부동산가격 공시제도에 대한 개선방안 연구 : 서울시 사례를 중심으로 = (A) study on the officially announced real estate price system : The case of Seoul

국문 초록 (Abstract)

부동산 공시가격은 적정가격을 공시하여 부동산 가격산정의 기준이 되게 함으로써 부동산 시장에 적정한 가격형성을 도모하는 데 있다. 본 연구에서는 2009년도 서울시 부동산 공시가격 자료를 토대로 공시가격의 산정방법과 제도적 운용실태를 분석하여 적정가격 도출에 문제되는 요인들을 찾아내어 보고, 부동산 공시가격 업무에 종사하고 있는 공무원과 감정평가사 두 집단을 대상으로 설문조사를 실시하여 문제점에 대한 척도와 해결방안을 연구하여 보았다.
이러한 조사 및 분석 결과 토지와 건물이라는 별개의 부동산 객체가 하나로 묶여서 매매되는 일반적인 거래형태를 적정하게 가치평가에 반영하는 과정에서 많은 문제가 있는 것으로 나타났다. 이에 대하여 본 논문에서는 개별주택가격 결정시 토지가격의 가치평가 문제, 부동산 공시가격별 결정시기의 시차적 문제, 조사ㆍ평가기관의 불일치에 따라 나타나는 문제, 다양한 형태로 변모해가는 부동산의 건물유형별 평가 문제 등을 사례별로 조사 분석하고 각각에 대하여 개선방안을 제시하였다.
제시한 개선방안을 살펴보면, 개별공시지가를 적용한 개별주택가격의 산정방법과 토지ㆍ건물 일체형 평가방법 제시, 시ㆍ군ㆍ구의 개별공시가격 조사전담부서 정비, 공시가격 결정시기 일원화, 집합건물가격과 일반건물가격 공시제도 신설하는 대안으로 본 연구에서는 가격을 형성하는 요인에 대하여는 연구의 범위를 설정하지 못하여 연구범위의 한계가 있었다.
부동산 가격을 형성하는 요인이 정치ㆍ경제적인 문제를 비롯하여 금융 및 실물경기의 동향과 밀접하게 관계되어있는 만큼 지속적인 연구를 통하여 개선방안이 만들어져야 할 것으로 판단된다.
본 연구결과는 부동산의 가치평가 및 조세부과의 형평성에 일조할 것으로 생각되며 통상적인 시장에서 거래되고 있는 구분소유된 건물유형별 공시가격 신설하는 대안은 공시가격의 조사ㆍ평가방법론에 대한 연구범위까지향후과제로 깊은 연구의 필요성이 있다 하겠다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The publicly announced real estate price system aims to attempt to form proper prices at the real estate market by disclosing the proper price and making it become the criterion for calculating the real estate price. This study attempted to find out the factors problematic in eliciting the proper price by analyzing the calculation system of publicly announced prices and the actual condition of institutional operation based on data on publicly announced prices of the real estate in Seoul in 2009. And it conducted the questionnaire research for two groups of public officials and appraisers engaged in affairs on the publicly announced prices of the real estate to find out its problem and the solution to it.
Results of this investigation and analysis showed that there are many problems in the process of reflecting in valuation the general transactional form of bundling two separate real objects of land and building into one for the purpose of sale. Therefore, this study attempted to investigate and analyze the problem of valuating the land price at the time of determining separate housing prices, the problem of time lag in determining th publicly announced prices of the real estate, the problem arising from the inconsistency of inspectionㆍappraisal agencies, the problem of evaluating the building type of real estate transformed into diverse forms and the like. And it presented the scheme for improvement of each problem.
It is necessary to present the calculation method of the individual housing price with the individual publicly announced price applied and the appraisal method of unified land and building, reorganize the department responsible for the individual publicly announced prices of the real estate in city, county and district, the unification of the period of determining the publicly announced prices, and establish the disclosure system of the collective building price and the general building price. This study has some limitation in the scope of study because it was not set as to the formative factor of the price.
Seeing that the formative factor of the real estate price is closely related to the trends of financing and real economy including political and economic problems, it is thought that it is necessary to present the improvement scheme through sustained investigation.
It is thought that the findings of this study will contribute to the valuation and appraisal of the real estate and the equity of taxation. And it is thought that there is a need to make an in-depth study of the alternative to establish the publicly announced price of each divided and owned building traded in the ordinary market as well as the research and appraisal methodology of the publicly announced price as the future task.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제3절 본 연구의 필요성 = 4
• 제2장 이론적 고찰 = 6
• 제1절 부동산가격 공시제도의 변천 = 6
• 1. 부동산가격 조사제도의 연혁 = 6
• 2. 지가공시및토지등의평가에관한법률 제정(1989) = 10
• 3. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 개정(2005) = 10
• 제2절 부동산공시제도의 내용 = 11
• 1. 공시지가 = 11
• 2. 주택가격 = 18
• 3. 비주거용 부동산가격 = 25
• 제3절 외국의 부동산가격 공시제도 = 27
• 1. 일본의 공시가격 제도 = 28
• 2. 독일의 공시가격 제도 = 31
• 3. 영국의 부동산가격 공시제도 = 33
• 4. 외국제도의 시사점 = 33
• 제4절 기존 연구의 고찰 = 35
• 제3장 부동산가격 공시제도의 문제점과 개선방안 = 37
• 제1절 부동산공시제도의 문제점 = 37
• 1. 토지가격의 중복공시 및 괴리 = 37
• 2. 조사․평가기관의 분화 = 42
• 3. 이동사유 발생 토지에 대한 공시지가의 실효성 = 43
• 4. 공시가격별 결정시기 통일성 결여 = 46
• 5. 공시가격 종류의 획일성 = 46
• 제2절 부동산공시제도의 대안과 평가 = 49
• 1. 개별주택가격의 「토지가격」적정평가 = 49
• 2. 건물용도별 공시가격 구분공시 = 50
• 3. 건물가격의 제한공시 = 51
• 4. 조사 평가기관의 재정비 = 52
• 5. 부동산가격의 결정시기 일원화 = 53
• 제4장 문제점과 개선방안의 검증 = 54
• 제1절 설문조사 = 54
• 1. 조사대상 = 54
• 2. 설문의 구성 = 55
• 3. 자료분석 방법 = 56
• 제2절 설문조사 기초분석 = 56
• 1. 설문 응답자의 인구 사회적 특성 = 56
• 2. 설문 응답자의 경력 및 전문적 특성 = 57
• 3. 부동산가격 공시제도의 인지도 = 58
• 제3절 실증분석에 의한 검증 = 59
• 1. 부동산공시제도의 문제점 = 59
• 2. 부동산공시제도의 개선방안 = 66
• 제4절 실증분석 결과의 시사점 = 71
• 제5장 결 론 = 75
• 제1절 본 연구의 결과 = 75
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 = 78
• 참고문헌 = 79
• 부록 = 81
• ABSTRACT = 91