상가건물임대차 분쟁의 원인과 해결방안에 관한 연구 = A Study on the Causes and Resolution of the Commercial Building Lease Dispute

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT
A Study on the Causes and Resolution of the
Commercial Building Lease Dispute

Kim Se ho
Department of Real Estate & Business Administration
The Graduate School of Changshin University



As disputes related to commercial lease increased, Korea enacted and implemented the Commercial Building Lease Protection Act in 2001. In the case of commercial leases, due to the mismatch between supply and demand, the lessor's status is inevitably superior in most cases, which can be said to be the reason for the need for a system to protect tenants, who are economically weak. The Commercial Building Lease Protection Act has contributed to stable business by establishing standards for the protection of rights for small merchants, but due to the unstable status of tenants, it is sometimes limited to limited protection. More than 10 years have passed since the Commercial Building Lease Protection Act was enacted, and revisions have continued in the meantime. Although the law has been in effect for a long time, it often suffers property damage because it does not accurately grasp the tenant's rights. In addition, they often miss their rights by responding comfortably without accurate understanding. The law does not protect itself. If you don't exercise your rights even though you have them, you can no longer claim them. Laws often pay attention to consequential facts rather than circumstances as to why they had to miss their rights. Therefore, it should not be forgotten that it is necessary to check what legal rights the lessor and the lessee have and how long the right can be asserted.

This study suggested the causes of commercial building premiums, 13 types of lease disputes, and solutions to them. The 13 types of disputes are annual rent increase disputes, disputes over insufficient restoration, disputes over repair and maintenance obligations of leased commercial buildings, disputes over the protection of premium payments, misrecognition of lease contracts, implied renewal issues, tenants' right to renew contracts. 13 disputes were selected according to the proportion of disputes shown through the survey, and a study was conducted on how to prevent disputes in advance. This study tried to find a balance between the exercise and protection of property rights between the lessor and the lessee. It emphasized the need to accurately understand the application of the law in advance to resolve these problems smoothly and quickly, as disputes between lessors and tenants cause damage to both parties. In order to find the causes and solutions of disputes between the rental parties, this study first briefly examined the legislative background of the Commercial Building Lease Protection Act and tried to derive improvement measures by dealing with the main contents and problems of the Commercial Building Lease Protection Act in earnest. The approach to research is mainly literature research methods and empirical analysis.
For this study, recent precedents of the Commercial Building Lease Protection Act, domestic books, research papers, academic research journals, and various publications were compared and analyzed. This study described the background and purpose of the necessity of research on the commercial building lease system, and described the scope and contents of the study. Since a dispute solution can be derived only when there is an accurate understanding of the law, the commercial building lease protection law system and the scope of tenants subject to the law were described. In addition, the tenant's opposing power, preferential repayment right, and the protection of commercial building lease contracts in special circumstances were described and solutions were suggested. In addition, the concept, type, and components of the premium were described through disputes with the concept of the premium for commercial buildings. It was described to facilitate understanding through various cases of disputes over premium collection so that it could be useful in practice when faced with similar situations. In addition, a sample was added as an empirical analysis of satisfaction with the cause of conflict in the lease dispute of a commercial building to increase the satisfaction of the study, and the causes of 13 lease disputes extracted from the sample and countermeasures were described. In the case of implied renewal, the method of calculating the lease period and what happens to the lessee's right to request renewal when the lessor notifies the refusal of renewal, and understands the scope of the lessor's right to renew. If the rent changes during the lease period, the appropriateness, deposit and monthly rent increase limits were investigated, and both lessors and tenants were proposed to coexist through contextual understanding according to the demand for renewal. In addition, the scope of the restoration to its original state and the validity of the delay in the return of the deposit due to the lack of restoration were examined. In addition, the contents of the Commercial Building Lease Dispute Mediation Committee were summarized.

