국·공유재산 처분에 관한 토지 감정평가의 쟁점과 개선연구 = Issues and Improvements in Land Appraisal for the Disposal of State and Public Property

국문 초록 (Abstract)

국·공유재산 처분에 관한 토지 감정평가의 쟁점과 개선연구 이 진 백 창신대학교 일반대학원 부 동 산 경 영 학 과 본 연구는 국·공유재산의 처분 과정에서 이루어지는 토지 감정평가의 주요 쟁점들을 체계적으로 분석하고, 이를 해결하기 위한 구체적이고 실효성 있는 개선방안을 제시하 는 데 초점을 맞추었다. 국·공유재산은 국가 및 지방자치단체가 소유한 공공재산으로, 부동산을 포함한 다양한 형태의 자산들로 구성되어 있으며, 특히 본 연구는 가장 큰 비중을 차지하는 토지 감정평가에 집중한다. 국·공유재산 감정평가는 공적 자산의 경제적 가치를 적정하게 평가하여 매각, 교환, 기부채납 등의 경제 행위뿐만 아니라, 공공개발 사업 및 사회기반시설 구축에 활용되 는 중요한 과정이다. 그러나 현재의 감정평가 체계는 법적 기준 간 개념적 불일치로 인해 대규모 공적 개발사업에서 법적 분쟁과 갈등이 빈번히 발생하고 있으며, 이는 공 정성과 신뢰성을 저해하는 주요 요인이 되고 있다. 특히, 『국유재산법』 및 『공유재 산 및 물품관리법』과 같은 법령에서 국·공유재산에 개발이익을 포함한 감정평가를 요 구하는 반면, 『토지보상법』에서는 개발이익을 배제하는 기준을 적용하고 있어, 동일 사업구역 내에서도 국·공유지와 사유지 간의 감정평가 기준 차이로 인한 형평성 문제 가 지적되고 있다. 본 연구는 국·공유재산 감정평가와 관련된 법적·제도적 구조를 면밀히 분석하고, 실 태 조사 및 사례 연구를 통해 감정평가사가 실무에서 활용할 수 있는 구체적인 기준 과 방안을 마련하였다. 특히, 감정평가 과정에서 나타나는 법적 해석의 불일치, 실무적 한계, 그리고 평가 절차상의 비효율성을 심층적으로 분석하여 이를 해결하기 위한 실 질적인 보완책을 제시하였다. 또한, 선진국의 국·공유재산 관리 사례를 비교·분석함으 로써, 우리나라의 제도적 개선 방향과 국제적 기준에 부합하는 정책적 시사점을 도출 하였다. 이와 함께 본 연구는 기존 연구가 대부분 정비사업이나 일부 특정 사례에 국한된 한계를 지적하며, 국·공유재산 감정평가의 일반적 기준과 실질적 적용 방안을 포괄적 으로 다루고자 하였다. 연구 과정에서 국·공유재산의 공공성과 경제성을 조화롭게 실 현하기 위한 정책적·제도적 개선방안을 제안함으로써, 국·공유재산의 감정평가 체계 전반에 걸쳐 신뢰성과 공정성을 높이는 데 기여할 것으로 기대한다. 본 연구의 결과는 국·공유재산 감정평가의 법적·제도적 틀을 정비하고, 감정평가사 및 관련 실무자들에게 실질적이고 활용 가능한 지침을 제공하여, 국·공유재산 관리의 효율성과 투명성을 제고할 것으로 기대된다. 더 나아가, 본 연구에서 제안된 방안은 국가 및 지방자치단체가 보유한 공공자산의 사회적·경제적 가치를 극대화하고, 지속 가능한 공공자산 관리체계를 구축하는 데 중요한 기초 자료로 활용될 것이다. 핵심주제어 : 국·공유재산, 감정평가, 처분, 공정성과 경제성, 시장가치, 개발이익, 공법상 제한, 기여도

