공동주택재건축사업의문제점에대한연구 : 강남구, 송파구고층공동주택중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT
A Study on the Problem of the Apartment Housing Rebuilding Project
- Focused on the High-rise Apartment Housing in Kangnam-gu and Songpa-gu -


Kang, Sun-Joong
Major in Real Estate Development
Department of Real Estate
Graduate School of Real Estate Management
Myongji University

At present, the rebuilding project is regarded as one method of supplying the housing land needed for housing construction. And the rebuilding project is the policy vehicle that can expand housing supply without the support of fund and administration from government.
The rebuilding project has thus far been progressed with a focus on the low-rise apartment housing. But the high-rise apartment housing cannot but to become a major object of the rebuilding project in the future as the high-rise apartment housing is supplied on a full scale. It can be thought that in case the high-rise apartment housing is rebuilt, it is impossible to acquire the development profits possible in the low-rise apartment housing such as existing high-rise apartment housing, tenement housing and the like. If it is difficult to acquire development profits because the maximum floor area ratio is applied to existing detached housing and high-rise apartment housing if possible in case the high-rise apartment housing is rebuilt, it is difficult to rebuild the high-rise apartment housing in the existing rebuilding method. And rebuilding is currently not easily progressed due to several legal regulations.
It is thought that it is now a point in time to proceed to prepare the reasonable response scheme with an interest in the rebuilding of high-rise apartment housing in the future. The rebuilding of high-rise apartment housing has not still come to a forefront as a social problem because the history of high-rise apartment housing supply is relatively short compared to existing low-rise apartment housing, detached housing, tenement housing and the like. If the concrete and effective measure for it is not taken, it is thought that it could lead to a significant urban problem, social problem.
Accordingly, the purpose of this study was to investigate through the questionnaire research the understanding of the rebuilding project of the division owners currently resident in high-rise apartment housing for the purpose of the high-rise apartment housing rebuilding project that would come in the future. And it was to present the method to progress the high-rise apartment housing rebuilding project in the future by resolving the problem and providing for the policy alternative in a smooth manner.
In summary, the following conclusion was drawn:
First, it is necessary to apply the incentive(upward adjustment of the floor area ratio) to expand the supply of the medium- or small-sized apartment housing.
Second, it is necessary to exclude the application of the compulsive ratio of small-sized housing construction to the rebuilding project complex of the equivalent exchange method.
Third, it is necessary to ease the application of the compulsive ratio of small-sized housing construction.
Fourth, it is desirable to raise the fund for the rebuilding project at the point in time that rebuilding is progressed by paying it with it included in the monthly maintenance cost and depositing it in a form of fixed installment savings.
There is a high probability that the rebuilding of high-rise apartment housing will become a serious urban problem in the future. Especially, the rebuiding of high-rise apartment housing does not have any sufficient floor area ratio. For this reason, the impossibility to rebuild high-rise apartment housing might lead to the deterioration of the residential environment, and the occurrence of the slum within the high-rise apartment housing in downtown, which might bring about the urban environmental problem such as the deterioration of the residential environment. National government needs to make an active study and take into consideration to resolve these problems.


Key words : rebuilding, high-rise apartment housing rebuilding, floor area ratio, compulsive ratio of small-area apartment housing

국문 초록 (Abstract)