This study proposed a plan for preparing a system in which lessors and tenants coexist, and the results are as follows.
First, it is a plan to expand the target of tenants subject to the Commercial Building Lease Protection Act. Unlike housing leases subject to the Housing Lease Protection Act, regardless of the amount of deposit, many tenants are still in the blind spot of the law as there are still problems with leases exceeding conversion deposits. In addition, the method of calculating the conversion guarantee amount calculated by multiplying the monthly rent by 100 and adding the deposit amount has been applied equally 11 years since the revision on July 21, 2010, making it less realistic. To solve this problem, the government should identify market fluctuations, interest rates, etc. every year and conduct a survey to consider regional specificities to determine the subdivided amount for different deposits and rent in each region.
Second, it is essential to present government guidelines to prevent problems caused by restoration. Disputes over the restoration of the original state continue because the requirements such as the type of restoration and the reason for the change are very diverse, making it virtually difficult to clearly define the scope of restoration after the lease is terminated. To what extent it will be regarded as ordinary grandmothers, there may be a difference in perspective between the lessor and the lessee, so if it is not resolved through consultation, it will have to be judged by the court. Therefore, it is believed that if the government presents detailed guidelines for the scope of restoration, it can help prevent disputes.
Third, it is a problem with premium that leads to conflict over the development of existing commercial districts. As the premium issue is increasingly expanding into social controversy and disputes, measures are required quickly. To solve this problem, I hope that there will be many Supreme Court precedents that can be referred to as solutions along with presenting guidelines for premium. In addition, we request to further increase the establishment of branches of the Commercial Building Lease Dispute Mediation Committee. Currently, branches are operated in six locations in Seoul, Suwon, Daejeon, Daegu, Busan, and Gwangju, and each branch has a very large jurisdiction, making it less accessible to quickly resolve disputes over the lease of commercial buildings in each region. Therefore, it is hoped that branches of the Commercial Building Lease Dispute Mediation Committee will be established at least in special cities, metropolitan cities, and provincial areas.
Fourth, the government requires active compensation for the operating losses of tenants evicted from redevelopment and reconstruction for public utilities. This is because it is a natural compensation for infringement of individual property rights for public welfare and is consistent with the constitutional ideology of party compensation for public infringement, and for this purpose, it is believed that prestigious provisions should be established in the Public Utilities Act.
Finally, this study clarified the problem and suggested specific improvement measures by presenting related precedents. It is expected that this study will help the mall landlord and tenant realize a smooth relationship with each other by properly fulfilling their rights and obligations by helping them understand the Commercial Building Lease Protection Act and system accurately.


key words : Commercial Building Lease Protection Act, Lease, Dispute, Conflict, Lessor, Tenant

국문 초록 (Abstract)

국문초록
상가건물임대차 분쟁의 원인과
해결방안에 관한 연구

김세호
창신대학교 대학원 부동산경영학과

우리나라는 상가 임대차 관련 분쟁이 증가하자 2001년 상가건물 임대차보호법을 제정하여 시행하고 있다. 상가 임대차의 경우 수요와 공급의 균형이 일치하지 않고 대부분 임대인의 지위가 우월할 수밖에 없기에 이로 인해 생겨나는 경제적 약자인 임차인의 보호를 위한 제도가 필요한 이유라고 할 수 있다. 상가건물 임대차보호법은 영세 상인들을 지켜줄 수 있는 권리의 보호에 관한 기준을 마련함으로써 안정적으로 영업할 수 있도록 이바지한 바 있으나, 임차인의 불안정한 지위로 인해 한시적인 보호로 그치는 경우도 발생하고 있다. 상가건물 임대차보호법이 제정된 지 10년 이상의 시간이 흘렀고, 근래까지 계속해서 개정되어왔다. 오랫동안 시행해 온 법임에도 불구하고 임차인의 권리를 정확히 파악하지 못해 재산상의 피해를 보는 경우도 많다. 또한 정확한 파악 없이 안일하게 대응하여 당연한 권리를 누리지 못하는 경우도 많다. 법은 스스로 보호해주지 않는다. 권리가 있음에도 불구하고 행사하지 않는다면 그 권리를 주장하지 못한다는 것이다. 법은 왜 권리를 놓칠 수밖에 없었는지에 대한 정황보다는 결과적인 사실에 주목하는 경우가 많다. 따라서 임대인과 임차인이 제각기 가지고 있는 법적 권리가 무엇인지, 그 권리를 주장할 수 있는 기간은 언제까지인지 확인해야 한다는 사실을 잊지 않아야 할 것이다.

