지방자치단체의 불법건축물 관리 개선방안에 관한 연구 : 서울특별시 강서구의 사례를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

【국문 초록】
지방자치단체의 불법건축물 관리 개선방안에 관한 연구
- 서울특별시 강서구의 사례를 중심으로 -

본 논문은 지방자치단체의 불법건축물 관리 개선을 위하여, 서울특별시의 각 자치구에서 발생된 무단 증축, 무단 용도변경, 기타 건축민원 등의 건축법 위반사례와 강서구에서 발생한 건축법 위반사례 등을 중심으로 문헌조사의 방법과 외국의 건축법 입법체계를 살펴 불법건축물 발생요인 등을 비교⋅고찰 분석하였다.
먼저 불법건축물 관리상의 문제점으로 법규상의 측면에서는 관리법규의 체계, 건축행정에 대한 민원인의 불신감 문제, 건축사 현장조사⋅검사 및 확인업무의 대행문제, 이행강제금 부과대상의 문제, 행정대집행 등에서 문제가 있는 것으로 판단되었으며, 사실상의 측면에서는 불법건축물 점검단속의 문제, 특정건축물 정리에 관한 특별법관련 양성화사업의 문제, 악성민원의 문제가 있는 것으로 도출되는 바, 이런 불법건축물 관리상의 문제점을 해소하기 위해서 불법건축물 발생방지를 위한 구체적인 개선방안을 법규상의 측면과 사실상의 측면에서 각각 제시하였다.
첫째, 불법건축물 발생을 최소화하기 위하여 분산된 건축 관련 법령의 통합정비 및 건축 허가부서와 단속부서의 일원화 개선요구,
둘째, 건축행정에 대한 민원인의 불신감을 해소하고자 건축허가나 취소 등의 시정조치를 명하는 경우에는 불법건축사항의 시정에 따른 세부 절차나 구체적인 시정기한을 명시하는 등 입법개선 노력이 필요하다.
셋째, 본 논문 연구결과 건축사 대행업무가 문제점이 있는 것으로 확인되어 소형건축물 관리를 위한 현장조사⋅검사업무 대행제도 등의 업무를 공무원이 관여해 나갈 수 있도록 관련 건축법 등의 개선이 필요하다.
넷째, 불법건축물관련 선의의 피해를 예방하고자 ‘시정명령은 최초로 위반건축물을 시공한 자에게 한다.’라고 관계법령의 입법적 개선요구,
다섯째, 현행법상 대집행의 요건이 어려워 행정대집행을 시행할 수 있도록 하는 차원에서 행정대집행법 제2조 등의 개정이 필요하다.
여섯째, 원만한 건축행정을 수행하기 위하여 형사소송법 제197조를 준용하여 건축경찰(특사경)제도의 도입이 필요하다.
일곱째, 주기적으로 불법건축물을 합법화 시켜주는 특정건축물 정리에 관한 특별법은 법을 준수하는 자와 형평성의 문제가 되어 불법건축물 양성화사업은 제한되어야 한다.
여덟째, 선량한 민원인과 관련공무원을 보호하고자 가칭 “악성민원 대응관련 민원사무처리규칙” 등의 개선요구 방안을 제시 하였다.
그동안 서울특별시 강서구 등의 불법건축물 관리업무는 자체점검 및 교차점검 등 건축법 관련규정에 의거 지도 단속절차를 거치는 등 사후관리에 철저하게 만전을 기하여 왔다고 볼 수 있다. 하지만 본 연구를 통해서 인지(認知)된 바에 따르면, 여러 가지 문제들이 구체적으로 도출되었거나, 아니면 내재되어 있어 이의 시정을 위한 특단의 대책마련이 요구된다고 하지 않을 수 없다. 가능하다면 이런 문제들에 대하여 빠른 시일 내에 개선안을 제시함은 물론 필요한 입법개정 절차 등을 거쳐 대처해 나갈 필요가 있다. 아울러 본 연구는 불법건축물 발생이 지속되고 있는 현실을 감안 할 경우 지방자치단체의 불법건축물 근절을 위한 법규상, 사실상의 대처방안을 강구해 나가면서 다양한 연구가 한층 더 지속적으로 진행되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제 1 장 서 론----------------------------------------1
• 제 1 절 연구의 목적---------------------------------1
• 제 2 절 연구의 방법과 범위--------------------------3
• 제 2 장 건축의 자유와 그 제한으로서 건축법상의 허가----5
• 제 1 절 건축행위의 자유-----------------------------5
• Ⅰ. 건축행위의 의의-------------------------------6
• 1. 건축행위의 개념 및 범위----------------------6
• 2. 건축행위의 유형-----------------------------9
• Ⅱ. 기본권으로서 건축행위의 자유------------------13
• 1. 건축행위 자유의 헌법적 근거-----------------13
• 2. 건축행위 자유의 보호영역--------------------14
• 제 2 절 건축행위의 자유 제한 헌법적 근거와 건축허가----17
• Ⅰ. 헌법상 건축행위의 자유 제한--------------------17
• 1. 헌법 제23조에 의한 제한----------------------17
• 2. 헌법 제37조에 의한 제한----------------------18
• 3. 헌법 제122조에 의한 제한---------------------19
• Ⅱ. 건축허가--------------------------------------20
• 1. 건축행위의 자유 제한으로서의 허가------------20
• 2. 건축법상 일반규정에 의한 건축허가------------24
• 3. 건축법 제6조 특례규정에 의한 건축허가--------26
• 제 3 절 건축물 관리 체계에 관한 외국의 입법례----------28
• Ⅰ. 일본의 건축물 관리-----------------------------28
• 1. 건축물 관리의 중요성 및 건축법 체계 ----------28
• 2. 지방자치단체의 건축물 관리 체계--------------29
• 3. 건축행정 운영상의 특징-----------------------30
• Ⅱ. 독일의 건축물 관리-----------------------------31
• 1. 건축물 관리법 체계---------------------------31
• 2. 연방법과 지방자치단체 건축법의 관계----------32
• 3. 지방자치단체의 건축물 관리 체계--------------34
• Ⅲ. 미국의 건축물 관리----------------------------35
• 1. 건축법제의 특수성 및 체계--------------------35
• 2. 건축법전의 유형 및 주요 내용-----------------36
• 3. 건축법제의 규제상 특징----------------------37
• Ⅳ. 외국의 건축물 관리 체계 시사점----------------38
