부동산 감정평가의 공정성 제고 방안에 관한 연구 = A Study on the Scheme for Enhancing the Fairness of Real Estate Appraisal

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, the real estate business world has recently lowered the speciality of appraisal job due to the increased number of appraisers, the uniform distribution of jobs among organizational members, uniform reward. Especially, the merit system used as the means for reward distribution has performed a catalytic role in triggering excessive competition for receiving orders among appraisal business firms.
Moreover, a number of unfair practices have occurred due to the practice of prior consultation about the real estate price among appraisers under the multiple appraisal system. Accordingly, the number of disciplines for appraisers has increased on account of poor appraisal.
And the closed real estate market has led to the limit of information exchange resulting from diversified management of information on real estate transaction and appraisal, which has brought about the inefficiency of appraisal jobs.
And applicable laws and regulations on appraisal have been operated though the criterion for appraisal has been changed with the recent development appraisal theories. This has caused the institutional limit that they cannot quickly be applied to the change of the market environment. Accordingly, it is urgent to take the measure to secure the fairness and trust of appraisal.
Accordingly, this study focused on enhancing the fairness and trust of appraisal by providing for the institutional mechanism to enhance the fairness of appraisers.
First, this study attempted to lay the foundation for constructing the comprehensive appraisal information system as well as raising the fairness of appraisal. For this purpose, it is necessary to construct the objective appraisal verification system to prevent the so-called practice of price consultation prevailing in the appraisal business circles and complement the institutional mechanism to root out the practices of price collusion.
Third, it attempted to provide for the real alternative to raise the fairness of appraisal through the readjustment of the ethical code and the improvement of the relevant systems such as the subdivision of the legal appraisal system to respond quickly to changes in the market.
Third, it attempted to raise the speciality of appraisal through the classification and expansion of the domain of appraisal jobs. And it sought to lay the foundation for raising the legal and institutional fairness by presenting the eclectic regulatory scheme to discontinue the practices of unfair trades.
To respond properly to the rapidly changing real estate market such as the opening of the domestic market due to FTA, this study attempted to present the schemes for improving objective appraisal such as building up the objective appraisal verification system, subdividing the legal system related to appraisal, expanding the domain of appraisal jobs and the like. And it found out the institutional problem arising from excessive competition and presented the solution to it by enabling them to perform a role as the verification body of national policy. In this sense, it is thought that this study has its significance. In-service appraisal businessmen should continue to examine and discuss the specific problems and the solution to them to arm themselves with the self-correcting ability to raise the fairness of appraisal.

국문 초록 (Abstract)

