재건축부담금 산정의 한계와 개선 방안에 관한 실증 연구 = Empirical Study on the Limitations and Improvement Measures in the Calculation of Reconstruction Levy

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study attempted to analyze the limitations of calculating reconstruction levy according to the Act on Recovery of Excessive Profits from Reconstruction in the recently increasing number of reconstruction projects and the various impacts this has on reconstruction projects. In particular, along with concerns that the reconstruction burden was an excessive burden, a study was conducted to determine whether the reconstruction burden ultimately distributed to each union member was indeed distributed fairly and equitably. Through this, the main purpose was to identify problems with the reconstruction fee system and seek solutions.
To this end, we reviewed related previous research, analyzed literature and legislation, and analyzed empirical cases and simulations for reconstruction project areas to identify and solve problems.
The main contents of this study regarding the reconstruction levy are as follows.
First, the reconstruction charge is very similar in purpose, nature, and calculation method to the development charge of the development profit recovery system, which was the basis of the reconstruction charge system, but there are differences in the degree of the actual burden, raising concerns about equity and balance. Accordingly, this study looked at the problems through a literature analysis of similar systems and an empirical analysis of reconstruction project areas in Seoul, where reconstruction levies were recently scheduled to be imposed, and proposed solutions from various aspects. As a result of the analysis, the reconstruction levy is a burden that is difficult to accept in certain regions. This is due to the fact that the excess profit calculation method, which is the basis for calculating the levy, is low in fairness and balance compared to similar systems, and can be reasonably improved through practical alternatives. Needs to be.
Second, in reconstruction projects, the reconstruction burden is ultimately distributed and borne by individual union members. In other words, the total amount of reconstruction levies for each project site determined at the time of completion is distributed according to the net profit distribution ratio for each member and is finally borne. The net profit distribution ratio for each member is calculated based on the housing price at the start and end of the publicly announced apartment price, and the publicly announced apartment price used shows problems with objectivity and fairness due to distrust of the publicly announced price, including the recent rapid increase in objections. there is. Problems with publicly announced prices lead to problems in calculating reconstruction levies, causing serious damage to individuals' property rights. In this study, through analysis of empirical case studies of reconstruction in major residential areas in Seoul as well as in the Gangnam and Seocho areas, which are major reconstruction project sites in Seoul, we compare and review distribution through publicly announced prices and distribution through appraisal amounts, and compare and review housing prices at the start and end points. It was confirmed that there was a problem with fair distribution and equity in all housing prices, the causes of the problem were reviewed, and the introduction of an appraisal method was proposed as a solution.
Maintenance projects are a useful means of supplying quality housing. By analyzing the impact of reconstruction levies on the overall business, we seek balance between similar laws and systems, ensure equity and fairness, and stabilize real estate prices by improving the system in the current real estate market, which is suffering from serious side effects due to a lack of supply of new apartments. We hope to achieve the goals of healthy development of the national economy and social integration.

Key words: Reconstruction and maintenance project, reconstruction levy, development charge, Estimated contribution

