서울시 부동산 전자계약의 확산과 종이계약의 디커플링 : 부동산 전자계약（IRTS）의 비교 단절적 시계열분석 = The Diffusion of Real Estate Electronic Contracts and the Decoupling of Paper-Based Contracts in Seou l: Evidence from the Integrated Real Estate Transaction System （IRTS）

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 대한민국 서울 25개 자치구를 대상으로 2016년 1월부터 2026년 4월까지의 아파트 매매 및 임대차 부동산 거래에서 부동산 거래 전자계약 시스템의 확산 과정을 실증적으로 분석을 하였다. 부동산 전자계약제도는 2016년 처음 도입되었으나, 2024년까지 이용률은 3.5% 수준에 머무르며 장기간 낮은 활용도를 보였다. 그러나 2025년에는 전자계약 이용률이 34.4%로 급증하였으며, 2026년 4월에는 71.0%에 도달하면서 단기간에 급격한 확산 양상을 보였다. 이러한 급격한 확산이 단순히 소비자가 전자계약의 편익을 인식하여 자발적으로 선택한 결과라기보다, 제도적 인프라, 금융 인센티브, 공인중개사의 실무 부담 완화, 사회적 학습이 결합 되면서 나타난 제도 채택 과정이라고 보았다. 특히 전자계약은 소비자가 혜택을 누리는 동시에, 실제 계약서 작성과 시스템 조작 거래 당사자 설명을 공인중개사가 담당하는 구조를 가진다. 따라서 전자계약 확산은 기술수용모형이나 통합 기술 수용이론만으로 설명하기 어렵고, 채택자와 수혜자가 분리되는 의무 중개 플랫폼의 특수한 구조 속에서 이해할 필요가 있다. 이를 분석하기 위해 본 연구는 부동산 거래 전자계약 자료와 RTMS 실거래 자료를 결합하여 서울 아파트 월별 패널 자료를 구축하였다. 분석 단위는 서울 25개 자치구이며, 분석 기간은 2016년 1월부터 2026년 4월까지이다. 또한 거시 통제 변수로 한국은행 ECOS의 금리, 소비자물가지수（CPI）, 가계대출, 경기 동행지수 등을 포함하였다. 연구방법으로는 전자계약 이용 계열과 동일 거래 시장 내 종이계약 계열을 비교하는 비교 단절적 시계열분석을 적용하였다. 이 설계는 DSR 규제, 토지 거래 허가, 금리 변동 등 공통 시장 충격을 통제하고, 전자계약 확산의 구조적 변화를 식별하는 것에 적합하다. 표준오차는 자기상관을 고려하여 Ney-West 방식으로 보정 하였다. 분석 결과, 전자계약의 확산은 2025년을 전후하여 뚜렷한 구조적 변화를 보였다. 첫째, 이용자 보조금 자격 거래는 정책의 직접적 대상이었음에도 오히려 전자계약 전환이 상대적으로 늦게 나타났다. 이는 전자계약 확산이 단순한 금전적 인센티브만으로 설명되기 어렵고, 거래 유형과 현장 관행에 따라 다르게 작동할 수 있음을 보여준다. 둘째, 전자계약 확산은 건별 거래 수준의 상승보다는 시간에 따라 누적되는 사회적 학습과 실무 적응의 결과로 나타났다. 셋째, 전자계약은 종이계약과 비교할 때 디커플링이 되면서 빠르게 확산이 되었으며, 이러한 결과는 여러 통제 변수와 대안적 분석 설정에서도 일관되게 확산이 되었다. 넷째, 매매거래는 임대차 거래보다 전자계약 전환 속도가 상대적으로 빠르게 나타났으며, 이는 이용자 보조금보다는 거래 안정성, 설명 가능성, 중개 현장의 실행 여건이 확산에 중요하게 영향을 미쳤음을 시사한다. 본 연구의 의의는 다음과 같다. 첫째, 전자계약 확산을 소비자의 기술 수용 문제가 아니라, 정부–공인중개사–소비자가 연결된 삼자 구조 속의 제도 채택 과정으로 분석하였다는 점이다. 둘째, 전자계약의 실제 확산을 설문조사나 이용 의도 자료가 아니라 실거래 건수 기반 패널 자료로 측정하였다는 점에서 기존 연구와 차별성을 가진다. 셋째, 전자계약 확산의 핵심 조건이 소비자 인센티브 확대만으로 설명되기 어렵고, 실제 현장에서 계약을 매개하는 공인중개사의 실무 부담 완화와 디지털 역량 강화에 밀접하게 관련될 가능성이 있음을 실증적으로 제시하였다. 이러한 결과는 전자계약뿐 아니라 전자 처방, 전자세금계산서, 전자소송 등 게이트키퍼가 존재하는 다른 디지털 전환 플랫폼에도 적용될 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절. 연구의 배경 1
• 제2절. 연구의 목적과 차별성4
• 제3절. 연구의 범위5
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 6
• 제1절. 이론적 배경 6
• 1. 소비자 수요 관점（TAM, UTAUT） 6
• 2. 대리인 이론과 확산이론 8
• 3. 두 관점에서 도출되는 가설 구조 10
• 제2절. 선행 연구 검토 11
• 1.부동산 디지털 전환과 프롭테크 11
• 2.기술 채택이론: TAM, UTAUT 계열과 그 한계 12
• 3.강제의무 채택과 채택자-수혜자 분리14
• 4.부동산 중개 시장의 대리인 이론적 분석15
• 5.혁신 확산: Bass 모형과 디지털 플랫폼 응용 16
• 6.준실험 방법론: 단절적 시계열과 비교 설계16
• 7.한국 부동산 전자계약 연구의 흐름 17
• 8.TAM 기반의 이용의도 실증연구 19
• 9.법제도적 연구와 전세사기 맥락19
• 제3절. 국내 선행연구의 한계와 본 연구의 차별점 20
• 제3장 연구방법론 22
• 제1절. 연구가설 설정 22
• 제2절. 연구 목적 및 분석 개요 25
• 제3절. 분석 대상 및 자료 구성 25
• 제4장 실증분석27
• 제1절. 변수의 정의27
• 제2절. 식별전략31
• 제3절. 가설분석32
• 제4절. 대안 설명 검토와 강건성 검정 42
• 1.대안 설명 검토 42
• 2.단절 월 불변성 검정 43
• 3.위약검정45
• 4.사양곡선47
• 5.추가 강건성과 경쟁가설（소비자 인센티브 채널） 반증 49
• 제5장 결론 53
• 제1절. 연구 결과의 요약 53
• 제2절. 이론적 기여54
• 제3절. 정책적실무적 함의 56
• 제4절. 연구의 한계와 향후 과제57
• 참고문헌 59
• Abstract 64