연안 고도지구 변경에 따른 민간개발 변화 특성연구 : 강원도 연안 고도지구를 중심으로 = A Study on the Characteristics of the Private Development according to the Coastal Height Control Changes - Focusing on Gangwon Province -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to empirically analyze the effects of changes in coastal height-control districts—namely their designation, relaxation, and abolition—on private development along the east coast of Gangwon Province. In the coastal cities of the East Sea, height-control districts were collectively designated during specific periods to preserve coastal views and landscapes; however, verification of the long-term effects of this designation has not been sufficiently conducted since the system's introduction. In some areas, the relaxation or abolition of height-control districts has been pursued in response to resident complaints, often without objective standards or supporting evidence. Drawing attention to these problems, this study seeks to identify—from a life-cycle perspective of height-control districts—what spatial responses such changes have induced in actual private development with respect to land use, lot conditions, building organization, and sensitive buildings.
The study targets coastal height-control districts in Sokcho, Goseong, Yangyang, and Gangneung where three-stage changes—before designation, after designation, and after relaxation or abolition—can be confirmed. The direct analytical elements are based on the urban morphological components proposed in Conzen's urban morphology, but are reconstructed to fit the purpose of this study as the reorganization of land use, changes in lot conditions, changes in building form and scale, and the response of sensitive buildings. To this end, public data including building registers, cadastral maps, land registers, continuous thematic maps, individual officially assessed land prices, and the change history of height-control districts were collected and processed to compare and analyze stage-by-stage land-use changes; lot scale, shape, and locational characteristics; and changes in building height, number of floors, gross floor area, building coverage ratio, floor area ratio, and height achievement rate. In addition, through a sensitivity analysis by use type, the building types most sensitive to changes in height restrictions were derived, and the influencing factors of these buildings were examined in depth.
The analysis showed that the effects of changes in coastal height-control districts cannot be explained simply by increases or decreases in permitted height; rather, they appeared differentially in combination with existing urban fabric, the distribution of tourism functions, lot scale and shape, locational conditions, and institutional limitations arising from relevant laws. First, changes in lots and land use were concentrated in specific locations and specific uses rather than constituting a comprehensive reorganization of the entire district. At the designation stage, the average building height in all four regions generally remained at the level of 6–11 m, confirming an overall effect of suppressing high-rise development; however, this effect was differentiated by building use. In particular, while detached houses maintained a low-rise, low-density structure, accommodation facilities and neighborhood living facilities showed relatively high development intensity. This indicates that development within height-control districts is characterized not by comprehensive densification but by selective height intensification according to building use.
Regarding changes in building organization, in sections with height limits of 20 m or above, or in relaxed sections, average heights and the number of floors tended to increase, centered on accommodation facilities and neighborhood living facilities. However, height relaxation did not always lead to development up to the maximum limit, and actual height utilization appeared nonlinear. In the case of accommodation facilities, relatively high height achievement rates were confirmed in the 18 m, 20 m, and 24 m sections, but greater relaxation did not necessarily translate into higher development efficiency. This demonstrates that height restriction is not merely an upper-limit regulation, but rather that development responds directly to the maximum height when, in particular sections, it is combined with buildings of particular uses.
The height increase of accommodation facilities—identified as sensitive buildings—and its conditions were difficult to explain by land price alone; rather, the functional centrality of location, such as coastal siting, connectivity with tourism hubs, view quality, and accessibility, was found to exert a greater influence. Lot area and lot shape also showed a certain degree of influence, but their effects varied by region. Even under the same height restriction, the actual development response appeared differentially in combination with regional conditions.
In sum, coastal height-control districts functioned not as a system that uniformly controls or transforms the buildings within a district, but as an institutional mechanism that selectively adjusts development intensity for buildings of particular uses in particular locations. Therefore, future adjustment of height-control districts should be based not on a uniform raising or lowering of height limits, but on differentiated criteria that comprehensively consider each district's locational characteristics, the centrality of tourism functions, lot conditions, and development responses by use type. By empirically clarifying the effects of changes in coastal height-control districts on private development, this study holds significance in providing foundational policy data for the future management and reorganization of height-control districts in coastal areas.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 강원도 동해안에 위치한 연안 고도지구를 대상으로, 고도지구의 변경（지정·완화·폐지）이 민간개발 변화에 미친 영향을 실증적으로 분석하는 데 목적이 있다. 동해안 연안도시는 해안 조망과 경관 보전을 위해 고도지구가 특정 시기에 집단적으로 지정되었으나, 제도 도입 이후 장기간에 걸친 지정 효과의 검증은 충분히 이루어지지 않았다. 일부 지역에서는 객관적 기준과 근거가 부족한 상태에서 고도지구의 완화 또는 폐지가 주민 민원에 따라 추진되어 왔다. 본 연구는 이러한 문제점에 착안하여 고도지구의 생애주기 관점에서 고도지구 변화가 실제 민간개발에서 토지이용, 필지 조건, 건축물 조직, 그리고 민감건축물에 어떠한 공간적 반응을 유발했는지를 규명하고자 하였다.