현재 재건축사업은 주택건설에 필요한 택지를 공급하는 한 방법으로 여겨진다. 또한, 재건축사업은 정부의 자금 및 행정지원 없어도 주택공급을 확대 할 수 있는 정책수단이기도 하다.
지금까지의 재건축사업은 저층공동주택을 중심으로 진행되어왔다. 그러나 고층공동주택의 공급이 본격화되면서 향후에는 고층공동주택이 재건축사업의 주요 대상이 될 수밖에 없다. 고층공동주택을 재건축을 하는 경우 기존의 단독주택, 연립주택 등과 저층공동주택에서 가능하였던 개발이익은 어렵다고 볼 수 있다. 고층공동주택은 이미 가능한 최대 용적률을 적용하였기 때문에 개발이익의 확보가 어려우면 기존의 재건축방식으로는 고층공동주택의 재건축이 어려워진다. 또한 현재 여러 가지의 법 규제 등으로 인하여 재건축의 진행이 쉽지 않은 상태이다.
향후 고층공동주택의 재건축에 관심을 갖고 합리적 대응방안을 준비해 나가야 할 시점이라고 생각한다. 기존의 저층공동주택이나 단독주택, 연립주택 등에 비교하여 고층공동주택의 공급의 역사가 상대적으로 짧은 이유로 아직까지는 고층공동주택재건축의 문제가 대두되고 있지 않지만 앞으로 구체적이고 효과적인 대응책을 마련하지 못 할 경우 중대한 도시문제, 사회문제화로 이어질 수 있다고 판단된다.
따라서 본 연구의 목적은 장래도래 할 고층공동주택 재건축사업을 위하여 현재 고층공동주택에 거주하고 있는 구분소유자의 재건축사업에 대한 의식을 설문지를 통하여 알아보고 그 문제점과 정책적 대안을 마련함으로써 장래 고층공동주택 재건축사업을 원활하게 진행시키기 위한 방법을 제시하는데 있다.
본 연구는 고층공동주택재건축사업의 분석과 실증분석을 바탕으로 검증하려는 것이다. 이 규제가 재건축사업에 미치는 영향은 현행 재건축 법률과 통계자료, 통계분석으로 문제점을 분석하고 그에 따른 제도개선 대안을 찾아내어 정책적 시사점을 도출하여 향후 주택 정책의 방향을 제시하는데 연구의 목적을 두었다.
이러한 연구의 필요성은 향후에 발생할 고층공동주택의 재건축사업이 원활하게 진행될 수 있도록 하기 위한 현재의 문제점과 향후 발생 가능한 문제점을 해결하는 것이 지역사회는 물론 국가의 주택정책에 있어서도 중요한 과제이기 때문이다.
결론을 요약하면 다음과 같다.
첫째, 중소형 공동주택 공급확대에 대한 인센티브(용적률 상향 조정) 적용이 필요하다.
둘째, 등가교환방식 재건축사업단지의 소형주택건설의무비율 적용 제외할 필요가 있다.
셋째, 소형주택건설의무비율 적용 완화가 필요하다.
넷째, 재건축사업자금조달의 필요성은 매달관리비에 포함하여 납부하고 이를 정기적금 형태로 적립하여 재건축시점에 자금을 조달하는 것이 바람직하다.
고층공동주택의 재건축은 향후 심각한 도시문제가 될 가능성이 높다. 특히, 고층공동주택의 재건축은 여유 용적률이 없으므로 인해 발생할 문제와 그로인하여 고층공동주택의 재건축 불가능은 주거환경 악화, 도심 내 고층공동주택 슬럼의 발생으로 인한 주거환경 열악 등 도시환경문제는 사회문제가 될 가능성을 내포하고 있다. 국가는 이러한 문제를 해결하기 위해 보다 적극적인 연구와 배려가 필요하다.

주요어: 재건축, 고층공동주택재건축, 용적률, 소형평형의무비율

목차 (Table of Contents)

• < 목 차 >
• 제 1 장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제 2 장 고층공동주택의 이론적 배경과 선행연구 5
• 제1절 고층공동주택의 개념 5
• 1. 공동주택의 역사와 개념 5
• 2. 고층공동주택의 개념 9
• 제2절 선행연구의 검토와 시사점 11
• 제 3 장 재건축사업의 이론적 고찰과 실태분석 13
• 제1절 재건축사업에 관한 일반적 고찰 13
• 1. 재건축의 개념 13
• 2. 재건축제도의 도입배경 14
• 3. 도시 및 주거환경정비사업 추진 절차도 15
• 제2절 재건축사업의 실태와 규제 18
• 1. 서울특별시 재건축사업의 실태분석 18
• 2. 강남구와 송파구의 재건축사업의 실태분석 22
• 3. 재건축사업의 규제 25
• 제 4 장 고층공동주택 구분소유지의 재건축사업을 위한 의식조사 39
• 제1절 분석의 틀 39
• 1. 조사설계 39
• 2. 연구대상지 개요 39
• 3. 연구대상지 분석 45
• 제2절 고층공동주택 구분소유지의 재건축사업을 위한 의식조사 47
• 1. 공동주택 향후 재건축사업 진행시 자금조달문제 해결방법 47
• 2. 자금조달 문제로 재건축이 어려운 상황에 놓인다면 대처방법 49
• 3. 고층화 재건축이 안 된다면 대책 51
• 4. 고층공동주택재건축사업이 원활하게 추진되지 않은 경우 문제점 52
• 5. 현재 공동주책재건축의 어려움 중 심각하다고 생각하는 것 54
• 6. 용적률 확대를 통한 고층공동주택 재건축에 대한 의견 55
• 7. 소형평형의무비율의 규제 개선의견 57
• 8. 전용면적 변화율 59
• 9. 소형평형의무비율 제도 문제점 59
• 10. 임대주택의무건립이 계층 간 위화감 조성 및 가격 하락요인
• 지적에 대한 의견 60
• 11. 재건축개발이익환수제도에 대한 의견 61
• 12. 후분양제 제도 문제점 63
• 13. 조합원지위양도 금지 효과 64
• 14. 안전진단기준강화는 덜 노후화된 공동주택 재건축 진행을 어렵게
• 한다는 것에 대한 의견 65
• 제3절 고층공동주택 구분소유자의 재건축사업을 위한 의식조사 분석 67
• 1. 개선방안 67
• 2. 분석결과의 시사점 69
• 제 5 장 결론 및 연구의 과제 70
• 1. 결론 70
• 2. 향후 연구과제 72
• 【참 고 문 헌】 73
• <부록> 고층공동주택재건축사업의 문제점에 대한 연구 76
• ABSTRACT 82