공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 활성화 방안

국문 초록 (Abstract)

부동산개발 사업에서의 일반적 프로젝트 파이낸싱은 특정한 프로젝트로부터 미래에 발생하는 현금흐름으로 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는 데 필요한 자금 조달하는 금융기법으로서, 우리나라에서는 IMF직후 자산 가치하락, 기업의 신용도 저하 등으로 인하여 기업금융이 어려워지면서 자금조달의 대안적 기법 또는 선진적 기법으로 도입ㆍ활용되어 왔다.
공공-민간협력에 의한 프로젝트 파이낸싱은 당초 사회간접자본 건설에 따른 정부 재정부담 완화 측면에서 민간의 자본과 기술을 활용하기 위해 정부에서 도입하였으며, 최근에는 관련 법령개정을 통해 사회복지시설, 학교 등 부대복합시설 등으로 까지 영역을 확대하고 그 기법도 다양하게 운용되고 있다.
이러한 공공-민간협력에 의한 프로젝트 파이낸싱은 그 성격과 목적, 파이낸싱 사업구조를 달리하여 2001년 택지개발지구에서도 최초 도입하게 되었는데, 이러한 택지개발지구 내 공공-민간합동형 프로젝트 파이낸싱 사업(이하 ‘PF사업’ 이라고도 한다)은 공공부문이 공모를 통해 우수한 사업계획을 제시한 민간사업자와 공동으로 사업을 수행하게 되는 제3섹타형 사업구조로서, 공공부문인 사업시행자는 조성된 특정용도의 토지제공 및 인허가를 담당하고 민간부문은 건축자금을 출자하여 건축, 시공, 시설분양 등의 역할을 담당하게 된다.
택지개발촉진법에 의한 택지개발사업은 토지보상법에 의해 사업시행자에게 수용권이 부여되는 공익사업으로서 그 동안 민간부문에서의 개별 부동산개발과 SOC사업 등에 활용되었던 프로젝트 파이낸싱이 개발사업자 또는 정부의 원활한 자금조달을 강조한 반면 택지개발지구내의 PF사업은 균형적이고 계획적인 개발에 초점을 두고 있다. 즉, 과거의 택지개발방식이 주택의 대량공급을 위한 주택용지 위주의 평면적ㆍ양적 개발방식이었으나 주민의 욕구증대에 따라 도로, 공원 등 기본적인 인프라와 쇼핑, 교육, 문화 등 편익시설이 어우러진 쾌적한 생활공간 조성을 위한 입체적ㆍ질적 개발방식으로의 전환이 요구되었고, 조성용지 매각후 건축을 전적으로 토지매수인에게 맡김에 따라 건축시기 지연으로 인한 초기 입주민의 불편초래, 소규모 필지에 지나친 영리목적의 시설 난립, 편익시설의 상호연계성 부족 등 문제점이 야기되어 택지개발사업 계획단계에서 토지이용계획상 일단의 특별설계구역을 지정, 복합적이고 입체적인 계획적 개발을 도모하고자 2001년 택지개발지구 내 프로젝트 파이낸싱 기법을 도입 추진하게 된 것이다.
2006.9.30 현재 용인죽전 택지개발지구 역세권개발 PF사업을 필두로 총6개의 사업(프로젝트 회사 설립기준)이 공공개발 지구에서 본격 시행되어 민간투자를 활성화하고 우수한 도시 핵심기능 확보와 생활편익시설 적기건설을 통한 주민편익 증대를 도모하고 있다.
그러나, 한편으로 법적·제도적 근거 미비, 초기 PF사업의 경우 대상부지가 상업용 토지임에도 감정가격에 의한 수의계약 공급에 대한 특혜시비, 사업구조 및 절차상의 문제점과 사후관리 측면에서 개선과제가 제기되어 이에 대한 개선노력을 기울이고 있으며. 이러한 문제점은 근본적으로 프로젝트 파이낸싱이 택지개발사업이 공익사업으로서 공공개발지구 내 PF사업도 공공성을 기반으로 하여야 하는 당위성에서 비롯된 것이며, 바로 이점이 민간 부동산 개발에서의 프로젝트 파이낸싱과 구분되며, 공공개발 사업지구 내 특정 구역에서 PF사업이 시행되고 개발사업의 시행자가 PF사업의 사업주로 참여한다는 점이 사회간접자본시설 등의 설치를 위한 민관 협력형 프로젝트 파이낸싱과의 차이점이다.
공공-민간 합동형 PF사업은 공공부문 시행자와 민간사업자, 개발사업지구내 입주민 모두에게 유용한 방식으로서 지속적으로 개선 및 발전시켜 나갈 필요가 있다고 생각하며, 본 연구는 택지개발지구 등 공공개발 사업지구 내 공공-민간합동형 PF사업을 중점 연구 대상으로 한정하여 자금조달 측면이 강조된 기존 연구와는 차별성이 있다.
