토지거래허가제의 운용결과의 평가 및 개선방안 연구 = A Review of the Permission System of Land Transactions

국문 초록 (Abstract)

토지거래허가제는 토지소유권의 처분권에 대한 강력한 제한이며 토지거래허가제에 관한 법규정은 논리적 모순이 內在하고 있었기 때문에, 판례는 거래계약을 체결하고, 許可 또는 不許可 處分이 있기까지는 流動的 無效이며, 허가처분이 있게 되면 그 거래계약은 거래계약시에 소급하여 확정적으로 유효하며, 불허가처분을 받게 되면 그 거래계약은 거래계약시에 소급하여 확정적으로 무효가 된다고 판결하였다. 유동적 무효라는 새로운 무효의 법리정립으로 인하여 流動的 非債辨濟의 法理定立의 가능성을 제공하고, 토지만에 대해서 허가제를 실시함으로써 결과적으로 토지와 건물을 하나로 다루어야 하는 토지와 건물의 一體性의 法理定立의 현상을 초래하는 등, 새로운 법리정립에 큰 기여를 하기도 하였다. 그리고 토지거래허가 대상의 거래계약은 유상계약에 한하고 있으나, 거래가격심사가 폐지된 현재에는 무상계약도 허가대상으로 하도록 함이 타당할 것으로 생각된다. 그리고 지상권, 전세권, 임차권의 설정계약은 허가대상에서 제외하도록 하고, 계약도 허가대상에서 배제함이 타당할 것으로 생각된다. 그러므로 오로지 士地所有權移轉의 경우에 한해서만 허가제를 실시하도록 조정하는 것을 신중히 검토할 필요가 있다고 생각된다. 또한 담보목적을 위한 讓渡擔保는 소유권이전등기를 하게 되고, 담보의 목적을 위한 신탁담보의 경우에도 위탁자에게서 수탁자에게로 소유권이전등기를 하게 된다. 이와같은 양도담보 또는 신탁담보의 설정은 그 形式에 있어서는 소유권이전등기를 하지만, 그 實質은 담보목적이므로 토지거래허가의 대상이 되는 토지거래계약이 아니다. 그러므로 양도담보나 신탁담보의 설정의 경우에는 허가를 요하지 않음을 국토이용관리법에서 明文으로 규정함이 바람직할 것으로 생각된다. 근본적으로 토지거래의 정상화는 토지거래허가제와 같은 공법적인 규제보다는 私法的 理論과 그것의 제도화에 의한 근원적인 방법의 강구에 의하여 이룩하여야 할 것이며, 근원적인 방법은 무엇보다도 부동산등기제도의 개혁이라 생각된다. 부동산등기제도의 개혁중 公正證書에 의한 등기원인서면의 공증제의 확립에 의하여 부동산거래질서가 정상화되고, 등기원인서면의 공증제가 국민들의 의식속에 심어지고, 일상의 법률생활 속에 실천될 수 있도록 하여야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 Ⅱ. 토지거래허가제의 목적 Ⅲ. 토지거래허가제의 입법과 판례의 변천 Ⅳ. 토지거래허가제의 운용결과 Ⅴ. 토지거래허가제의 운용결과의 평가 Ⅵ. 토지거래허가제의 개선방향 Ⅶ. 결론