韓電 保有不動産 開發의 活性化方案에 관한 硏究 = (A) study on the revitalization of possession real estate developments to Kepco

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

國 文 要 約

한전은 국내 전력산업의 수요증가 한계와 전기요금의 현실화 지연 등으로 경영이 악화되고 있다. 이러한 한전의 經營難은 대내외적인 신인도 추락으로 해외사업에도 악영향을 미치고 있다. 한전은 이를 극복하기 위한 새로운 成長動力을 발굴하고자 다양한 노력을 기울이고 있다. 최근 사옥, 물류창고, 변전소 등의 이전·통합 또는 옥내화, 지하화로 발생한 유휴부동산에 대한 개발의 필요성이 증가하는 추세에 있다. 이러한 미활용부지는 오늘날 기업의 자산가치를 증대하는 효과적인 대안으로 주목을 받고 있다. 이에 한전은 법률개정을 통하여 본격적인 보유부동산 개발에 착수하게 되었다. 그러나 그동안 한전의 부동산 활용이 단순한 임대나 매각에 머물면서 부동산개발에 대한 專門知識과 力量이 많이 부족한 실정이다. 따라서 그간 한전의 부동산 활용사례를 분석·검토하여 미래의 지속가능경영을 위한 최적의 개발방안과 이용의 활성화방안을 강구하여야만 한다.
첫째로 보유부동산 개발과정의 위험을 최소화하기 위해서는 위탁개발의 적용과 관리형 토지신탁을 추진하여야 한다. 즉 자체 부동산개발의 인프라가 부족하므로 우선적으로 위탁개발 사업으로 경험을 축적하고 재무건전성이 높은 신탁사를 선정하여 사업을 추진하는 것이 필요하다. 또 개발자금 조달에 따른 위험을 줄이기 위하여 별도의 특수목적회사를 설립하고 개발자금의 관리를 위한 별도의 에스크로우 계좌를 개설하여야 한다.
둘째로 부동산 활용의 法制上 제약 요인을 점진적으로 완화하여 개발영역을 확대하여야 한다. 위탁 또는 신탁으로만 한정된 개발방식에서 벗어나 자체개발 여건조성을 위하여 정부와 지자체, 주민 등 이해관계자간의 개발협의체를 구성하여야 한다. 한편 전체 보유부동산에 대한 자산 활용가치를 고려하여 통합, 용도전환, 재배치함으로써 신규 개발부지를 지속적으로 확보하여 부동산을 효율적으로 활용하도록 하여야 한다.
셋째로 공기업의 기업성제고의 한계를 극복하기 위해서는 수요창출 예상 부지의 복합개발과 임대수익형 부동산개발을 주도적으로 추진하여야 한다. 그리고 도심지 내의 성장잠재력이 있는 상업지역, 준주거지역, 택지개발 예정지역을 중심으로 한 민관합동방식의 복합개발로 개발이익의 사회 환원과 민간의 개발 창의성을 적극 활용하여야 한다. 또한 영구적인 수익원을 얻기 위해서는 사옥이나 변전소 건립에 공간배치를 최적화하고 여건변화에 따른 시차개발로 개발위험을 최소화하여야 한다.
넷째로 부동산개발 전문역량 부족을 확충하기 위해서는 개발조직 통합과 실질적인 자산관리시스템을 구축하여야 한다. 즉 이원화, 비계층화 되어있는 관리조직으로 인하여 중복업무가 발생하고 개발계획 추진에 일관성이 없으므로 산재되어 있는 조직을 통폐합하여 신속한 의사결정과 사업추진으로 전문적인부동산개발 인프라를 구축하여야 한다.
마지막으로 공기업의 기업성과 공익성을 추구하기 위해서는 자구적인 경영구조의 개선을 통하여 고객존중과 사회적 책임을 다하는 기업이 되어야 한다. 본 연구의 이러한 부동산 개발방안이 공기업의 수익성 실현을 가능하게 하여 공익성을 추구하는 밑거름이 되고 아울러 공공기관의 부동산개발 방향에 도움이 되는 참고자료가 되기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 目 次
• 國 文 要 約 ⅰ
• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 目的 1
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 4
• 第2章 保有不動産 開發의 一般論 5
• 第1節 不動産 開發事業 5
• 1. 부동산 개발사업의 개념 5
• 2. 부동산 개발방식의 특성 13
• 3. 부동산 개발단계의 위험요인 23
• 4. 부동산 개발상품의 비교 29
• 第2節 公企業의 不動産開發 33
• 1. 공기업의 개념 33
• 2. 공기업의 공공성과 기업성 35
• 3. 공기업의 부동산개발 36
• 第3節 保有不動産 開發의 基本方向 38
• 1. 유휴부동산의 발생증가 38
• 2. 개발로드맵의 설정 40
• 3. 용도별 활용 및 개발계획 47
• 第3章 保有不動産의 活用現況 및 問題點 50
• 第1節 韓電의 經營實態 50
• 1. 경영환경의 분석 50
• 2. 보유부동산의 현황 55
• 3. 장래의 발전전망 57
• 第2節 保有不動産의 活用現況 59
• 1. 용도 변경 60
• 2. 상업부지의 공동개발 62
• 3. 수익형 복합용도의 사옥건립 65
• 4. 타기업의 개발사례 68
• 第3節 保有不動産 活用의 問題點 72
• 1. 부동산활용의 법제상 규제 73
• 2. 공기업의 기업성제고의 한계 75
• 3. 부동산개발 전문역량의 부족 76
• 4. 실질적인 자산관리시스템의 부재 77
• 第4章 保有不動産 開發의 活性化方案 78
• 第1節 保有不動産의 開發側面 78
• 1. 최적 개발방식의 선정추진 78
• 2. 수요창출 예상부지의 복합개발 88
• 3. 임대수익형 부동산개발 90
• 第2節 保有不動産의 管理側面 92
• 1. 부동산 개발영역의 확대 92
• 2. 효율적인 신규개발부지의 확보 93
• 3. 부동산개발 전문역량의 강화 94
• 第5章 結 論 96
• 參 考 文 獻 99
• ABSTRACT 103