연구의 주요내용으로는 프로젝트 파이낸싱의 이론적 고찰 및 개요, 부동산개발에 있어 프로젝트 파이낸싱 관련 내용 및 법ㆍ제도, 국내외 프로젝트 파이낸싱 사례에 대한 문헌조사를 하고, 택지개발지구 내 PF사업 도입배경과 성격ㆍ특징, 사업절차와 체계, 현재 추진 중인 사업의 시행사례 및 효과를 살펴보고 사업구조분석을 통해 문제점과 활성화 방안 및 향후 발전방향을 결론으로 제시하였다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서 론
• 제1절 연구의 배경 및 목적
• 제2절 연구의 범위와 방법
• 제2장 프로젝트 파이낸싱의 개요 및 이론적 고찰
• 제1절 프로젝트 파이낸싱의 개요
• 1.프로젝트 파이낸싱의 개념 및 정의
• 2.프로젝트 파이낸싱의 일반적 특징
• 3.프로젝트 파이낸싱의 장단점
• 4.구조화 금융으로서의 프로젝트 파이낸싱
• 제2절 프로젝트 파이낸싱 관련 주체들의 참여목적
• 1.정부 또는 공공기관
• 2.민간 사업자
• 3.대주
• 4.프로젝트 회사
• 제3절 공공사업 관련 프로젝트 파이낸싱 관련 법제도
• 1.택지개발촉진법
• 2.도시개발법
• 3.사회기반시설에 대한 민간투자법
• 4.세금 관련 법규
• 제4절 선행연구
• 제3장 국내외 프로젝트 파이낸싱 적용사례
• 제1절 국내 부동산개발 사업에서의 프로젝트 파이낸싱
• 1.민간부문에서의 프로젝트 파이낸싱
• 2.사회간접자본시설에 대한 민관 협력형 프로젝트 파이낸싱
• 3.도시개발과 공공-민간 협력방식
• 제2절 외국의 부동산개발 사업에서의 프로젝트 파이낸싱 적용사례
• 제4장 택지개발지구내 공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱
• 제1절 도입배경 및 성격
• 1.도입배경
• 2.프로젝트 파이낸싱 사업의 성격
• 제2절 공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 사업의 특징
• 1.일반적 프로젝트 파이낸싱과의 차이
• 2.공익성 확보
• 3.PF사업에 대한 신인도 제고
• 4.계획개발 및 토지효용도 제고
• 5.공공부문과 민간부문의 장점 결합
• 6.공공부문에 의한 개발이익 환수기능
• 제3절 공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱에서 사업자 역할
• 1.공공-민간 합동형 PF사업에서 공공부문의 역할
• 2.공공-민간 합동형 PF사업에서 민간사업자의 역할
• 제4절 공공-민간 합동형 PF사업 시행 사례 및 효과
• 1.공공개발지구내 PF사업의 시행사례
• 2.시행효과 분석
• 제5장 공공-민간 합동형 PF사업체계 및 구조분석
• 제1절 프로젝트 파이낸싱 사업체계 및 절차
• 1.공공-민간 합동형 프로젝트 파인낸싱 사업체계
• 2.택지개발사업과 프로젝트 파이낸싱 사업절차
• 3.택지개발사업과 PF사업의 연계성
• 제2절 사업구조 분석
• 1.사업계획 부문
• 2.프로젝트 회사의 설립 및 수행방식
• 3.자금조달방식
• 4.수익배분 구조
• 5.시설분양 및 운영관리
• 6.사업청산방식
• 제6장 공공-민간 합동형 PF사업 문제점 및 활성화 방안
• 제1절 PF사업의 문제점
• 1.사업구조 부문
• 2.사업관리 부문
• 제2절 공공-민간 합동형 PF사업의 활성화 방안
• 1.PF사업의 명확한 목적 설정 및 공공부문의 역할 정립
• 2.PF사업 투명성 제고를 위한 심의제도 개선
• 3.공공-민간 사업자간의 합리적 위험 부담
• 4.재무적 투자자 중심의 적정한 컨소시엄 구성
• 5.과다이익 방지 및 개발이익의 공익목적 환수
• 6.PF사업 시행의 안정성 제고를 위한 제도 보완
• 7.프로젝트 회사의 청산 및 관리운영 시스템 정립
• 제7장 결 론
• 제1절 요약 및 결론
• 제2절 향후 발전방향 및 후속연구 필요성
• 참고문헌
• 표 목 차
• <표 2-1>프로젝트 회사에 의한 개발사업 일반구조
• <표 3-1>일본 록본기 힐스 시가지 재개발사업 개요
• <표 4-1>공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 사업의 지분분포
• <표 4-2>현재 시행중인 프로젝트 파이낸싱 사업현황
• <표 4-3>현재 시행중인 프로젝트 파이낸싱 사업별 사업추진일정
• <표 4-4>현재 시행중인 프로젝트 파이낸싱 사업별 자본금 및 공동사업자현황
• <표 5-1>택지개발사업 절차
• <표 5-2>택지개발사업의 준공시기과 PF사업의 완료시기 비교
• <표 5-3>공공개발지구 내 사업별 프로젝트 회사의 법적 성격
• <표 6-1>프로젝트별 컨소시엄 내 건설시행업체 현황
• <표 6-2>공공부문의 역할 정립 체계
• 그림목차
• <그림 4-1>공공-민간 합동형 PF사업 시행에 따른 이해관계자별 추진효과
• <그림 4-2>일반매각과 PF사업의 입주/입점 시기 비교
• <그림 4-3>PF사업부지와 일반상업용지의 용적률 비교
• <그림 5-1>공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 사업체계
• <그림 5-2>공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 사업절차