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 최근 증가하는 재건축 정비사업에 있어서 「재건축초과이익 환수 에 관한 법률」에 따른 재건축부담금 산정의 한계와 이로 인해 재건축사업에 미치는 다양한 영향에 대해 분석하고자 하였다. 특히, 재건축부담금이 과도한 부담이라는 우려와 함께, 최종적으로 조합원별로 배분되는 재건축부담금이 과연 공정하고 형평성 있게 배분되는지에 대한 연구를 수행하였다. 이를 통해 재건축부담금 제도의 문제점을 파악하고, 그 해결 방안을 모색하는 것을 주된 목적으로 하였다. 이를 위해 관련 선행연구를 고찰하고 문헌 및 법제분석, 재건축사업구역에 대한 실증 사례 및 시뮬레이션 분석을 통해 문제점을 도출하고 이를 해결하고 자 하였다. 재건축부담금과 관련한 본 연구의 주요 내용은 다음과 같다. 첫째, 재건축부담금은 재건축부담금 제도의 모태가 된 개발이익환수제도의 개발부담금과 그 목적과 성격, 산정방법 등이 매우 유사하나 실질 부담의 정 도의 차이가 있어 형평과 균형에 우려가 있다. 이에 본 연구에서는 유사제도의 문헌분석과 최근 재건축부담금 부과가 예정된 서울시 소재 재건축사업구역 의 실증분석을 통해 문제점을 살펴보고, 그 해결 방안을 다양한 측면에서 제 안하였다. 분석결과 재건축부담금은 특정 지역에서 수인하기 어려운 부담을 보이고 있으며, 이는 부담금의 산정기준이 되는 초과이익 산정방법이 유사 제 도에 비추어 형평성 및 균형성이 낮음에 기인하고, 실질적인 대안 등을 통해 합리적으로 개선할 필요가 있다. 둘째, 재건축사업에서 재건축부담금은 종국적으로 개별 조합원별로 배분되 어 부담하게 된다. 즉, 준공 시 결정되는 사업지별 재건축부담금 총액을 조합 원별 순이익의 배분비율로 배분하여 최종 부담하게 된다. 조합원별 순이익 배분비율은 공동주택공시가격인 개시 및 종료시점 주택가격으로 산정되며, 활용되는 공동주택공시가격은 최근 급격하게 증가하는 이의신청 등 공시가격에 대한 불신 등으로 형평성과 공정성에 문제를 보이고 있다. 공시가격의 문제는 재건축부담금 산정의 문제로 이어져 개인의 재산권에 심각한 피해를 끼치게 된다. 본 연구에서는 서울의 주요 재건축 사업지인 강남·서초지역 뿐만 아니라 서울시 주요 생활권의 재건축 실증 사례분석을 통하여 공시가격을 통한 배 분과 감정평가금액을 통한 배분 등을 비교, 검토하여 개시시점 주택가격과 종료시점 주택가격 모두 공정한 배분과 형평성에 문제가 있음을 확인하였고, 그 발생원인을 검토하고 해결방안으로 감정평가 방식의 도입을 제안하였다. 정비사업은 양질의 주택을 공급하기 위한 유용한 수단이다. 재건축부담금이 사업전반에 미치는 영향을 분석하여, 유사 법·제도 간의 균형을 도모하고, 형평성과 공정성을 담보하여, 신축아파트 공급 부족으로 심각한 부작용에 시달리고 있는 현 부동산 시장에 제도개선을 통해 부동산 가격안정과 국민경제의 건전한 발전, 사회통합의 목적달성을 이루기를 기대해 본다. 주요어 : 재건축정비사업, 재건축부담금, 개발부담금, 추정분담금

목차 (Table of Contents)