• 제 3 장 불법건축물의 관리현황과 그 문제점-------------41
• 제 1 절 불법건축의 개념 및 법적조치----------------41
• Ⅰ. 불법건축의 개념------------------------------41
• Ⅱ. 불법건축물의 유형에 관한 논의-----------------42
• 1. 건축허가의 행위상 불법건축------------------42
• 2. 형식적 불법건축----------------------------43
• 3. 실질적 불법건축----------------------------43
• 4. 불법건축물 발생유형------------------------45
• Ⅲ. 불법건축물에 대한 법적조치------------------46
• 1. 행정형벌-----------------------------------46
• 2. 공사중지⋅시정명령--------------------------47
• 3. 이행강제금---------------------------------48
• 4. 철거명령-----------------------------------51
• 5. 행정대집행---------------------------------54
• 제 2 절 불법건축물 발생 배경 및 원인과 현황-----------56
• Ⅰ. 발생 배경 및 원인-----------------------------56
• 1. 불법건축물 발생 배경------------------------56
• 2. 건축주에 의한 경우--------------------------58
• 3. 시공자에 의한 경우--------------------------59
• 4. 건축설계사에 의한 경우----------------------61
• Ⅱ. 서울특별시(25개구) 불법건축물 현황------------62
• 1. 자치구별 불법건축물 관리현황----------------62
• 2. 규모별 불법건축물 발생현황------------------64
• 3. 유형별 불법건축물 발생현황------------------66
• 4. 규모별⋅유형별 위반사항 분석 현황------------68
• Ⅲ. 강서구의 불법건축물 현황----------------------69
• 1. 항측관련 불법건축물 조사대상----------------69
• 2. 항측관련 적발된 불법건축물의 조치현황-------71
• 3. 불법건축물 민원처리 현황--------------------72
• 4. 불법건축물 발생현황-------------------------74
• 5. 불법건축물 용도별 사용현황------------------75
• 6. 불법건축물 철거 및 양성화 현황---------------77
• 제 3 절 불법건축물 관리와 그 문제점-------------------78
• Ⅰ. 건축법상의 불법건축물 관리--------------------78
• 1. 건축허가 및 승인의 취소----------------------78
• 2. 다른 법령에 따른 영업 등의 제한---------------80
• 3. 이행강제금의 부과 및 특례--------------------80
• Ⅱ. 서울특별시 건축조례상의 불법건축물 관리--------82
• 1. 건축조례------------------------------------82
• 2. 이행강제금 부과요건 및 조치------------------82
• 3. 불법건축물 조사 및 정비----------------------86
• Ⅲ. 제도상의 문제---------------------------------86
• 1. 체계상 문제---------------------------------87
• 2. 현장조사⋅검사업무 대행제도 문제--------------87
• 3. 이행강제금 부과기준의 미흡성 문제------------89
• 4. 행정대집행법 미흡성의 문제-------------------91
• Ⅳ. 사실상의 문제---------------------------------93
• 1. 불법건축물 양성화 제도의 문제----------------93
• 2. 악성민원(Black consumer)의 문제------------94
• 3. 점검⋅단속의 어려운 문제----------------------95
• 제 4 장 불법건축물의 관리 개선방안--------------------97
• 제 1 절 관계법령의 문제점 개선----------------------97
• 1. 관계법령의 체계 개선-------------------------97
• 2. 현장조사⋅검사업무 대행제도 개선--------------99
• 3. 이행강제금 부과제도의 개선------------------100
• 4. 행정대집행법 제도의 개선--------------------104
• 제 2 절 사실상의 문제점 개선------------------------108
• 1. 불법건축물 양성화 제도의 제한---------------108
• 2. 악성민원(Black consumer) 차단제도 도입-----109
• 3. 건축경찰(특사경) 제도 도입------------------111
• 제 5 장 결 론----------------------------------------114
• 【참고 문헌】----------------------------------------121
• 표 목 차
• <표 3-1> 불법건축물 단속 및 정비계획-----------------63
• <표 3-2> 자치구 규모별 불법건축물 발생 현황 ----------65
• <표 3-3> 서울특별시 주거용 위반건축물 위반유형-------67
• <표 3-4> 서울특별시 강서구 동별 항측현황-------------70
• <표 3-5> 항측관련 현장조사 적발내역------------------71
• <표 3-6> 불법건축물 통보자별 민원현황----------------73
• <표 3-7> 신발생과 재발생의 현황----------------------74
• <표 3-8> 불법건축물 용도별 현황----------------------76
• <표 3-9> 불법건축물 조치결과-------------------------77
• <표 3-10> 불법건축물양성화 연혁-----------------------93
• <표 4-1> 건축법(위반건축물 등에 대한 조치) 개정(안)---103
• <표 4-2> 행정대집행법의(대집행과 그 비용징수) 개정(안) 108