연구 대상은 속초시, 고성군, 양양군, 강릉시의 연안 고도지구 가운데 지정 전, 지정 후, 완화·폐지 후의 3단계 변화가 확인되는 지구들이다. 직접적인 분석요소는 Conzen의 도시형태학에서 제시한 도시구성요소를 바탕으로 하되, 본 연구의 목적에 맞게 토지이용의 재편, 필지 조건의 변화, 건축물의 형태 및 규모 변화, 민감건축물의 반응으로 재구성하였다. 이를 위해 건축물대장, 지적도, 토지대장, 연속주제도, 개별공시지가, 고도지구 변경 이력 등 공적 자료를 수집·가공하여, 단계별 토지이용 변화, 필지 규모·형상·입지 특성, 건축물 높이·층수·연면적·건폐율·용적률·높이달성률의 변화를 비교·분석하였다. 또한 용도별 민감도 분석을 통해 고도제한 변화에 가장 민감하게 반응하는 건축물 유형을 도출하고, 해당 건축물의 영향요인을 심층적으로 검토하였다.
분석 결과, 연안 고도지구 변화의 효과는 단순히 허용 높이의 증감으로 설명되지 않았으며, 기존 도시조직, 관광기능의 분포, 필지 규모와 형상, 입지 조건, 관련 법령에 따른 제도적 한계와 결합하여 차등적으로 나타났다. 우선 필지와 토지이용의 변화는 지구 전체의 전면적 재편이 아니라 특정 입지와 특정 용도에 집중되는 양상을 보였다. 고도지구 지정 단계에서는 네 지역 모두 평균 건축물 높이가 대체로 6~11m 수준에 머물러 전반적인 고층화 억제 효과가 확인되었으나, 그 효과는 건축물의 용도별로 구분되어 나타났다. 특히 단독주택은 저층·저밀 구조를 유지한 반면, 숙박시설과 근린생활시설에서는 상대적으로 높은 개발 강도가 나타나, 고도지구 내 개발은 전면적 고밀화가 아니라 건축물의 용도에 따른 선택적 고도화의 성격을 띠는 것으로 해석되었다.
건축물 조직의 변화에서는 제한고도 20m 이상 또는 완화된 구간에서 숙박시설과 근린생활시설을 중심으로 평균 높이와 층수가 증가하는 경향이 확인되었다. 그러나 고도 완화가 항상 상한까지의 개발로 이어지는 것은 아니었으며, 실제 높이 활용은 비선형적으로 나타났다. 숙박시설의 경우 18m, 20m, 24m 구간에서 상대적으로 높은 높이달성률이 확인되었으나, 더 높은 완화가 반드시 더 높은 개발효율로 연결되지는 않았다. 이는 고도제한이 단순한 상한 규제가 아니라, 특정 구간에서 특정 용도의 건축물과 결합할 때 개발이 상한 높이에 직접적으로 반응하게 되는지를 보여준다.
민감건축물로 도출된 숙박시설의 높이 증가와 그 조건은 지가만으로 설명되기 어려웠으며, 해안가 입지, 관광 거점과의 연계성, 조망성, 접근성 등 입지의 기능적 중심성이 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 대지면적과 필지 형태 역시 일정한 영향을 보였으나, 그 효과는 지역별로 다르게 나타났다. 동일한 고도제한이라도 실제 개발 반응은 지역별 여건과 결합하여 차별적으로 나타났다.