본 연구는 상가건물 권리금 및 13가지 유형의 임대차 분쟁의 원인 및 해결방안을 제시하였다. 13가지 분쟁의 유형으로는 연간 임대료 상승 분쟁, 원상회복 미비에 따른 분쟁, 임차한 상가건물의 수선 및 유지의무에 관한 분쟁, 권리금 회수 기회 보호에 따른 분쟁, 임대차계약의 이행 과정에 관한 분쟁, 3기 차임 연체의 잘못된 인식 문제, 묵시적 갱신 문제, 임대차 기간 종료 후 보증금 미반환 문제, 임차인의 계약갱신요구권에 대한 분쟁, 임대인의 계약 거절에 따른 분쟁, 임대인 변경으로 인한 계약관계의 분쟁, 임차인의 업종 변경에 따른 분쟁, 임대인의 동의 없는 전대차 계약 문제이다. 설문조사를 통해 나타난 분쟁의 비율에 따라 13가지 분쟁을 선정하였으며 사전에 분쟁을 방지할 방법에 관해 연구하였다. 본 연구는 임대인과 임차인 양 당사자 간의 재산권 행사와 보호에 대하여 균형을 찾을 수 있도록 노력하였다. 임대인과 임차인 간의 분쟁은 이해관계자 모두에게 손해를 가져오므로 이러한 문제점을 원만하고 신속하게 해결하기 위해 정확하게 법의 적용을 이해하고 있어야 할 필요성을 강조하였다. 본 연구는 임대차 당사자 간에 발생하는 분쟁의 원인 및 해결방안을 모색하기 위해 먼저 간략하게 상가건물 임대차보호법의 입법 배경에 대해 살펴보고, 상가건물 임대차보호법의 주된 내용과 문제점을 다뤄 개선방안을 도출하고자 하였다. 연구의 접근은 주로 문헌 연구 방법과 실증분석이다.
본 연구를 위해 상가건물 임대차보호법의 최근 판례, 국내 단행본, 연구논문, 학술연구지, 각종 간행물 등을 비교·분석하였다. 본 연구는 상가 건물임대차 제도 연구의 필요성에 대한 배경과 목적을 서술하고, 연구 범위와 내용을 기술하였다. 법에 대한 정확한 이해가 있어야 분쟁의 해결방안을 도출할 수 있기에 상가 건물임대차 보호법 제도, 법의 적용을 받는 임차인의 범위를 기술하였다. 더불어 임차인의 대항력과 우선변제권, 특수한 상황의 상가 건물임대차 계약의 보호에 관해 기술하고 해결책을 제시하였다. 더불어 상가건물 권리금의 개념과 분쟁을 통해 권리금의 개념 및 종류와 구성요소를 기술하였다. 이해를 도울 수 있도록 권리금 회수 분쟁 사유에 관한 다양한 사례를 기술하여 유사한 상황에 접했을 때 실무에 유용하게 활용할 수 있도록 제시하였다. 또한 ​상가건물 임대차 분쟁의 갈등 원인에 대한 만족도의 실증분석으로 표본을 첨가하여 연구의 만족도를 높였으며 표본에서 추출한 13가지 임대차 분쟁의 원인과 이에 대한 대처방안을 기술하였다. 묵시적 갱신이 된 경우 임대차 기간의 산정 방법 및 임대인이 갱신 거절을 통지했을 경우 임차인의 계약갱신요구권은 어떻게 되는지 알아보았으며, 전차인의 갱신청구권의 범위를 이해해 실무에 도움을 주도록 하였다. 임대차 기간 중 임대료가 변동하는 경우 적정성 여부, 보증금과 월세의 형태에 따른 인상 한도액을 알아보았으며, 갱신 요구 여부에 따른 상황별 이해를 통해 임대인과 임차인 모두 상생할 수 있도록 제안하였다. 또한 원상회복의 범위와 원상회복의 미비로 인한 보증금반환 지연의 타당성 유무에 대해 알아보았다. 이와 함께 상가건물 임대차 분쟁조정 위원회에 관한 내용을 정리하였다.

