효율적 공동주택관리를 위한 인력 체계화에 관한 연구 = The Study of Manpower System for Effective Management of Housing Estate

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 급격한 산업화에 따른 도시의 인구집중으로 발생한 주택난은 1970년대 초부터 공동주택이 대량공급 되면서 공동주택의 대규모 단지화와 초고층화 진행으로 이어졌고 어느 정도 주택부족문제가 해결되면서 주택의 질에 대한 관심이 높아지고 입주자의 공동체의식 형성, 공동주택의 전문적인 관리 및 시설물의 유지보수에 대한 전문성 제고 등의 필요성이 제기되어 공동주택관리에 관한 법과 제도를 도입하게 되었다.
공동주택관리는 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설 등 각종 시설물들을 효율적으로 보전 유지하여 주거환경을 개선하고 내구사용연한을 극대화하며 입주민에게 편리하고 쾌적한 주거환경의 제공 및 보전하는 업무를 하고 입주민간의 유대관계를 증진하고 공동체문화형성을 위해 상호 노력하는 것이다. 이를 위해 실질적으로 관리사무소의 관리사무소장, 시설직, 사무직, 경비직, 청소직등의 관리 인력들이 업무집행하고 있는바 관리 인력의 체계와 문제점, 개선방안에 관해 연구하고자 우선 기존의 문헌을 통해 공동주택관리에 관한 이론을 고찰하고 외국의 공동주택관리제도에 대해 살펴보았으며 현행 우리나라 공동주택관리제도에 대하여 고찰하고 공동주택관리와 관련하여 노원구에 소재한 공동주택 203개단지 중 45개단지를 방문하여 관리사무소에서 근무하는 인력에 대해 설문조사하였다.
우리나라 공동주택관리는 대부분 주택관리업체에 의한 위탁관리임에도 불구하고 입주자대표회의에서 인사권을 행사하고 있으며 입주자대표회의의 인사권 개입 및 지나친 간섭과 통제는 관리 인력의 고용불안으로 이어지고 있는 실정이고, 또한 난립되어 있는 위탁관리회사의 과다경쟁은 관리비절감이라는 입주자들의 요청과 맞물려져 관리 인력의 저임금등으로 이어지고 있으며 이는 인력의 고령화 원인이 되고 있고 열악한 근무환경들이 애사심 부족, 사기저하 등을 가져오고 있으며 또한 아파트관리 서비스 질 저하의 원인이 되기도 한다.
효율적인 관리를 위한 개선방안으로는
첫째, 관리사무소장 및 관리직원들의 교육확대 등을 통해 전문성을 제고하고
둘째, 인력의 신분보장을 통하여 체계적이며 지속적인 관리업무를 할 수 있도록 입주자대표회의의 인사권개입, 지나친 간섭 및 통제는 지양하고 소신껏 업무에 임할 수 있도록 뒷받침해야 하며
셋째, 근무조건을 개선하여 관리인력의 장기근속 여건을 마련하고 입주민과의 유대관계 및 시설물 유지관리에 최선을 다하게 하며
넷째, 공동주택관리를 담당하고 있는 정부나 행정기관에서는 우선 우수한 인력을 선발하고 체계적인 교육을 통해 관리능력을 함양하고 공동주택관리업무에 대해 체계적으로 연구 개발할 수 있는 연구기관을 설립해야 한다. 또한 주택관리사 등의 배출은 수요와 공급이 조화를 이룰 수 있도록 하여 취업에 관한 과다경쟁으로 인한 관리서비스 질 저하 등이 발생하지 않도록 하여야 한다.
공동주택 관리사무소의 관리인력 고용여건에 대한 개선이 이루어질 때 입주민의 주거만족도가 훨씬 높아지며 환경개선으로 삶의 질이 높아지는 효율적인 관리가 이루어질 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The housing shortage incurred by the cityward tendency of the population according to the rapid industrialization of our country lead to massive development of housing estate and skyscrapers. As the housing estate became mass supplied since early 1970's and the housing shortage problem came to be solved to some degree, they have been more and more interested in the quality of housing. Also the necessity for the creation of the residents' community spirit and increased expertise of professional management and maintenance of facilities of the housing estate have been raised, the laws and institutions about the housing estate management were introduced in the end.
The housing estate management includes such businesses as effective preservation and maintenance of housing estate house and all kinds of facilities including subsidiary facilities and welfare facilities to maximize the service life, preserve and provide convenient and comfortable residential environment, promote rapport among residents, and make mutual efforts to form community culture.
To this end, this study examined the businesses of the management in charge of control offices, facilities, office work, security, cleaning, aiming to take into the managers' system and problems and its improvement methods.
