산 실거래가격 신고제도의 실효성 제고방안에 관한 연구 = A Study on Ways to Improve the Efficiency of the Real Estate Actual Transaction Price Registration System

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Making out a dual contract in a real estate transaction has been customary in Korean society for decades. It is problematic because it causes unfair taxation like tax evasion, facilitates real estate speculation, and makes real estate transaction more untransparent. Therefore, on June 30th, 2005 the Real Estate Actual Transaction Price Registration System was passed by Parliament into Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions Act. which took effect on January 1st, 2006. However, even after the Act went into effect, the customary practice of making out a dual contract has not been eradicated. Therefore, this study discussed ways of improving the efficiency of the system.
This study made a theoretical examination of the system though related literature and legal regulations. After that, it investigated the content of the current Actual Transaction Price Verification System through related books and materials, and then examined the conditions and features of transactions through empirical materials announced by Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs. In addition, a survey was conducted by visiting or sending e-mail to those who had real experience of the system. On the basis of the collected data, problems with the system were analyzed and some suggestions were made for the improvement of the efficiency of the system.
To begin with, suggestions were made regarding the operation of the system. First, if the system takes root, parties to the transaction, especially the purchaser will be obliged to register the transaction, instead of the agent who has been required to do. The agent should be allowed to register the transaction only when the parties entrust the registration duty. Second, the registration of transaction by the agent or assistant agent should not be allowed in registration online. They should be required to perform in-person registration. Third, the current complicated online registration program should be improved and simplified to allow those who have little knowledge of the Internet like the elderly to use online registration easily.
Next, suggestions were made for the improvement of the efficiency of the system. First, workers in charge of the system-related investigations should be increased in municipal governments. In addition, investigation techniques and manuals need to be developed to verify real estate transactions better. Second, in order to acquire representative cases of real estate transactions, efforts should be made to enhance the real estate information system and make the database more diversified and standardized. Third, though the home pages of the government department and real estate agent association, the system should be aggressively publicized.
In conclusion, it is hoped that suggestions made in this study will make up for the deficiencies of the system, contributing to eradicating the conventional practice of making out a dual contract and securing transparent real estate trade.

국문 초록 (Abstract)

우리사회에서 부동산 거래시 이중계약서를 작성하는 관행은 수십년 동안 이어져 왔 다. 이중계약서 작성이 문제가 되는 것은 탈세 등 과세 불평등을 야기하고 부동산 투 기를 조장할 뿐만 아니라 부동산 거래의 불투명성을 심화시키는데 있다. 그래서 부동 산 실거래가격 신고제도가 2005년 6월 30일 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률로 국회 본회의에서 최종 의결되어 2006년 1월 1일부터 시행하게 되었다. 그러나 본 제도가 시행된 이후에도 여전히 이중계약서 작성의 관행이 근절되지 않고 있기 때문에 본 논문에서 본 제도의 실효성 제고방안에 대해 알아보았다.
본 논문은 먼저 본 제도에 대해 문헌과 법 규정을 통하여 이론적 고찰을 한 후 현 재 실거래가격 검증시스템에 대해 관련 서적 및 자료를 통해 내용을 파악하고 국토해 양부에 고시된 실증적 자료를 통하여 거래 현황 및 특징을 알아보았다. 그리고 실제 본 제도를 접하고 있는 관련자들을 방문하거나 이-메일을 통하여 개선방안에 대한 설 문조사를 했으며 이를 바탕으로 현재 나타난 문제점을 분석하여 본 제도의 실효성 제 고에 관한 개선방안을 다음과 같이 제시한다.
먼저 제도 운영상의 개선방안이다. 첫째, 본 제도가 어느 정도 정착되면 중개업자에 게 부과된 신고의무를 거래당사자 특히 매수자에게 부과하고 중개업자는 거래당사자 가 신고를 위임할 때만 대리로 신고할 수 있게 한다. 둘째, 인터넷 신고를 제외한 방 문 신고일 경우는 소속공인중개사나 중개보조원의 대리신고를 허용하도록 규정을 개 정한다. 셋째, 고연령자나 인터넷미숙자도 인터넷 신고를 쉽게 이용할 수 있도록 복잡 한 인터넷 신고 컴퓨터 프로그램을 개선하여 단순화 한다.
다음은 본 제도의 실효성 제고에 관한 개선방안이다.첫째,지자체에 조사 전담인력 을 확충하고 조사기법과 매뉴얼을 개발하여 형식적 검증의 한계에서 벗어난다. 둘째, 대표성 있는 매매사례를 확보하기 위하여 부동산정보체계를 강화하여 DB를 다양화, 표준화한다. 셋째, 인터넷 시대를 맞아 정부 관련부서나 부동산중개사협회 인터넷 홈 페이지 등을 통해 본 제도를 적극 홍보한다.
이상에서 제시한 본 논문의 개선방안이 본 제도의 부족한 부분을 보완하여 이중계 약서 작성의 관행을 근절하고 투명한 부동산거래 질서를 확립하는데 도움이 되기를 바란다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구배경 및 목적 = 1
• 2. 연구방법 및 구성 = 2
• Ⅱ. 부동산 실거래가격 신고제도의 현황 = 4
• 1. 제도의 개요 = 4
• 1) 의의 및 추진배경 = 4
• 2) 추진경위 및 법적근거 = 5
• 3) 주요 내용 = 7
• 2. 유사 제도와 비교 = 12
• 1) 주택거래 신고제도 = 12
• 2) 부동산거래계약서 검인제도 = 14
• 3) 제도의 비교 = 14
• Ⅲ. 신고가격 진단시스템의 현황 및 특징 = 16
• 1. 적정가격에 관한 이론적 고찰 = 16
• 1) 적정가격의 개념 = 16
• 2) 다른 가격과 비교 = 18
• 2. 신고가격 검증시스템 현황 = 20
• 1) 부동산거래관리시스템(RTMS) = 20
• 2) 온나라 부동산정보 통합포털 = 23
• 3) 국민은행 시세/통계 조사 = 25
• 3. 실거래가 신고 현황 ; 대구시 3개 아파트를 사례로 = 32
• 1) 대상아파트 개요 = 32
• 2) 거래건수 현황 = 34
• 3) 신고사례의 특징 = 43
• Ⅳ. 실효성 제고방안에 대한 설문 분석 = 45
• 1. 설문조사의 개요 = 45
• 1) 조사목적 = 45
• 2) 조사방법 = 45
• 2. 설문조사 내용 = 46
• 1) 기본적 사항 = 46
• 2) 실효성 제고에 관한 사항 = 50
• 3) 제도 개선에 관한 사항 = 57
• 4) 검증시스템 문제점에 관한 사항 = 62
• Ⅴ. 문제점 및 개선방안 = 67
• 1. 개요 = 67
• 2. 부동산 실거래가격 신고제도의 문제점 = 67
• 1) 제도 운영상의 문제점 = 67
• 2) 실효성 제고에 관한 문제점 = 68
• 3. 부동산 실거래가격 신고제도의 개선방안 = 70
• 1) 제도 운영상의 개선방안 = 70
• 2) 실효성 제고에 관한 개선방안 = 71
• Ⅵ. 결론 = 75
• 참고문헌 = 77
• （Abstract） = 79
• 부록 = 81