재건축과 리모델링의 사업성 비교분석 = (A) comparative analysis of reconstruction and remodelling

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 급변하는 주택정책이 재건축과 리모델링 사업에 끼치는 영향을 분석하기 위해 재건축과 리모델링에 적용되는 법률에 대해 살펴보고, 그 법률적인 요소들이 어떤 차이점이 있지를 분석하였다. 그 중 재건축에는 새로이 기반시설부담금제도와 재건축초과이익환수제도가 적용되는 반면, 리모델링의 사업제한연도가 20년에서 15년으로 축소됨으로써 리모델링이 재건축보다 유리하게 될 수도 있는 상황으로 변화됨에 따라 각 사업의 선택기준에 미치는 영향에 대해 분석하고 그 선택기준을 제시하였다.그 결과 사업규모가 소규모단지이고, 재건축 허용용적률이 작으며, 리모델링 허용용적률은 크고, 재건축 대비 리모델링 평당공사비율(α)가 작으며, 평당공사비가 작을수록 재건축 사업이 불리하고 리모델링 사업이 유리한 것으로 분석되었다.그러므로 기반시설부담금제도와 재건축초과이익환수제도의 시행으로 재건축 사업 추진에 큰 제약을 주는 것은 확연히 분석되며, 그만큼 리모델링 사업이 유리해졌음을 알 수 있다. 하지만 리모델링의 경우 건물을 신축하는 재건축에 비해 건물사용연도가 짧다는 단점을 고려할 때, 꼭 리모델링이 재건축에 비해 긍정적인 사업방식이라고 단정지울 수는 없다. 이와 같은 상황에서 정부의 계속되는 무분별한 재건축억제시행으로 주택의 수급불균형을 초래할 문제점이 발생할 것으로 예상된다.향후 각 변수에 대한 영향정도를 정확한 수치보다는 변동추이를 분석하여 그 한계가 있으므로 실질적인 사업단지에 적용하여 확정 수치를 분석해 보아야 할 것이다.