First of all, it investigated the theory of housing estate management through the previous literature, and conducted a comparative analysis of the management system of housing estate of foreign countries with that of our country. Specifically, it carried out a survey on the man power who worked at the control office by a face-to-face visit to 45 complexes of 203 complexes of housing estate located in No-won Gu.
Though the housing estate management in our country has been entrusted to the housing management companies, its right to implement personnel management has been exercised by the resident's representative council, so the employment of manpower became unstable owing to its intervention and excessive control. Besides, the management personnel have been receiving low wage because of the excessive competition among many different sorts of outsourcing companies, which has been geared with the residents' requests to curtail the management expenses. As a result, the ageing of manpower, lack of employee loyalty and decline of morale were caused owing to these poor working environments, which lead to deteriorated service quality of apartment management.
Accordingly, this study cited some improvement methods for effective management as follows:
Firstly, it is required to increase the expertise of the superintendent and personnel in charge of management by expanding education.
Secondly, the excessive intervention and control by the residents' representative council into the right to implement personnel management should be shun, so that a systematic and continuous management business is available through a guarantee of the personnel's status, supporting them to do their jobs according to their convictions.
Thirdly, the working conditions should be improved to motivate the management personnel to do long service and do their best to keep good relationships with the residents and maintain the facilities.
Fourthly, the government or administrative organs in charge of housing estate management should select excellent manpower first of all, then improve their management ability through systematic training, and establish a research institution in which the housing estate management business is studied and developed in a systematic way. Also, the demand and supply for the housing management personnel should be balanced so that the quality of management service should not be deteriorated owing to the excessive competition for employment.
When the employment conditions of management personnel working at the control office in the housing estate are improved, the residents' satisfaction with housing will be much increased, and effective management will become possible to elevate the quality of living by creating more improved residential environment.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1.1 연구배경과 목적 = 1
• 1.1.1 연구배경 = 1
• 1.1.2 연구목적 = 2
• 1.2 연구 방법 및 범위 = 3
• Ⅱ. 공동주택관리 이론적 고찰 = 5
• 2.1 공동주택의 의의 = 5
• 2.1.1 공동주택의 개념 = 5
• 2.1.2 공동주택의 종류 = 5
• 2.1.3 우리나라 공동주택 현황 = 6
• 2.2 공동주택관리 목적 및 유형 = 6
• 2.2.1 공동주택관리의 정의 = 6
• 2.2.2 공동주택관리의 목적 = 7
• 2.2.3 공동주택관리의 유형 및 현황 = 7
• 2.3 공동주택관리의 법적근거 = 10
• 2.3.1 공동주택관리 법제도의 변천과정 = 10
• 2.3.2 공동주택관리에 관한 현행법체계 = 15
• 2.4 외국의 공동주택관리제도 = 16
• 2.4.1 일본 = 16
• 2.4.2 싱가포르 = 17
• 2.4.3 영국 = 18
• 2.4.4 미국 = 21
• Ⅲ. 현행 공동주택관리 제도 = 23
• 3.1 공동주택관리 관련법령 = 23
• 3.1.1 공동주택관리 관련법령의 체계와 특성 = 23
• 3.1.2 공동주택관리령 적용범위와 의무관리대상 = 24
• 3.2 공동주택관리 기구와 업무 = 25
• 3.2.1 입주자와 사용자 = 25
• 3.2.2 입주자대표회의 = 26
• 3.2.3 관리주체 = 27
• 3.3 공동주택관리의 주요항목 = 28
• 3.3.1 공동주택관리규약의 내용 = 28
• 3.3.2 관리비 = 31
• 3.3.3 하자보수 및 하자보수보증금 = 32
• 3.3.4 장기수선계획 및 장기수선충당금 = 34
• 3.3.5 안전점검 = 35
• 3.3.6 주택관리업 및 주택관리사 = 35
• Ⅳ. 현행 주택관리제도에서의 관리인력체계와 문제점 = 40
• 4.1 인력의 조직구조 및 직무 = 40
• 4.1.1 조직구조 = 40
• 4.1.2 직무 및 배치 = 40
• 4.2 주택관리주체 인력의 직무교육체계 = 44
• 4.2.1 관리사무소장 직무교육 = 44
• 4.2.2 관리직원 직무교육 = 45
• 4.3 주택관리주체 인력체계 운용실태 설문조사 = 45
• 4.3.1 설문의 목적 = 46
• 4.3.2 설문의 방법 = 46
• 4.4 설문조사결과 = 46
• 4.4.1 인력관리 = 47
• 4.4.2 조사결과 분석 = 64
• 4.5 주택관리주체 인력체계의 개선방향 = 67
• 4.5.1 의식변화 = 67
• 4.5.2 인사관리 개선방향 = 69
• 4.5.3 제도개선 = 71
• Ⅴ. 결론 = 72
• 참고 문헌 = 74
• Abstract = 76
• 부록 = 79
• 감사의 글 = 93