• 표목차ⅳ
• 그림목차 ⅵ
• 국문초록 ⅶ
• 제1장 서 론1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 제3절 연구 구성 6
• 제2장 이론 및 선행연구의 고찰9
• 제1절 재건축부담금 제도 9
• 1. 재건축부담금 제도의 개요 9
• 2. 재건축부담금 산정 기준 및 방법15
• 제2절 개발부담금20
• 1. 개발이익환수제도 20
• 2. 개발부담금 제도22
• 3. 재건축부담금과 개발부담금의 비교 25
• 제3절 재건축정비사업의 절차와 추정분담금 제도 27
• 1. 재건축정비사업의 주요 절차 및 내용 27
• 2. 추정분담금 제도의 이해 38
• 제4절 재건축부담금의 산정을 위한 기준 가격43
• 1. 재건축부담금에서의 개시 및 종료시점 주택가격 43
• 2. 공동주택공시가격 47
• 3. 공동주택공시가격과 재건축부담금의 관계 52
• 4. 개시 및 종료시점 주택가격과 재건축 감정평가 56
• 제5절 선행연구 고찰63
• 1. 재건축부담금과 개발부담금 관련 선행연구63
• 2. 재건축부담금 산정 관련 선행연구 65
• 3. 재건축부담금의 위헌성 및 법률적 문제 관련 선행연구 67
• 4. 재건축부담금과 공동주택공시가격 관련 선행연구70
• 5. 연구의 차별성 72
• 제3장 분석의 틀74
• 제1절 분석체계 및 방법 74
• 1. 분석의 체계 74
• 2. 분석 방법76
• 제2절 재건축부담금 산정방식에 관한 분석79
• 1. 개발부담금과 재건축부담금 제도의 비교 분석79
• 2. 실증 분석사례 대상 선정 및 자료 수집 방법 80
• 제3절 재건축부담금 배분금액의 형평성 분석 82
• 1. 공동주택공시가격과 재건축부담금의 관계 82
• 2. 자료수집 및 분석방법 85
• 3. 공동주택공시가격 적용의 한계 88
• 제4장 실증분석 93
• 제1절 재건축부담금의 산정방식에 대한 분석 결과93
• 1. 문헌 및 법제분석 결과93
• 2. 재건축부담금 산정의 사례분석 결과 100
• 제2절 재건축부담금 산정의 형평성 분석 결과105
• 1. 종료시점 주택가격 사례분석 결과 및 시뮬레이션 105
• 2. 개시시점 주택가격 사례분석 결과 및 시뮬레이션 117
• 3. 서울시 주요 생활권 주택가격 사례분석 결과 및 시뮬레이션 123
• 제3절 소결 138
• 제5장 결 론141
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 141
• 1. 재건축부담금의 산정방식의 한계와 개선 방안 141
• 2. 재건축부담금 형평성 문제와 개선 방안 143
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구방향 145
• 참 고 문 헌147
• ABSTRACT155
• <표 2-1> 재건축부담금 제도의 주요 연혁 11
• <표 2-2> 재건축부담금 관련 법령12
• <표 2-3> 개발비용의 구성항목 (시행령 제9조 제2항 관련 별표) 18
• <표 2-4> 개시시점 및 종료시점지가의 산정기준 및 방법24
• <표 2-5> 준공년도별 아파트 누계30
• <표 2-6> 연도별 주택재건축사업 현황 31
• <표 2-7> 시도별 주택재건축사업 현황 32
• <표 2-8> 연도별 서울시 주택재건축사업 현황 33
• <표 2-9> 연도별 주택재개발사업 현황 34
• <표 2-10> 추정분담금 산출의 전반적인 절차 40
• <표 2-11> 추정분담금 산출 PROCESS41
• <표 2-12> 「도시정비법」상 추정분담금 관련 규정 42
• <표 2-13> 공동주택가격 공시 추진 경위47
• <표 2-14> 공동주택가격 조사산정 실적(한국부동산원 2023.08.30.) 49
• <표 2-15> 공동주택의 단지 외부요인58
• <표 2-16> 공동주택의 단지 내부요인59
• <표 2-17> 공동주택의 호별요인 59
• <표 2-18> 재건축부담금과 개발부담금 제도와 관련한 연구 65
• <표 2-19> 재건축부담금 산정(재건축초과이익 산정 등)에 관한 연구67
• <표 2-20> 재건축부담금 위헌성 및 법률적 문제 관한 연구 69
• <표 2-21> 공동주택공시가격 산정방법 등에 관한 연구 71
• <표 4-1> 초과이익산정 방법 비교96
• <표 4-2> 유형별 부담의 정도 비교 98
• <표 4-3> 서초구 OO아파트 재건축부담금 산정 100
• <표 4-4> 용산구 OO아파트 재건축부담금 산정 102
• <표 4-5> 성동구 OO아파트 재건축부담금 산정 103
• <표 4-6> 종료 및 개시시점 주택가격, 청산금 산정(예시) 108
• <표 4-7> 순이익, 순이익 배분비율 및 조합원별 재건축부담금 배분액(예시) 109
• <표 4-8> 종료 및 개시시점 주택가격, 청산금 산정(예시) 110
• <표 4-9> 순이익, 순익배분비율 및 조합원별 부담금 부담금액(예시) 112
• <표 4-10> 재건축분담금 simulation (부담금 500억, 2,000억 가정 시) 114
• <표 4-11> 개시시점 주택가격과 순이익 배분비율118
• <표 4-12> 조합원별 재건축부담금 배분금액 (예시) 119
• <표 4-13> 개시시점 주택가격과 순이익 배분비율120
• <표 4-14> 조합원별 재건축부담금 배분금액 (예시)120
• <표 4-15> 재건축분담금 simulation (부담금 500억, 2,000억 가정 시) 121
• <표 4-16> 종료시점 주택가격과 조합원별 재건축부담금 배분금액(예시) 124
• <표 4-17> 종료시점 주택가격과 조합원별 재건축부담금 배분금액(예시) 126
• <표 4-18> 재건축분담금 simulation (부담금 500억, 2,000억 가정 시) 127
• <표 4-19> 종료시점 주택가격과 조합원별 재건축부담금 배분금액(예시) 129
• <표 4-20> 종료시점 주택가격과 조합원별 재건축부담금 배분금액(예시) 130
• <표 4-21> 재건축분담금 simulation (부담금 500억, 2,000억 가정 시) 132
• <표 4-22> 종료시점 주택가격과 조합원별 재건축부담금 배분금액(예시) 134
• <표 4-23> 종료시점 주택가격과 조합원별 재건축부담금 배분금액(예시) 135
• <표 4-24> 재건축분담금 simulation (부담금 500억, 2,000억 가정 시) 136
• [그림 1-1] 연구의 흐름도 8
• [그림 2-1] 재건축부담금 부과 절차도 13
• [그림 2-2] 정비사업 변천사 및 관계법규 29
• [그림 2-3] 준공년도별 아파트 누계 및 추이 31
• [그림 2-4] 재건축사업의 주요 절차 (연구자 재정리) 35
• [그림 2-5] 공동주택가격의 조사산정 모형 50
• [그림 2-6] 일조 분석 예시60
• [그림 2-7] 조망 분석 예시61
• [그림 2-8] 소음 분석 예시61
• [그림 3-1] 전체 분석의 흐름도 76
• [그림 3-2] 분석의 흐름도 78
• [그림 3-3] 서울시 5대 생활권 (출처 : 서울시)86
• [그림 3-4] 재건축부담금 조합원별 순이익 88
• [그림 4-1] 공시가격과 감정평가금액 비교115