소규모 가구증가에 따른 도시형 생활주택 공급 개선 방안 연구 : 서울시 원룸형 공동주택 개발사례 중심으로

국문 초록 (Abstract)

2010년 기준 통계청 자료에 의하면 1인 가구는 347만가구로 전체 가구의 약 20%를 차지하고 있으며 2인 가구를 합산할 경우는 743만가구로 전체 가구수 대비 43%를 넘어서고 있다. 2020년에는 1~2인 가구수가 895만가구로 전체 가구 수 대비 47%에 이를 것으로 전망 되어 1~2인 가구의 유형은 층이 더욱 두터워질 전망이다. 주 요인으로는 가족구조의 변화, 도시화의 변화, 멸실주택의 이주수요, 주거트랜드의 변화 등을 들 수 있겠다. 우리나라의 인구수는 2018년을 기점으로 정점에 도달한 후 감소 추세로 전환될 전망이지만 소규모 가구(1~2인 가구)는 급격하게 증가하고 있으므로 소규모 주거수요에 적합한 주거대안의 수립이 현실화 되었다.
최근에서야 정부는 미래 주택수요에 대응할 수 있는 새로운 제도를 마련 하였다. 1~2인 가구들에 적합한 소규모 주택공급의 필요성을 수용하여 2009년 5월에 '도시형 생활주택'의 공급을 위한 제도를 도입하여 시행하고 있다. 또한 주택으로 분류되지 않으면서 주거용으로 활용이 가능한 주거시설의 공급을 활성화하기 위하여 도시형 생활주택 이외에도 새로운 ‘준주택’의 개념을 추가하여 시행(`10.7)하고 있다. 도시형 생활주택은「도시지역 내에서 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 얻어 국민주택규모에 해당하는 주택을 20세대 이상 150세대 미만의 규모로 건설하는 공동주택」으로 개념 정리를 하고 있으며, '단지형 다세대주택', ‘원룸형 주택’, '기숙사형 주택'으로 분류 하였다. 이후 주택법 개정('10.7)으로 수요자들에게 혼선을 유발하고 실효성이 떨어지는 '기숙사형 주택'을 법령에서 삭제하고 동당 연면적 제한이 없는 '단지형 연립주택'을 도입 하였다. 도시형 생활주택의 분류기준은 주거전용면적과 세대별 공간 구성 및 주차대수 산정에 의한다. 도시형 생활주택은 기반시설이 부족한 비도시지역에서는 건설이 불가하다. 또한 건축법상 건축물의 용도로는 일반 공동주택과 같이 공동주택에 해당하며 도시형 생활주택을 30세대 이상 건축할 경우에는 주택건설사업계획 승인을 받아 건설해야 한다. (주택법상 20세대 이상이 주택건설사업계획승인 대상이나 '10.7 이후 도시형 생활주택은 30세대 이상으로 완화) 다만 상업・준주거지역에서 도시형 생활주택을 주상복합으로 건설하는 경우는 건축허가만 받아도 된다. 도시형 생활주택은 건설자금 지원, 주차장 규제 완화, 주택건설기준 등 각종 규제 완화 및 적용의 배제, 분양절차 완화 등을 마련하여 공급 활성화를 도모하고 있다. 제도의 시행 초기단계로서 2009년 8월 최초 공급한 이후 2010년 10월 까지 14,837세대가 건축 인․허가를 받았고 이중 11,949세대(90.1%)가 원룸형 주택이다. 지역별로는 대도시 및 수도권 지역에 약 84%가 건설되고 있다. 준공된 도시형 생활주택도 1,423세대로 대도시 및 수도권을 중심으로 입주가 이루어지는 것으로 나타났다. 정부에서는 2010년 한해 동안 도시형 생활주택 2만호를 공급할 예정에 있으며 특히 원룸형(전용면적 12~50㎡)은 주로 도심내 임대수익을 기대하는 임대주택용으로 집중적으로 공급되고 있을 뿐 아니라 건설기간도 6개월~1년 이내로 짧은 점을 감안할 때, 저소득층 주거안정을 도모하고 전․월세 가격 안정에 기여할 것으로 기대 된다고 밝히고 있다. 본 논문에서는 도시형 생활주택의 등장 배경을 살펴보고 현행법의 규정 내용을 고찰하여 그 개념을 정리 하였으며, 제도 도입이후의 건설현황 추이를 분석 하였다. 다음단계로 서울시에서 건설한 원룸형 도시형 생활주택 공급사례의 조사․분석을 하여 수요․공급시장에서 나타나는 제도시행의 문제점과 개선점을 찾아보고자 하였다. 이의 결과로 민간부분에서의 공급 활성화를 도모하여 본 제도가 정착하기 위한 제도개선의 방향성을 제시 할 수 있을 것으로 기대된다. 도시형 생활주택의 공급 활성화를 위해서 다음과 같이 연구결과가 도출 되었다.