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적1
• 2. 연구의 범위 및 방법4
• 1) 연구의 범위 4
• 2) 연구의 방법 5
• 3. 선행연구의 검토 및 차별성8
• 1) 선행연구의 검토8
• 2) 선행연구와의 차별성 10
• Ⅱ. 국·공유재산 감정평가의 이론적 고찰12
• 1. 국.공유재산의 법적 개념 및 현황 12
• 1) 국유재산 및 공유재산의 법적 개념12
• 2) 국·공유재산의 현황 18
• 2. 감정평가의 개념22
• 3. 감정평가의 대상 및 방법 23
• 1) 감정평가의 대상 23
• 2) 감정평가의 방법 23
• 4. 감정평가의 기능25
• 1) 경제적 가치 산정 기능 25
• 2) 공정성과 신뢰성 제고 기능 25
• 3) 정책 수립 지원 기능 26
• 4) 시장 안정화 기능 26
• 5) 행정적 의사결정 지원 기능 26
• 5. 소결 27
• Ⅲ. 국·공유재산의 관리·처분에 대한 법제 분석 28
• 1.『국유재산법』 및 『공유재산 및 물품관리법』의 법적 성격 28
• 1) 제정목적 및 연혁 28
• 2) 법적 성격 및 적용법리 28
• 3) 법적 위상 : 일반법 및 기본법29
• 2. 국·공유재산의 관리·처분 법제 개편 31
• 1) 국유재산 관리정책의 변화와 법제 개편 31
• 2) 공유재산 관리정책의 변화와 법제 개편 39
• 3. 국·공유재산의 관리·처분 실태와 문제점 분석 42
• 1) 국유재산의 관리·처분 실태와 문제점42
• 2) 공유재산의 관리·처분 실태와 문제점42
• 3) 문제점 개선을 위한 방향43
• 4. 주요국의 국·공유재산의 관리·처분 사례 44
• 1) 독일 44
• 2) 일본 44
• 3) 미국 45
• 4) 영국 45
• 5) 프랑스 45
• 6) 호주 46
• 7) 시사점 46
• 5. 소결 48
• Ⅳ. 국·공유재산 감정평가관련 법제 및 실태분석50
• 1. 국·공유재산 감정평가 관련 법제50
• 1) 『국유재산법』과 『공유재산 및 물품관리법』상의 국․공유재산 관련
• 감정평가50
• 2) 개별 법률에서 국․공유재산 관련 감정평가 53
• 3) 훈령․예규상의 국․공유재산 관련 감정평가58
• 4) 조례상의 공유재산 관련 감정평가 63
• 2. 법규상의 국·공유재산 감정평가 유형구분 66
• 1) 평가대상 물건별 국·공유재산 감정평가 유형 구분66
• 2) 평가목적별 국·공유재산 감정평가 유형 구분 68
• 3. 국·공유재산 감정평가 실태분석 74
• 1) 국․공유재산 감정평가 현황74
• 2) 업무수행과정에서의 실태분석 83
• 3) 정치적 목적이 개입된 사례 분석 84
• 4. 주요국의 국·공유재산 감정평가관련 사례 87
• 1) 미국 87
• 2) 일본 87
• 3) 독일 88
• 4) 영국 89
• 5) 호주 89
• 6) 시사점 90
• 5. 소결 92
• Ⅴ. 국·공유재산 처분에 관한 토지 감정평가 실태분석을 통한
• 쟁점정리 및 분석94
• 1. 토지유형 국·공유재산 감정평가 관련 쟁점94
• 1) 감정평가 가치개념 측면 95
• 2) 감정평가조건 측면96
• 3) 감정평가 대상물건 측면 97
• 4) 감정평가의 기준시점 측면 98
• 5) 대상물건 확인 측면 : 면적 등에 대한 실지조사 98
• 6) 비교표준지 혹은 실거래사례 선정 측면 101
• 7) 소결102
• 2. 처분목적 국·공유토지 감정평가관련 쟁점104
• 1) 공용수용방식 개발사업에서의 국·공유지 처분 평가관련 쟁점 104
• 2) 기부 대 양여방식 대규모 개발사업에서의 국·공유재산 평가관련 쟁점·· 113
• 3) 기여도를 반영한 국·공유재산 평가관련 쟁점 119
• 4) 국·공유재산 감정평가의 실무적 쟁점 122
• 5) 기타 국·공유지 관련 감정평가 관련 이슈 124
• 6) 소결130
• 3. 쟁점 사항에 대한 외국의 현황 133
• 1) 일본133
• 2) 미국134
• 3) 국제평가표준위원회(IVSC) 134
• 4) 시사점 135
• 4. 소결 136
• Ⅵ. 국·공유재산 처분에 관한 토지 감정평가의 주요 쟁점사항에 대한
• 개선방안139
• 1. 감정평가 가치기준으로서 ‘시장가치’개념의 적용관련 140
• 1) 현행의 문제점140
• 2) 개선방안 및 시사점 141
• 2. 처분목적 감정평가시 공법상 제한사항의 반영관련 145
• 1) 현행의 문제점145
• 2) 개선방안 및 시사점 146
• 3. 처분목적 감정평가시 공익성과 경제성간의 균형성 반영관련 149
• 1) 현행의 문제점149
• 2) 개선방안 및 시사점 149
• 4. 처분목적 감정평가시 기여도 반영관련151
• 1) 현행의 문제점151
• 2) 개선방안 및 시사점 152
• 5. 개량된 처분재산의 예정가격 결정시 개량비 처리관련 154
• 1) 현행의 문제점154
• 2) 개선방안 및 시사점 155
• Ⅶ. 결론157
• 1. 요약 및 시사점157
• 2. 연구의 한계와 향후 연구과제 161
• 참고문헌 163
• ABSTRACT 172