부동산투자 벤치마크의 적정수익률 설정과 성과평가 연구 = A Study on the Optimal Return Rate Settings of Real Estate Investment Benchmark and Performance Evaluation

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

What is the basis for appraisal of asset management performance? The performance of the investors‘ asset management tends to be evaluated by reviewing whether or not the investing organization's performance for its investment has been more or less reached on purpose-benchmark. Therefore, it is important that the level of purpose-benchmarks should be reasonably determined. In light of this notion, the purpose of this paper is 1) to reasonably determine levels of purpose-benchmark and 2) to show the efficiency of each sub-real estate market by looking at theoretical equilibrium in office building and retail real estate markets in Korea based on the Security Market Line(SML) and Security Characteristics Line(SCL) in Capital Asset Pricing Model(CAPM). And, the results drawn from this paper is that 1) it is proven that purpose-benchmarks driven from SML for office building and retail real estate markets seem useful to show appropriate expected rates of returns for real estate investments in Korea, and 2) markets' efficiencies for office building and retail real estate can be different depending on time and regional characteristics, which implies that investors need carefully elaborate those factors when investing.

국문 초록 (Abstract)

기관투자자의 자산운용 성과는 벤치마크(Benchmark)를 기준으로 평가된다. 자산운용 성과가 사전에 설정해 놓은 벤치마크(Benchmark)를 상회(Out-perform)하였는지 미달(Under-perform) 하였는지를 가늠해 보는 것이다. 그러므로 기관투자자의 투자실적을 올바르게 평가하기 위해서는 시장의 위험을 합리적으로 고려한 벤치마크의 수준을 설정하는 일이 매우 중요하다. 이러한 의미에서 본 연구는 최근 들어 국내 기관 투자자들에게 주식 및 채권 투자의 대안자산으로서 중요하게 고려되고 있는 부동산 실물자산을 대상으로 자본자산가격결정이론(CAPM:Capital Asset Pricing Model)을 적용하여 1)투자의 합리적인 벤치마크의 수준을 설정하고 2)이것과 이론적 균형시장 간의 관계를 실증함으로써 국내 부동산 실물 투자시장의 자산운용과 관련된 시사점을 제공하고자 한다. 이를 위하여 본 연구에서는 전국 및 지역별 오피스 빌딩과 매장용 빌딩의 부동산 실물투자 자료에 대하여 CAPM의 증권시장선(SML: Security Market Line)을 토대로 자산 시장별 체계적 위험과 수익률 간의 관계에 기반한 적정 벤치마크의 수준을 설정하였고 이를 증권특성선(SCL:Security Market Line)과 비교함으로써 시장의 효율성을 확인하였으며 그 결과는 다음과 같다. 먼저, CAPM의 SML로부터 도출한 부동산 실물투자의 벤치마크로서 적정 기대 수익률을 살펴보면, 지역별 투자수익률의 경우 오피스빌딩은 수익률이 최대 2.94%에서 최소 –0.55%의 범위에 달하였고, 매장용 빌딩의 수익률은 최대 2.29%에서 최소 0.17%의 범위에 존재하여 이 범위를 상‧하한의 경계로 긴 박스권의 모습을 보임을 알 수 있었다. 즉, 국내 부동산 실물투자 자산시장의 적정 투자수익률은 지역별로 어느 정도 일정한 패턴을 지녔는데 이는 지역별 부동산 실물투자 시장에서 적정 수익률의 범위로 이해될 수 있을 것이다. 그리고, 시장의 효율성 측면에서 오피스빌딩 시장의 경우, 인천지역을 제외한 모든 지역에서 시장 포트폴리오가 체계적 위험이 커질수록 위험프리미엄도 증가하는 양(+)의 선형관계를 보였다. 더불어 매장용 빌딩 투자시장에서는 서울·부산·대구·울산지역의 SML과 SCL간 체계적 위험 및 위험프리미엄의 관계에 있어서 상호 동조화 현상이 나타났으나 광주지역에서는 비동조화 특성이 보였고, 인천·대전지역에서는 음(-)의 선형관계를 보여 이 두 지역에서 매장용 빌딩의 투자시장은 시장의 효율성 측면에서 설명력이 떨어짐을 확인할 수 있었다. 결론적으로 CAPM에 기반한 체계적 위험-수익률 관계로부터 도출된 적정 기대수익률은 국내 자산운용사의 대안투자재로서 부동산 실물자산의 투자성과 평가를 위한 벤치마크로서의 활용 가능성을 보여주나 지역 시장별 특성을 고려할 필요가 있음을 시사한다.

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