본 연구는 임대인과 임차인이 상생하는 제도 마련에 대한 방안을 제시하였는데 결과는 다음과 같다.
첫째, 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인의 대상을 확대시키는 방안이다. 보증금액과 상관없이 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차와 달리 상가건물 임대차는 환산보증금 초과 임대차에 관한 문제가 아직 남아 있어 아직도 법의 사각지대에 놓인 임차인이 많다. 더불어 월차임에 100을 곱한 후 보증금액에 더해 산출하는 환산보증금액 산출 방식은 2010년 7월 21일 개정 이래 11년이 지난 현재까지 동일하게 적용되고 있어 현실감이 떨어지고 있다. 이를 해결하기 위해서는 환산보증금의 평가에 관해 정부가 매년 시장변동, 금리 등을 파악하여 지역적 특수성을 고려하는 실태조사를 실행하여 각 지역마다 상이하게 다른 보증금과 차임에 대한 세분화된 금액을 확정하여야 할 것이다.
둘째, 원상회복으로 발생되는 문제의 예방차원에서 정부의 지침 방안이 필요하다. 원상회복에 관한 분쟁이 끊이지 않는 것은 원상회복의 종류, 변동 사유 등 요건이 매우 다양하여 임대차 종료 후 원상회복 범위를 명확하게 규정짓기가 사실상 어렵기 때문이다. 어느 정도까지를 통상의 손모(損耗)라고 볼 것인지 임대인과 임차인 간 시각 차이가 발생할 수 있는 부분이므로 협의를 통해 해결하지 못하면 법원의 판정을 받아야 할 일이 생기게 된다. 따라서 정부가 원상회복 범위에 대한 상세한 지침을 제시한다면 분쟁의 예방에 도움을 줄 수 있을 것이라 여겨진다.
셋째, 기존 상권의 발달에 대한 갈등으로 이어지는 권리금에 관한 문제점이다. 권리금 문제가 사회적으로 점점 큰 논란과 분쟁으로 확대되고 있기에 속히 이에 대한 방안이 요구된다. 이를 해결하기 위해 권리금에 관한 지침을 제시하고 해결책으로 참조할 수 있는 대법원 판례도 많아지길 바란다. 또한 상가건물임대차분쟁조정위원회의 지부를 늘리는 것을 요청하는 바이다. 현재 지부는 서울, 수원, 대전, 대구, 부산, 광주의 6곳에서 운영되고 있는데 지부 한 곳당 관할구역이 매우 넓어 각 지역의 상가건물 임대차 분쟁을 신속히 해결하기에는 효율성이 떨어지는 경향이 있다. 따라서 최소한 특별시, 광역시, 도 지역에는 각각의 상가건물임대차분쟁조정위원회 지부가 설치되길 희망하는 바이다.
넷째, 공익사업을 위해 재개발·재건축 내에서 퇴거당하는 임차인의 영업손실에 관하여 정부는 적극적으로 보상하길 요구하는 바이다. 이는 공공의 복리를 위한 개인의 재산권 침해에 대한 당연한 보상이자, 헌법상 공용침해에 대한 정당한 보상 이념에도 합치되기 때문이며, 이를 위하여 공익사업법에 명문 규정을 두어야 할 것으로 여겨진다.
끝으로 본 연구는 관련 판례를 제시함으로써 문제점을 명확히 하고 이에 대한 구체적인 개선방안을 제시하였다. 이와 같은 본 연구가 상가건물 임대차보호법 및 제도에 관해 정확한 이해를 도와 상가 임대인과 임차인이 자신의 권리 및 의무를 성실히 이행하여 서로 원만한 관계를 형성할 수 있도록 도움을 줄 수 있을 것으로 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• <목 차>
• 표 목 차 ⅳ
• 그림목차 ⅴ
• 국문초록 ⅵ
• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 4
• 3. 연구의 구성 및 흐름 5
• Ⅱ. 상가건물임대차 분쟁에 대한 이론적 고찰 8
• 1. 상가건물임대차보호법의 주요 내용 8
• 1) 상가건물임대차보호법의 제정 배경 8
• 2) 상가건물임대차보호법의 연혁 10
• 3) 상가건물임대차보호법의 내용 17
• 4) 외국의 입법례 39
• 2. 상가건물 임대차의 분쟁 46
• 1) 분쟁의 개념 46
• 2) 상가건물 임대차의 분쟁의 발생 47
• 3. 선행연구 검토 및 차별성 49
• 1) 선행연구 검토 49
• 2) 선행연구와 차별성 56
• Ⅲ. 상가건물임대차 분쟁의 원인 58
• 1. 상가건물임대차 분쟁의 유형 58
• 1) 임대차기간 등 58
• 2) 계약갱신 요구 등 58
• 3) 묵시적 갱신 59
• 4) 차임 등의 증감청구권 60
• 5) 권리금 회수기회 보호 등 60
• 2. 상가건물 임대차 분쟁의 원인 62
• 1) 임대차기간 종료 후 보증금 미반환 문제 62
• 2) 원상회복 미비에 따른 분쟁 65
• 3) 임차한 상가건물의 수선 및 유지의무에 관한 분쟁 69
• 4) 임대차계약의 이행 과정에 관한 분쟁 70
• 5) 임대인 변경으로 인한 계약관계의 분쟁 72
• 6) 임차인의 업종 변경에 따른 분쟁 74
• 7) 3기 차임 연체의 잘못된 인식 문제 77
• 8) 임대인의 동의 없는 전대차계약 문제 81
• 9) 임차인의 계약갱신요구권에 대한 분쟁 82
• 10) 임대인의 계약거절에 따른 분쟁 91
• 11) 묵시적 갱신 문제 93
• 12) 연간 임대료 상승 분쟁 95
• 13) 권리금 회수기회 보호에 따른 분쟁 100
• ​Ⅳ. 상가건물 임대차 분쟁의 갈등 만족도에 대한 실증분석 108
• 1. 표본의 특성 108
• 2. 갈등 또는 분쟁 경험 이유 110
• 1) 갈등 또는 분쟁 경험 이유 110
• 2) 상가건물 소유여부에 따른 갈등 또는 분쟁 경험 이유 112
• 3. 상가건물 임대차 분쟁의 갈등 만족도에 대한 실증분석 115
• 1) 연구모형 115
• 2) 적합도 115
• 3) 가설검증 116
• 4. 상가건물 임대차 분쟁의 갈등 만족도의 해결방안 118
• Ⅴ. 결론 123
• 1. 연구의 요약 123
• 2. 연구의 시사점 125
• 3. 연구의 한계 및 향후 연구과제 129
• 참고문헌 131
• 부록 139
• ABSTRACT 143