종합하면, 연안 고도지구는 지구 내 건축물을 일률적으로 통제하거나 변화시키는 제도가 아니라, 특정 용도의 건축물과 특정 입지에서 개발 강도를 선별적으로 조정하는 제도적 장치로 작동하였다. 따라서 향후 고도지구의 조정은 일률적인 높이 상향 또는 하향 방식이 아니라, 지구별 입지 특성, 관광기능의 중심성, 필지 조건, 용도별 개발 반응을 종합적으로 고려하는 차등적 기준에 기초할 필요가 있다. 본 연구는 연안 고도지구의 변화가 민간개발에 미치는 영향을 실증적으로 규명함으로써, 향후 연안지역 고도지구 관리와 재정비를 위한 정책적 기초자료를 제공하였다는 점에서 의의를 가진다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 4
• 제2장 기존연구 동향 7
• 제1절 고도지구 제도의 법적·제도적 배경 7
• 제2절 도시구성요소에 관한 연구 비교 9
• 제3절 국내외 도시에서 고도제한 연구 비교 12
• 1. 국내 선행연구 검토 12
• 2. 해외 선행연구 검토 15
• 제4절 연구의 차별성 18
• 제3장 분석의 틀 20
• 제1절 민간개발 변화의 정의 및 분석요소 선정 20
• 1. 민간개발 변화의 정의 20
• 2. 민간개발 구성요소의 설정 21
• 제2절 자료의 수집 기준 및 방법 24
• 제3절 분석의 틀 26
• 1. 분석대상지 선정의 틀 27
• 2. 필지 변화 분석의 틀 28
• 3. 건축물 변화 분석의 틀 33
• 4. 건축물 용도 변화 분석의 틀 37
• 5. 민감건축물 분석의 틀 41
• 6. 제한고도와 개발규모 관계 검증의 틀 43
• 제4장 대상지의 선정 및 대상지 현황 46
• 제1절 대상지의 선정 46
• 제2절 대상지 현황 52
• 1. 속초시 고도지구 지정 현황 52
• 2. 고성군 고도지구 지정 현황 57
• 3. 양양군 고도지구 지정 현황 61
• 4. 강릉시 고도지구 지정 현황 65
• 제3절 고도지구 지정 시기의 외부요인 70
• 제4절 대상지 현황 종합 75
• 제5장 고도지구 변경에 따른 민간개발 특성의 변화 분석 77
• 제1절 민간개발 특성 분석의 전제 77
• 제2절 필지 변화 특성 분석 79
• 1. 고도지구별 개발 필지의 규모 변화 79
• 2. 개발 필지의 형상 변화 82
• 3. 개발 필지의 위치 변화 85
• 4. 필지 변화 특성 소결 87
• 제3절 건축물 변화 특성 분석 90
• 1. 고도지구 내 건축물의 일반 특성 90
• 2. 고도지구 지정에 따른 건축물 변화 96
• 3. 고도지구 완화·폐지에 따른 건축물 변화 103
• 4. 제한고도 수준별 건축물 변화 115
• 5. 건축물 변화 특성 소결 122
• 제4절 건축물 용도 변화 특성 분석 125
• 1. 고도지구 내 건축물 용도 구성 125
• 2. 고도지구 변경에 따른 건축물 용도 변화 131
• 3. 건축물 용도별 고도 활용 차이 136
• 4. 고도지구별 용도 유형 분류 140
• 제5절 민간개발 특성의 변화 분석 소결 149
• 제6장 고도지구 변화에 따른 민감건축물(숙박시설)의 분석 152
• 제1절 민감건축물의 분석 필요성과 선정 152
• 1. 민감건축물의 분석 필요성 152
• 2. 민감건축물의 선정 153
• 제2절 숙박시설의 분류와 법적 기준 158
• 제3절 고도제한 높이별 숙박시설 변화와 효과 분석 161
• 1. 고도제한 높이별 숙박시설 반응 161
• 2. 고도제한 효과와 유형 168
• 3. 제한고도 수준별 비선형 반응 169
• 4. 고도제한 높이별 변화 소결 171
• 제4절 필지 조건에 따른 숙박시설 개발 특성 분석 173
• 1. 대지면적 규모에 따른 개발 특성 173
• 2. 대지형상이 숙박시설 높이 활용에 미치는 영향 178
• 3. 동일 제한고도 조건에서의 시·군별 숙박시설 개발 차이 182
• 4. 필지 조건별 숙박시설 개발 특성 소결 184
• 제5절 건축물 용도 세분화에 따른 숙박시설 개발 특성 분석 185
• 1. 숙박시설 세부 용도별 특성 185
• 2. 숙박시설 세부 용도별 객실 수 변화 188
• 3. 숙박시설 세부 용도별 개발 특성 소결 192
• 제6절 숙박시설 개발 영향요인 분석 194
• 1. 입지 중심성과 숙박시설 높이 활용 194
• 2. 공시지가와 숙박시설 높이 활용의 관계 199
• 3. 제한고도의 비선형적 조정 특성 203
• 4. 숙박시설 개발 영향요인 소결 206
• 제7절 숙박시설 개발 양상 해석 210
• 1. 숙박시설의 높이 및 연면적의 수렴 양상 210
• 2. 숙박시설 규모 제한의 원인과 사례 213
• 3. 제한고도와 연면적의 정규성 검증 및 해석 216
• 4. 숙박시설 개발 양상 소결 219
• 제7장 결론 223
• 제1절 연구의 요약 및 결론 223
• 제2절 연구의 시사점 및 제언 227
• 제3절 연구의 한계 및 향후 과제 229
• 참고문헌 232
• 1. 국내 문헌 232
• 2. 해외 문헌 236
• 부록 239
• A. 고도지구 단계별 토지이용 및 필지의 특성분석 239
• B. 고도지구별 민감 건축물 분석 319
• C. 고도제한 높이별 변화와 효과 분석 322
• D. 대지면적·형상에 따른 개발 특성 327
• E. 입지 및 경제적 가치에 따른 차이 336
• Abstract 346