주차장 설치기준 완화 대안 마련, 진입로 확보기준 완화 및 공동개발 용적률 인센티브 부여, 임대주택사업의 규제 완화와 준공 후 유지․관리 대책 보완, 에너지 건축물 설계가이드라인 적용개선, 각종 부담금 및 세제 완화, 금융상품 개발과 정부지원 등이 개선점으로 제안 되었다.
제도 시행 초기로 인한 관련 자료의 미비와 사례부족, 정책이 정착되기까지의 일정기간 소요 되는 점 등으로 연구의 한계가 있었다. 다만, 도시형 생활주택 건설사례를 분석하여 관련 제도를 분야별로 구분하여 개선방안을 제시한 점에서 연구의 기여도를 찾을 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제3절 선행연구 고찰 및 연구의 필요성 5
• 제2장 도시형 생활주택 제도 도입의 배경 및 내용 8
• 제1절 제도 도입의 배경 8
• 1. 가족구조의 변화 8
• 2. 도시화의 변화 13
• 3. 주택가격의 과다 상승과 멸실주택 이주수요 14
• 4. 주거 트랜드의 변화 15
• 5. 소규모 주택공급 확대 정책 도입의 필요성 16
• 제2절 정책의 추진과정 및 내용 17
• 1. 정책의 추진 과정 17
• 2. 정책의 주요 내용 19
• 제3장 도시형 생활주택 제도고찰 및 공급현황 20
• 제1절 도시형 생활주택 제도고찰 20
• 1. 도시형 생활주택의 개념 20
• 2. 도시형 생활주택의 지원 및 규제완화 22
• 3. 도시형 생활주택과 일반 공동주택 등과 비교 27
• 제2절 도시형 생활주택 공급현황 29
• 1. 도시형 생활주택 건축 인․허가 현황 29
• 2. 도시형 생활주택 공급현황 분석 31
• 제4장 도시형 생활주택 사례분석 32
• 제1절 사례연구 방법 및 사례대상지역 선정 32
• 1. 사례연구의 방법 32
• 2. 사례대상지역 선정 32
• 제2절 사례지역 개발환경 분석 33
• 1. 인문․시장환경 분석 33
• 2. 개발대상지 입지 분석 36
• 제3절 수요 및 상품전략 분석 37
• 1. 수요 및 공급가격 분석 37
• 2. 상품계획 수립 39
• 3. 사업타당성 분석 40
• 제4절 개발사례 분석의 시사점 42
• 1. 공급상품에 대한 시사점 42
• 2. 수요자의 인식에 대한 시사점 43
• 3. 각종 지원책 및 건설기준 완화에 대한 시사점 44
• 제5절 정책시행의 문제점 및 개선방안 44
• 1. 주차장 설치기준 완화의 문제점 및 개선방안 44
• 2. 진입도로 확보, 용적률 적용의 문제점 및 개선방안 45
• 3. 임대주택사업 자격과 건물 유지․관리의 문제점 및 개선방안 46
• 4. 서울시 「저탄소․Green 에너지 건축물 설계 가이드라인」 적용의문제점 및 개선방안 46
• 5. 부과세제의 문제점 및 개선방안 47
• 6. 금융상품 개발과 정부지원의 문제점 및 개선방안 48
• 제5장 결론 50
• 제1절 연구결과 요약 50
• 제2절 연구의 한계점과 후속 연구 51
• 참고문헌 53