不動産 開發 事業에서 프로젝트 파이낸싱의 效率的 運營方案 硏究

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Project financing(PF)is a financing technique, which relies not so much on business proprietors' credit and collaterals but on the profitability of the projects and their assets, or future cash flow. It takes a form of joint investment by multiple financial institutions in large-scale projects. Until now, project financing in Korea has been applied mostly to social overhead capital (SOC) projects, and in a limited number of cases, to private projects.
Although PF is an advanced one based on the profitability of given projects, it is relatively a high-cost technique since it capitalizes on future profits and cannot be carried out without a series of negotiations and contracts (which require a long period of time to its actual implementation) among multiple parties. Also, it is not desirable to apply the project financing to every real estate development project indiscriminately since it is based on the limited recourse with a risk of default.
In this study, by previous reseach study, theoretical background of PF is reviewed. Then, the Pros. and Cons of appying PF are analyzed and the relationship between PF and real estate development is addressed by case study. Therefore, we present revitalization method of PF in real estate development by using drawback and improvement.
In order to revitalize anticipation of private capital for SOC business and solve various problems of project financing, at first, it is necessary to develop methods which guarantee the business participant's proper returns. Secondly, in the special banking, by training specialists for private capital business investment, the expected risk and future returns should be given to anticipated enterprises. Thirdly, one may require relaxing all kinds of restriction relation with anticipated enterprises' funds supply. Also, in the financial services, except for property mortgage, arranging regulation so as to the acquire the management authorities and shares of exclusively responsible for SOC might be needed. Finally, to cultivate specialist who can analyze the technique and economy of project properly.

Keywords: project financing, real estate development, social overhead project

국문 초록 (Abstract)

I.M.F 외환위기 및 글로벌 금융위기는 사회 전 분야의 변혁과 동시에 부동산 개발사업에도 많은 영향을 미치게 하였다. 기존의 부동산 개발사업에 있어서의 자금조달 방식은 선분양방식과 타인 자본에 크게 의존하는 실정이었다. 외환위기로 인하여 부동산 경기가 침체되어졌고 또한 단기금리의 변동이 심할 경우에는 이러한 자금조달 방식은 유동성 위기에 쉽게 노출되는 취약한 구조임이 드러났다. 그리고 금융권의 기업금융 방식의 자금조달 방식도 건설회사의 주요 담보물인 부동산의 가치 하락과 신용도 저하에 따른 금융지원의 경색을 맞이하게 되었다. 더구나 부동산 개발사업은 사업초기에 자금소요가 집중 되어지는 특성으로 인하여 급격한 금융시장의 변동으로 심각한 자금 유동성 위기를 초래함에 따라 기업들의 어려움은 한층 높아지게 되었다.
따라서 사업 개시 이전에 정확한 자금 흐름을 예측하고 자금흐름에 문제가 생길 시기와 규모에 대비한 금융 전략을 사전에 강구해 두는 것이 부동산 개발사업의 성공적 요체라 할 수 있다. 특히, 대규모 프로젝트의 완성까지는 장기간 소요되기 때문에 투자자금의 조기회수가 어렵고, 투자액을 기업이 감당하기에는 고액이어서 실패 시에는 기업자체가 붕괴될 위험성이 높다고 볼 수 있다.
이와 같은 상황 속에서 금융권의 여신 심사 강화에 따른 수익성 악화를 극복하기 위한 신규 수익 모델을 창출하고자하는 의지와 급증하고 있는 사회 간접 자본 수요에 따른 투자 재원 조달의 문제점을 해결하기 위한 자금조달의 기법으로서 그리고 건설업의 새로운 자금 조달 원으로서 프로젝트 파이낸싱이 필요로 하게 되었다.
프로젝트 파이낸싱이란 사업주체의 신용이나 담보를 대신하여 해당 프로젝트 자체의 사업성과 자산 또는 미래의 현금흐름을 기반으로한 재원을 도달하는 금융기법의 방식이다.
이와 같이 프로젝트 파이낸싱이 사업성을 토대로 하는 선진 금융 기법이기는 하지만, 미래의 수익을 담보로 하며, 다자간의 장기간에 걸친 협상과 계약을 통하여 시행되므로 상대적으로 많은 비용이 소요되는 자금 조달 방식이기도 하다.
