산업단지 개발이 주변 지역 지가에 미치는 영향 분석-유형별 비교를 중심으로-

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study examines the effects of industrial complex development on surrounding land prices, with a focus on how these effects differ by development type. Under the Industrial Sites and Development Act, industrial complexes in Korea are classified into four types: national industrial complexes, general industrial complexes, urban high-tech industrial complexes, and agricultural and industrial complexes. These types differ in the characteristics of their tenant firms, their locations, and their levels of infrastructure. Accordingly, this study empirically analyzes how the effects on surrounding land prices vary by development type.
The analysis uses officially announced prices of representative land data from 1996 to 2025. Because the designation timing of industrial complexes varies across complexes, this study applies the staggered difference-in-differences method proposed by Callaway and Sant'Anna （2021）. Areas within 0–2 km of a complex boundary are defined as the treatment group and those within 2–5 km as the comparison group, and the average treatment effect is estimated using not-yet-treated units as the baseline.
The results show that industrial complex development raises surrounding land prices by 12.42% on average. By type, national industrial complexes show the largest effect at 17.43%, followed by agricultural and industrial complexes at 8.86% and general industrial complexes at 3.42%, while no statistically significant effect is found for urban high-tech industrial complexes. These differences in the magnitude of the effects appear to reflect the development scale and locational characteristics of each type.
The dynamic patterns of the effects also differ by type. The effect of national industrial complexes accumulates and grows over time, whereas that of agricultural and industrial complexes emerges immediately after development and persists over the long term. Differences also appear in distance decay: the effect of national industrial complexes is concentrated at close range, while that of agricultural and industrial complexes extends over a relatively wide area.
These findings indicate that the effects of industrial complexes on surrounding land prices differ in magnitude, dynamic pattern, and spatial extent across development types. In particular, agricultural and industrial complexes exert influence over a wide area despite their small project size. This suggests that, in managing development gains, uniform criteria based on project size or administrative boundaries may not adequately capture such effects. The type-specific ranges of influence presented in this study can serve as basic data for monitoring land price changes in areas surrounding industrial complex development.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 산업단지 개발이 주변 지역 지가에 미치는 영향을 유형별로 비교하고 분석하였다. 산업단지는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지, 농공단지의 네 가지 유형으로 구분된다. 유형마다 입주기업의 성격과 입지, 기반시설의 수준이 상이하다. 이에 본 연구는 유형에 따라 주변 지가에 미치는 영향이 어떻게 달라지는지를 실증적으로 분석하고자 하였다.
분석에는 1996년부터 2025년까지의 표준지공시지가 자료를 활용하였다. 산업단지의 지정 시점은 단지마다 상이하게 분포한다. 이러한 점을 고려하여 Callaway and Sant’Anna（2021）가 제안한 시차적 이중차분법（Staggered Difference-in-Differences）을 적용하였다. 산업단지 경계로부터 0~2km 이내를 처치집단, 2~5km를 비교집단으로 설정하고, 아직 처치되지 않은 집단을 기준으로 평균 처치효과를 추정하였다.
분석 결과, 산업단지 개발은 주변 지가를 평균 12.42% 상승시키는 것으로 나타났다. 유형별로는 국가산업단지가 17.43%로 가장 큰 효과를 보였고, 농공단지 8.86%, 일반산업단지 3.42% 순으로 나타났다. 반면 도시첨단산업단지는 통계적으로 유의한 효과가 확인되지 않았다. 이러한 효과의 크기의 차이는 각 유형의 개발 규모와 입지 특성을 반영한 것으로 보인다.
효과의 동태적 양상도 유형에 따라 달랐다. 국가산업단지는 시간이 지남에 따라 양（+）의 효과가 누적적으로 커지는 양상을 보였다. 농공단지는 개발 직후부터 양（+）의 효과가 장기간 지속되었다. 거리에 따른 효과의 감쇠에서도 차이가 나타났다. 국가산업단지는 효과가 근거리에 집중된 데 비해, 농공단지는 상대적으로 넓은 범위에 걸쳐 영향을 미쳤다.
이러한 결과는 산업단지 유형에 따라 주변 지가에 미치는 영향이 그 크기와 동태적 양상, 공간적 범위에서 차이를 보임을 의미한다. 특히 농공단지는 사업 규모가 작음에도 그 영향이 넓은 범위에 나타났다. 이는 개발이익을 관리할 때 사업 규모나 행정구역을 기준으로 한 일률적 판정만으로는 그 영향을 충분히 포착하기 어려울 수 있음을 시사한다. 본 연구가 제시한 유형별 영향 범위는 산업단지 개발에 따른 주변 지역의 지가 변화를 모니터링하는 데 기초 자료로 활용될 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 차 례․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․i
• 표 차례․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․iii
• 그림 차례․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․iv
• 국문 요약․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․v
• 제1장 서론․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․1
• 1.1 연구의 배경․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․1
• 1.2 연구의 범위 및 방법․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․4
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토․․․․․․․․․․․․․․․․6
• 2.1 산업단지의 이해․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․6
• 2.2 산업단지의 유형별 특성 및 현황․․․․․․․․․․․․․․․․․11
• 2.3 선행연구 검토․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․15
• 2.3.1 산업단지와 지가 변동에 관한 연구․․․․․․․․․․․․․․15
• 2.3.2 유사 개발사업 및 기업집적의 지역 파급효과에 관한 연구․․․17
• 2.4 선행연구와의 차별성․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․19
• 제3장 분석방법 및 자료․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․20
• 3.1 분석방법․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․20
• 3.2 분석자료․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․23
• 3.2.1 자료 구축 방법․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․23
• 3.2.2 분석 표본․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․24
• 3.2.3 변수 설정․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․25
• 제4장 분석결과․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․27
• 4.1 전체 표본 분석 결과․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․27
• 4.2 유형별 분석 결과․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․28
• 4.2.1 국가산업단지․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․28
• 4.2.2 일반산업단지․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․29
• 4.2.3 도시첨단산업단지․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․30
• 4.2.4 농공단지․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․32
• 4.2.5 유형별 비교․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․33
• 4.3 거리에 따른 효과 변화․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․35
• 4.4 강건성 분석․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․38
• 4.4.1 비교집단의 한정․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․38
• 4.4.2 추정량의 변경․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․39
• 4.4.3 무기대 허용 기간의 조정․․․․․․․․․․․․․․․․․․․39
• 4.4.4 처치시점의 변경․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․39
• 제5장 결론․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․42
• 5.1 연구의 요약․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․42
• 5.2 시사점․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․43
• 5.3 연구의 의의 및 한계․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․44
• 참고 문헌․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․45
• 부록․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․47
• Abstract․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․48