최근 부동산 업계는 감정평가사 수의 증가와 조직 구성원간의 일률적인 업무 배분과 획일적인 보수로 인해 평가업무의 전문성을 저해시키고 있으며, 특히 보수분배수단으로 이용하는 성과급 제도는 평가업계간의 과다 수주경쟁을 유발시키는 촉매제 역할을 하여 왔다.
더욱이 복수 평가제도하의 감정평가사간 사전 가격 협의 관행으로 인해 감정평가액에 대한 불공정 행위가 다수 발생하고 있어 부실 감정에 의한 감정평가 징계건수도 증가하고 있는 실정이다.
또한 부동산 시장의 폐쇄성은 거래 및 평가정보 등의 분산관리에 따른 체계적인 정보 교환의 한계로 이어지면서 업무의 비효율성이 초래되고 있다.
그리고 최근 평가이론의 발전으로 평가기준이 바뀌어도 해당 법령이 비탄력적으로 운영됨으로써 시장 환경의 변화에 신속하게 적용할 수 없는 제도적 한계가 발생하고 있어 감정평가의 공정성 및 신뢰성 확보를 위한 대책 마련이 시급한 실정이다.
따라서 본 연구는 감정평가사의 공정성 제고를 위한 제도적 장치 마련을 통해 감정평가의 공정성 및 신뢰성을 제고하는데 주안점을 두고 있다.
첫째, 감정평가업계에서 만연하고 있는 이른바 ‘가격협의 관행’을 사전에 방지하기 위하여 객관적 평가결과 검증 체계를 구축하여 감정평가의 공정성 제고는 물론 종합적 감정평가 정보체계 구축을 위한 토대를 마련하고자 하였다.
둘째, 시장 변화에 신속히 대응할 수 있도록 감정평가 법령체계 세분화 등 제도개선과 윤리규정 등의 정비를 통해 공정성 제고를 위한 실질적인 대안을 마련하고자 하였다.
셋째, 감정평가 업무 영역의 분류 및 확대를 통해 전문성을 제고시키고자 하였으며, 불공정 거래 행위를 차단하기 위해 절충 규제 방안을 제시함으로써 법적·제도적 공정성 제고를 위한 토대를 마련하고자 하였다.
FTA 시장 개방 등 급변하는 부동산 시장의 변화에 적절히 대응하기 위해서는 앞에서 언급한 바와 같이 객관적 평가결과 검증체계 구축, 감정평가법령체계 세분화, 업무영역 확대 등 객관적인 감정평가 개선 방안을 제시함으로써 국가 정책의 검증기관으로써의 역할을 다할 수 있도록 보완함으로써 감정평가사간의 과다 경쟁에 대한 제도적 문제점을 발견하여 해결방안을 제기하는 것만으로도 그 의의가 있다고 생각하며, 구체적인 문제점과 해결방안에 대한 연구는 현업에 종사하고 있는 감정평가업자들이 주체가 되어 공정성 제고를 위한 자정 능력을 갖추기 위해 지속적으로 검토되고 논의되어야 할 것이라 생각된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 17
• 1. 연구의 목적 17
• 2. 연구의 범위와 방법 19
• 제2장 부동산 감정평가에 대한 이론적 고찰 21
• 제1절 부동산 감정평가제도 21
• 1. 부동산 감정평가의 개념 21
• 2. 부동산 감정평가의 기능 21
• 3. 부동산 감정평가의 필요성 24
• 4. 감정평가의 공정성과 신뢰성 26
• 제2절 부동산 감정평가제도 발전과정 28
• 1. 평가이론의 역사적 발전과정 28
• 2. 우리나라 감정평가제도 발전과정 29
• 제3절 부동산 감정평가 이론 30
• 1. 감정평가 3방식 6방법 30
• 2. 부동산 감정평가 절차 39
• 3. 감정평가액 산정기준 및 보수 41
• 제3장 부동산 감정평가제도 운영 현황 43
• 제1절 우리나라 감정평가제도 운영 체계 43
• 1. 감정평가 관련 기관 43
• 2. 감정평가 업무처리 절차 46
• 제2절 우리나라 감정평가제도 운영 현황 48
• 1. 업무대상 48
• 2. 시장규모 49
• 제3절 외국의 감정평가제도 운영 54
• 1. 미국 54
• 2. 영국 59
• 3. 일본 64
• 4. 기타 국가들 67
• 제4절 감정평가 관련 선행연구 69
• 제4장 부동산감정평가의문제점및공정성제고방안 71
• 제1절 부동산 감정평가제도의 문제점 71
• 1. 인적·사회적 문제점 71
• 가. 지나친 업무수주 경쟁으로 인한 공정성 저해 71
• 나. 감정평가액에 대한 가격협의 관행으로 신뢰도 저하 74
• 2. 운영체계 문제점 77
• 가. 감정평가 관련 정보체계 구축 미비 77
• 나. 평가 보고서 작성의 전 근대성 78
• 3. 제도적 문제점 79
• 가. 평가결과 검증체계 미비 79
• 나. 분야별 업무영역 미 분류 79
• 다. 감정평가 법령체계의 비탄력적 운영 80
• 제2절 부동산 감정평가의 공정성 제고 방안 81
• 1. 인적·사회적 개선방안 81
• 가. 경쟁완화를 위한 법인 대형화 지속 추진 81
• 나. 감정평가 업무 영역 확대 82
• 다. 자율규제와 타율규제를 접목한 절충규제 강화 83
• 2. 운영체계 개선방안 86
• 가. 종합 감정평가 정보 제공체계 구축 86
• 나. 감정평가보고서 작성방법의 구체화 87
• 3. 제도적 개선방안 88
• 가. 객관적 평가결과 검증 체계 구축 88
• 나. 분야별, 경력별 업무영역 분류 91
• 다. 감정평가 법령 체계 세분화 91
• 제5장 결론 93
• 참고문헌 95