프로젝트 파이낸싱은 약20년 전부터 선진국들과 특히 국제개발은행들이 폭 넓게 사용해 온 것으로 원래 무보증대출(Non-recourse finance)이라하여 은행이 현금흐름등 사업의 타당성만을 기초로 지원하는 금융기법으로서 프로젝트 파이낸싱에서는 투자자는 사업이 망한다 해도 초기 자본금만 손해를 보면 된다. 그러나 PF은행은 무보증에 따른 높은 위험부담 때문에 타당성 검토에 매우 신중해야 한다. 그러므로 대출 이자율이 높을 수밖에 없다. 현재 부동산 경기가 침체되면서 약66조원으로 알려진 우리나라의 부동산개발 프로젝트 파이낸싱 대출 부실문제가 되고 있는 것은 페이퍼 컴퍼니에 불과한 시행사가 저축은행들로부터 브리지론(Bridge loan)이라는 급전(急錢)을 빌려 부지 매입계약만 해놓고 나머지 잔금과 기타 건축비용은 시공사의 지급보증을 받아 시중은행들의 일반대출로 해결하게 한 것으로 이는 비정상적인 기업대출에 불과하며 진정한 프로젝트 파이낸싱이 무엇인지를 정확히 정리하여 이러한 사태를 더 이상 확산되는 것을 방지 하는데 도움이 되어야 하겠다.
따라서, 본 연구는 프로젝트 파이낸싱의 이론적 배경의 고찰을 통하여 프로젝트 파이낸싱 적용 타당성과 장․단점에 관해 살펴보고, 부동산 개발사업과 프로젝트 파이낸싱 적용환경에 대한 이해와 사례분석을 토대로 문제점과 개선점을 도출함으로써 그 활성화 방안을 제시하는데 목적이 있다.
프로젝트 파이낸싱의 제반 문제를 해결하고 SOC사업에 민간자본의 참여를 활성화하기 위해서는 우선 사업 참여제의 적정 수익률을 보장해 줄 수 있는 방식의 활성화가 도모되어져야 한다. 전문은행에서 민간자본사업투자 전문가를 양성하여 정확한 리스크 예측과 미래 수익률을 평가하여 참여기업에 정보를 제공함으로서 기업들의 투자 환경을 명쾌하게 조성시켜 줄 필요성이 있다. 또한 참여 기업들의 자금조달과 관련된 각종 규제완화의 필요성도 대두된다. 그리고 금융기관의 물적 담보 이외에도 SOC 전담기업의 지분 또는 관리 운영권 등도 담보로 취득 할 수 있도록 자체 규정을 정비하고, 프로젝트의 기술적, 경제적 타당성 분석을 올바르게 수행 할 수 있는 전문가 확보 등도 개선시켜 나아가야 할 시급한 과제이다. 더구나 부동산 개발분야에서 프로젝트 파이낸싱 기법의 시너지를 얻기 위해서는 부동산 개발사업과 관련시켜 친환경적 SOC사업, 스마트 SOC사업 및 녹색 산업분야 등 미래에 부상할 프로젝트 파이낸싱 분야에도 점진적이면서 단계별로 이전 분야에 사업의 다각화를 추진시켜 가야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 -------------------------------------------------------------------------- 1
• 1. 연구의 목적 --------------------------------------------------------------------- 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 ---------------------------------------------------------- 3
• (1) 연구 범위 --------------------------------------------------------------------- 3
• (2) 연구 방법 --------------------------------------------------------------------- 4
• Ⅱ. 부동산 개발사업의 이론적 고찰 ------------------------------------------- 5
• 1. 부동산 개발사업의 개요 ---------------------------------------------------- 5
• (1) 부동산 개발사업의 분류 ------------------------------------------------- 5
• (2) 부동산 개발사업과 금융 ------------------------------------------------- 17
• (3) 부동산 개발금융의 문제점 ---------------------------------------------- 20
• 2. 부동산 개발사업의 자금조달방법 ------------------------------------------ 24
• (1) 민간부동산개발과 자금조달 --------------------------------------------- 24
• (2) 프로젝트 파이낸싱에 의한 자금조달 --------------------------------- 27
• (3) 부동산 신탁방식에 의한 자금조달 ----------------------------------- 35
• 3. 선진 부동산 금융기업 ------------------------------------------------------- 41
• (1) 자산유동화제도(ABS) ----------------------------------------------------- 42
• (2) 부동산 투자신탁(REITs)제도 ------------------------------------------- 44
• (3) 주택저당 담보증권(MBS) ------------------------------------------------ 46
• 4. 부동산 개발사업에 대한 선진부동산 금융기업의 적용가능성 ------ 49
• Ⅲ. 프로젝트 파이낸싱의 이론적 고찰 ----------------------------------------- 51
• 1. 부동산 개발사업에서 프로젝트 파이낸싱의 필요성 ----------------- 51