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57. “주요 국가들의 입법례를 통한 상가건물임차인 보 호 방안”, 문성제, 문종면, 아주법학 제12권 제3호, 아주대학교 법학연구소, pp.50-52, , 2018

58. “상가건물 임차인 보호에 관한 연구 : 경매 절차를 중심으 로”, 최환주, 영남대학교 대학원 박사학위논문, , 2016

59. “상가건물 임대차의 대항력에 관한 연구, 사회과학연구 제3 권”, 윤대상, 한국사회과학회, pp.165-170, , 2003

60. “상가건물임대차계약법상 권리금 확보를 위한 법적 쟁점의 연구”, 이재삼, 법학연구 제16권 제2호, 한국법학회법학연구, pp. 347-379, , 2016

61. “임차인보호규정 변화에 따른 상가임대차 구조개선 방안에 대한 연구”, 남영우, 이재국, Financial Planning Review 제9권 제1 호, 한국FP학회, pp.99-125, , 2016

62. “임대차분쟁조정제도 도입에 관한 법적 고찰-집행력 확보를 중심으로-”, 민선찬, 부동산학보 62권0호, 한국부동산학회, pp.148-160, , 2015

63. “상가권리금의 형성요인에 대한 연구 - 서울시 역 세권 상가를 중심으로”, 서영천, 엄수원, 한국부동산경영, 제19권, 한국부동 산경영학회, pp.233-249, , 2019

64. “임대차보호법상 차임 등의 증감청구권과 소액보증금 제도 에 관한 소고”, 손연우, 법학논총 제33권 제4호, 한양대학교 법학연 구소, pp. 175-205, , 2016

65. “젠트리피케이션과 부동산 임차인 보호를 위한 법제”, 외법 논집 제43권 제2호, 정은아, 한국외국어대학교 법학연구소, pp. 171-194, , 2019

66. “상가임대차에 관한 연구-상가건물임대차보호법의 입법적 개선안을 중심으로”, 민선찬, 가천대학교 박사학위논문, , 2014

67. “부동산임대차계약에서의 신의칙위반법리, 비교사법 제21권 제4호, 한국비교사법학회”, 신봉근, pp.1463-1490, , 2014

68. “상가임대차 분쟁실태 및 조정유형에 관한 연구-서 울시 상가임대차 분쟁조정 사례를 중심으로-”, 유경호, 김승희, 건국대학교 부동산도시연구원, 제13권 제1호, pp.5-24, , 2020

69. “건물의 임대차법제에 관한 소고–주택과 상가건물임대차특 별법의 일부 규정을 민법전으로 편입”, 오호철, 법학논고 제34집, 경북대학교 법학연구원, pp.217-219, , 2010

70. “상가건물임대차 분쟁 조정성과 차이 분석-서울시 와 대한법률구조공단 서울중앙지부의 상가임대차분쟁조정 위원회 조정성과 비교-”, 서혜진, 유경호, 주택도시연구 제11권 제2호, 주택 도시연구학회, pp.63-78, , 2021