부동산 개발사업에 있어서 부동산 금융 활성화 방안에 관한 연구 : 프로젝트 파이낸싱(PF) 중심으로 = How to Vitalize Real Estate Financing in the Real Estate Development Project

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산 개발사업에 있어 자금조달 기법으로 활용되고 있는 프로젝트 파이낸싱에 대해 이론 및 실제 적용과정을 살펴보고, 이를 통해 프로젝트 파이낸싱을 보다 활성화할 수 있는 다양한 방안을 제시하는 데 있다.
우리가 부동산 개발사업에서 있어 일반적으로 말하는 프로젝트 파이낸싱은 부동산 개발사업에 소요되는 비용에 대해 해당 프로젝트의 사업성을 근거로 금융기관 등의 차입을 끌어내는 것으로, 이때는 해당 프로젝트가 미래에 발생시킬 수익을 기반으로 판단이 이루어지는 것이 원칙이다.
하지만 실제 개발사업에 있어 프로젝트 파이낸싱을 활용한 자금조달에는 상당한 어려움이 존재한다. 부동산 개발사업 자체가 워낙 복잡하고 오랜 시간이 소요되는 데다가 수많은 위험성과 불확실성을 내포하고 있기 때문이다. 특히 막대한 자금이 투입됨에도 불구하고 필수적으로 수반되는 인․허가 및 분양의 불확실성 등은 프로젝트 파이낸싱 환경을 더욱 어렵게 만드는 원인이 되고 있다. 이에 따라 사업성을 근거로 진행되어야 함에도 불구하고 실제 적용에 있어서는 물적 담보나 지급보증 등 기업금융방식으로 진행되고 있는 것이 지금의 현실이다.
이에 본 연구는 이러한 프로젝트 파이낸싱의 문제점을 극복하고 개발사업에 필요한 자금을 프로젝트 파이낸싱을 통해 원활하게 조달하기 위해 다음과 같은 개선방안을 제시하여 본다.
첫째, 부동산 개발사업에 소요되는 자금에 대한 다양한 조달방법이 도입되어야 한다. 특히 개발사업에 있어 초기 투자자금의 중요성이 무엇보다도 중요하다고 할 수 있으며, 이를 위해 REITs나 부동산펀드 등의 간접투자 상품을 활용한 자금조달 및 특정한 개발사업에 한정되지 않는 블라인드 방식 자금조달 등의 다양한 자금조달방법이 모색되어야 할 것이다.
둘째, 프로젝트 파이낸싱은 사업성 분석을 토대로 하여 미래에 발생할 것으로 예상되는 현금흐름을 기초로 자금대출이 이루어져야 함에도 불구하고 시공사의 지급보증 및 각종 물적 담보 제공 등 여전히 기업금융방식의 대출관행이 이어져오고 있다. 따라서 엄밀한 의미의 프로젝트 파이낸싱이 진행되지 못하고 있다고 할 수 있으며, 이를 보완하기 위해 개발사업의 사업성에 근간을 둘 수 있는 금융권의 전향적인 자세가 필요하며 아울러 대한주택보증 등 국책기관을 통한 PF보증 체계 정립 등 보다 적극적인 정책적 보완이 지속되어야 한다.
셋째, 부동산 개발사업에서의 프로젝트 파이낸싱은 인.허가에서부터 해당 사업의 타당성 분석, 자금의 조달 및 관리 등 종합적으로 파악해야 할 부분이 많은 만큼 담당자에게 있어 전문적인 지식과 실무경험을 요구한다. 특히 부동산 개발사업의 경우 워낙 장기간에 복잡한 절차를 거치게 되므로 실제 개발사업을 진행해본 노하우를 바탕으로 미래에 발생할 수 있는 리스크를 제거해내는 능력이 무엇보다도 필요할 것이다. 이를 위해서는 부동산 개발사업을 실제로 진행해본 인력에 대한 확보가 필요하며, 아울러 이러한 인력을 교육, 양성할 수 있는 다양한 교육 시스템이 마련되어야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 내용 2
• 3. 연구의 방법 3
• 제 3 절 선행연구 검토 4
• 제 2 장 부동산 개발사업의 이해 8
• 제 1 절 부동산 개발사업의 개념 8
• 1. 부동산 개발의 정의 8
• 2. 부동산 개발사업의 정의 9
• 제 2 절 부동산 개발사업의 특성 10
• 제 3 절 부동산 개발사업의 유형 13
• 1. 개발주체에 따른 분류 13
• 2. 개발방식에 따른 분류 17
• 3. 개발유형에 따른 분류 19
• 제 3 장 부동산 개발과 부동산 시장분석 21
• 제 1 절 부동산 개발사업의 추진 절차 21
• 1. 사업기획/구성 21
• 2. 예비 타당성 검토 22
• 3. 부지 확보 23
• 4. 사업 타당성 분석 24
• 5. 금융(자금조달) 26
• 6. 사업 시행(건설) 26
• 7. 마케팅 27
• 8. 운영 및 관리 28
• 제 2 절 부동산 개발사업에서의 부동산 금융의 필요성 28
• 1. 부동산 개발사업의 자금조달 특징 29
• 2. 부동산 개발사업에서의 부동산 금융 중요성 31
• 제 4 장 프로젝트 파이낸싱 34
• 제 1 절 프로젝트 파이낸싱의 개념 34
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 정의 34
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 전제조건 35
• 제 2 절 프로젝트 파이낸싱의 특징 37
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 특성 37
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 장․단점 41
• 제 3 절 프로젝트 파이낸싱의 구조 44
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 참여 구조 44
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 자금 구조 46
• 제 4 절 프로젝트 파이낸싱의 절차와 사업성 분석 49
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 업무 절차 49
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 사업성 분석 51
• 제 5 장 프로젝트 파이낸싱의 사례분석 58
• 제 1 절 우리나라의 프로젝트 파이낸싱 현황 58
• 1. 우리나라 프로젝트 파이낸싱 실태 58
• 2. 금융기관별 프로젝트 파이낸싱 취급 현황 61
• 제 2 절 우리나라의 프로젝트 파이낸싱 사례 65
• 1. 프로젝트 파이낸싱을 활용한 개발 사업 65
• 2. 프로젝트 파이낸싱을 활용하지 않은 개발 사업 73
• 3. 우리나라 사례의 시사점 78
• 제 3 절 해외 프로젝트 파이낸싱 사례 80
• 1. 미국 Santa Elena Condominium Project 80
• 2. 시카고 Heller International Tower Project 83
• 3. 해외 사례의 시사점 84
• 제 6 장 부동산 개발사업에서의 프로젝트 파이낸싱 활성화 방안 86
• 제 1 절 부동산 개발사업의 시장환경 변화 86
• 제 2 절 프로젝트 파이낸싱 활성화를 위한 정책적 제언 87
• 1. 다양한 자금조달 기법 도입 87
• 2. 기업금융 방식의 대출 관행 탈피 88
• 3. 금융권 프로젝트 파이낸싱 전문성 확보 90
• 제 7 장 결 론 93
• 참고문헌 95
• 국문초록 98
• ABSTRACT 100