• (1) 주택개발 사업에서의 자금조달의 문제점 ---------------------------- 51
• (2) 프로젝트 파이낸싱과 자금조달의 문제점 ---------------------------- 54
• (3) 프로젝트 파이낸싱의 활성화 필요성 ---------------------------------- 56
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 사업방식 및 절차 -------------------------------- 59
• (1) 프로젝트 파이낸싱의 사업방식 ----------------------------------------- 59
• (2) 프로젝트 파이낸싱의 절차 ----------------------------------------------- 63
• 3. 프로젝트 파이낸싱의 타당성 분석 --------------------------------------- 66
• (1) 타당성분석의 개념 ---------------------------------------------------------- 67
• (2) 타당성분석시 고려사항 ------------------------------------------------------- 68
• (3) 경제적 타당성분석 절차 -------------------------------------------------- 69
• (4) 경제적 타당성분석의 한계 ------------------------------------------------ 70
• Ⅳ. 부동산 개발사업에서의 프로젝트 파이낸싱의 사례분석 ----------- 72
• 1. 은행의 부동산 투자신탁 상품 활용 사례 ------------------------------- 72
• (1) 문래동 아파트 개발사업 -------------------------------------------------- 72
• (2) 해운대 아파트 개발사업 -------------------------------------------------- 75
• 2. 부동산 투자신탁회사의 개발신탁상품 활용사례 --------------------- 76
• 3. 신탁회사의 자금관리 활용 사례 ------------------------------------------ 77
• 4. 민간.공동합동 PF사업 활용 사례 ----------------------------------------- 79
• 5. 사례분석을 통한 프로젝트 파이낸싱의 인식 -------------------------- 83
• (1) PF관련 문제점도출 --------------------------------------------------------- 86
• Ⅴ. 프로젝트 파이낸싱의 활성화 방안 연구 --------------------------------- 89
• 1. 부동산 PF대출의 리스크관리 및 사후관리체계 강화 -------------- 92
• (1) 부동산 PF 대출현황 --------------------------------------------------------- 92
• (2) 부동산 PF대출의 리스크관리 ------------------------------------------- 93
• (3) 부동산 PF대출의 사후관리 방안 --------------------------------------- 95
• 2. 시행사의 사업성 검토 최우선 과제 ------------------------------------- 98
• (1) 분양가 -------------------------------------------------------------------------- 98
• (2) 사업부지 ----------------------------------------------------------------------- 99
• (3) 공사비 -------------------------------------------------------------------------- 100
• (4) 그 외의 사업성 검토 ------------------------------------------------------ 100
• 3. 금융기관의 과다한 요구 개선 -------------------------------------------- 103
• 4. 정부의 정책 및 제도정비의 보완 --------------------------------------- 105
• (1) 프로젝트 회사에 대한 세제상의 혜택 부여: 조세 및 부담금 경감 ---- 106
• (2) 관련 법규 보완 ------------------------------------------------------------ 107
• (3) 신용 보완 기능의 활성화 ---------------------------------------------- 107
• (4) BOT방식의 적극 활용 --------------------------------------------------- 108
• (5) 건설․금융간 협의체 결성 --------------------------------------------- 109
• (6) 민간.공공합동 PF사업에 대한 정책적 해결 ----------------------- 109
• (7) 여신 건전성 규제에 대한 예외 --------------------------------------- 110
• 5. 전문인력과 운영미숙에 대한 활성화 --------------------------------- 111
• 6. 신탁제도의 높은 수수료 및 금리에 대한 개선 ------------------- 112