조망권 가치산정에 관한 연구 : 부산광역시 해운대구를 중심으로 = (A) Study on value-estimate of view right

국문 초록 (Abstract)

물리적인 질적 향상 외에도 교육ㆍ편의시설 등의 생활환경에 대한 욕구와 매력적인 경관ㆍ조망 등, 환경적인 질적 향상에 대한 선호가 급격히 증가하고 있다.
특히 이러한 주거환경 선호요소 중 몇 년 전부터 지금까지 산, 하천, 공원, 바다 등의 경관자원에 대한 조망 여부가 관심을 끌어왔고 주택 소비자가 주택을 구매하는데 있어 고려하는 중요한 요소로 인식되고 있다.
따라서 주택가격에 내재된 조망가치를 분석하기 위해 우선적으로 조사되어져야 할 부분이 주택가격이라고 볼 수 있다. 이러한 주택가격의 정확성의 문제를 해결하기 위해 본 연구에서는 공인중개업소를 직접 방문하여 매매가격을 조사하여 부동산정보회사의 주택가격에 대한 정보와 비교하여 현실성이 있는지를 파악하여 분석하였다.
특히 아파트가격에 내재된 특성들 중 조망에 대한 내생적 가치가 시간이 지남에 따라 영향력이 상승하고 있음을 알아보기 위해 아파트 가격지수 분석을 사용한다. 특히 지역 하부시장으로서 부산광역시의 해운대 신도시 지역을 표본으로 하였다.
연구 결과에서는 부산광역시의 대표적인 경관조망인 바다조망이 시간이 지남에 따라 공원이나 내륙 조망보다 주택가격에 더 높은 영향을 주고 있었다. 이처럼 경관조망에 대해 아파트의 주거민이 생활하면서 느끼는 쾌적함은 실제 매매거래가격에도 반영되어 있음을 본 연구의 결과에서 나타나고 있다.
이러한 시사점은 결과적으로 경관의 중요성과 바다, 강, 공원과 같은 도시경관자원들 중 개별경관이 도시계획의 중요한 요소로서 반영되어야 한다는 것이고 인위적인 공원이나 휴게공간 등의 경관조망에 대한 고려뿐만 아니라 바다, 강, 산과 같은 자연적인 경관대상을 기획 및 설계단계에서부터 이용하는 부분도 고려되어야 한다는 것을 본 연구 결과에서 보여주고 있으며 주택가격의 결정구조에서 빠질 수 없는 하나의 중요한 변수로서 의미하는 바가 크다고 볼 수 있다.
이러한 연구의 결과는 차별적인 분양가격 결정의 기초자료로 활용하여 적절한 분양가 산정을 가능하게 할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

There is a rapidly increasing preference for environmental qualitative improvement such as attractive landscape, view and the like as well as the desire for the living environment such as educational and convenience facilities and the like in addition to physical qualitative improvement.
Especially, an interest has thus far been taken in the view of the landscape resources such as mountains, rivers, parks, seas and the like of these residential environment preference elements, which is an important element the housing consumer should consider in purchasing housing.
Accordingly, it can be thought that it is the housing price that is the matter to be investigated first to analyze the view value inherent in the housing price. To resolve the problem of accuracy of this housing price, this study attempted to identify whether it is realistic by paying a personal visit to the licensed real estate agent's office, surveying the transactional price and comparing it with the information on the housing price of the real estate information company.
Especially, the apartment housing price index analysis was employed to find out that the inherent value of the view, of the characteristics inherent in the apartment housing price is rising in its effect over time. Especially, the area of Haeundae New Town of Busan City as the local sub-market was employed as the sample for this study.
The results of study showed that the sea view, the representative landscape view of Busan City, has a greater effect on the housing price than parks or the inland view with the passage of time. They revealed that the comfortableness that the apartment dwellers feel about the landscape view in their life was reflected in the actual transactional price like this.
This suggestion is that the importance of the landscape and individual landscape, of the cityscape resources such as seas, rivers and parks should consequently be mirrored as an important element of urban planning. And the study results revealed that it should be necessary to take into consideration landscape views such as artificial parks or resting parks and the like as well as natural landscape views such as seas, rivers and mountains from a phase of planning and design. And it can be thought that the landscape view is greatly meaningful as one important variable indispensible in the determinant structure of the housing price.
These study results show that the proper selling price can be made possible by using these study results as basic material for determining the differential selling price.

목차 (Table of Contents)

• 표목차 = ⅲ
• 그림목차 = ⅳ
• 국문초록 = ⅴ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 4
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 5
• 1. 연구의 범위 = 5
• 2. 연구의 방법 = 7
• 3. 선행연구의 검토 및 연구의 차별성 = 9
• 제2장 조망가치의 이해 및 평가 = 14
• 제1절 조망과 조망가치 = 14
• 1. 조망의 개념 = 14
• 2. 조망의 분류 = 17
• 3. 조망에 대한 사회인식의 변화 = 20
• 4. 도시조망과 아파트가격 = 23
• 제2절 조망가치 분석방법 = 25
• 1. 가치추정기법 = 25
• 2. 분석 모형 = 28
• 제3장 실증분석 = 30
• 제1절 기초자료 분석 = 30
• 1. 가설 설정 = 30
• 2. 분석 대상의 설정 = 33
• 3. 기초 통계량 = 35
• 제2절 분석결과 = 43
• 1. T-Test = 43
• 2. 지수 분석 = 46
• 제4장 결론 = 55
• 참고문헌 = 58
• ABSTRACT = 61