지구단위계획구역 내의 공동개발제도 개선방안에 관한 연구 : -강동구 적용사례를 중심으로- = A Study on the Improvement Guide of Joint- Development in the District Unit Planning Zone -The Case of Gangdong-Gu, Seoul-

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Expansion and development of a city bring about demands for the new land and change of use and utilization efficiency for the existing land. The purpose of urban management plan is to manage the changes made in the city in a more organized and methodical manner. Based on these detailed planning, local government designates a site to plan and determines its unit plan. And based on the district unit plan, a joint development system is implemented in order to 1)maintain city aesthetics and secure a lot optimal for development, 2)secure a lot area equivalent to its development potential, 3)resolve issues of small lots (too small for any architectural construction) or irregular lots (rugged land with irregular form) generated in the process of new public facility and road construction and expansion, 4)ensure efficiency of land use. However, most of the joint development sites have not achieved their initial purpose of designation/recommendation due to individual civil complaints or delay and moreover, designation/recommendation for joint development are subject to private lands, limiting the local government’s role following the designation/recommendation. This research investigates joint development cases to examine the cause of development delay and proposes an improvement methods for the system based on the studies of each case. Whereas preceding research concerning the case have utilized numerical figures as an analysis tool such as increase rate in floor area ratio and connectivity to public transportation, form of the land, etc, this research focuses on identifying concrete causes of development delay through surveying the designation criteria, investigating present condition, checking related codes and capacity of each site.
Considering the special characteristics of the joint development, subject of investigation for this research were limited to sites with certain period of time past the designation/recommendation period, and 4 sites surrounding Cheonho Station in Gangdong district were selected thereof. Current condition and development status of each joint development designated/recommended sites were investigated on the basis of architecture register and land use plan, and sites developed following the designation/recommendation period and sites delayed since the joint designation/recommendation period were each selected for detailed investigation. Out of total 122 sites, 6 were jointly developed, 7 were partly developed, 1 was incomplete over a long period of time, and remaining sites were being delayed. 11 out of total 122 sites were investigated by utilizing cadastral survey data input using CAD(Computer Aided Design), and by checking related code and capacity, etc. As a result, it was found that there were some sites being developed in accordance with the original purpose and intent of the joint development, but most of the sites were being delayed due to lack of equity in implementation of the system, omitted present condition survey and detailed plan, and unreasonable designation grounds. This thesis proposes the following improvement methods based on the above research and in-depth interview.
Firstly, the servicing company (company providing a certain service for monetary gain) should submit the data from research and site investigation of joint development designated/recommended sites to the local government. Secondly, the servicing company should prepare detailed investigation report including designation criteria and development potential based on the survey and collected data. Thirdly, the local governments should assign separate personnel for comprehensive checking of related codes and reexamine the selection process of the servicing company. Fourthly, the local government should review diverse support policies. Fifthly, investigation concerning the maximum/minimum development capacity is required, and categorizing the floor area ratio and incentive by use according to its recommended use and allowed use is also necessary.
Designation/recommendation of joint development is implemented by the local government, but its feasibility and results are determined by individuals. Sites designated/recommended for certain purpose must be continuously managed to achieve its initial goals. Considering the fact that the investigated district is one of Seoul City’s 25 boroughs, a follow-up research is required so as to expand the subject sites to whole of Seoul City, and concerned official administration should review appropriate improvement method for the joint development system to keep progressing smoothly.

Keyword: Urban Management Plan, District Unit Plan, Joint Development Designation/Recommendation

국문 초록 (Abstract)

도시의 확장과 발전은 새로운 토지의 수요발생과 기존토지의 용도 및 이용효율의 변화를 가져온다. 도시의 변화를 체계적이고 계획적으로 관리하기 위해 도시관리계획을 만들고 이에 따른 세부계획으로 지자체는 지구단위계획구역의 지정과 지구단위계획을 입안·결정한다. 공동개발은 지구단위계획의 입안에 의해서 1)도시미관 유지 및 적정개발 단위확보, 2)개발잠재력에 상응하는 획지규모의 확보, 3)공공시설의 신설과 도로 개설·증설 등의 과정에서 발생하는 과소필지나 부정형필지의 해결, 4)토지이용의 효율성을 확보하기 위한 방안으로 적용된다. 하지만 공동개발대상지의 많은 경우에 단독개발민원이 발생하거나 개발이 지연되어 당초 지정/권장의 목표를 실현하지 못하고 있으며, 공동개발지정/권장은 개인의 토지를 대상으로 하고 있어 지정/권장 이후에 지자체의 역할에는 한계가 있다. 본 연구는 공동개발의 개발지연사유가 무엇인지를 검토하기 위하여 공동개발 대상지를 조사하였으며, 각 사례별 검토내용을 바탕으로 제도개선을 제안하고자 하였다. 관련된 선행연구들은 인센티브에 의한 용적률의 증감과 대중교통과의 연계성, 대지의 형상 등의 수치내용을 분석도구로 적용하였으나 본 연구에서는 검토대상지의 선정과 현황조사, 관련법검토, 규모검토 등의 방법을 통하여 개발지연사유를 구체적으로 확인하는 방법을 적용하였다.
연구의 대상은 공동개발의 특성상, 도시재정비가 필요한 지역에서 지정/권장 후 일정기간이 지난 지역을 대상으로 하였으며 강동구 천호역을 중심으로 4개 구역을 조사대상으로 하였다. 구역별 공동개발 지정/권장대상지의 현황과 개발현황을 건축물대장과 토지이용계획도를 기준으로 조사하였으며, 공동개발지정/권장 후 개발된 대상지와 개발이 지연되는 대상지를 검토사례로 선정하였다. 전체 122곳의 대상지 중에서 공동개발시행은 6곳, 부분시행 7곳이며 1곳은 장기 미준공 상태였고, 나머지는 개발이 지연되고 있었다. 122곳의 대상지에서 11곳의 대상지를 검토하였으며 검토는 CAD를 이용한 지적현황작성, 법규검토, 규모검토 등으로 진행하였다. 사례검토 결과 공동개발의 취지에 맞게 진행되는 대상지도 있었으나 대부분의 대상지는 제도 적용의 형평성문제나 현황조사 누락, 상세계획 누락, 과도한 지정사유 등으로 개발이 지연되고 있음을 확인하였다. 본 논문은 검토내용과 심층면접을 바탕으로 다음과 같은 내용의 제도개선을 제안하였다.
첫째, 용역사에 의한 공동개발 지정/권장 대상지의 자료조사 및 현장조사 내용은 지자체에 제출되어야 하며 둘째, 용역사는 조사 및 검토내용에 의해 대상지의 지정사유와 개발가능성 등의 세부검토내용을 작성해야 한다. 셋째, 지자체는 관련법들을 종합적으로 검토할 수 있는 별도의 인원배정과 용역사 선정이 검토되어야 하고 넷째, 지자체는 다양한 지원제도를 검토할 필요가 있다. 다섯째, 최대/최소개발규모에 대한 검토가 요구되며, 권장용도나 허용용도 등을 세분화하여 용적률과 인센티브 내용을 용도별로 세분화할 필요가 있다.
공동개발의 지정/권장은 관련규정에 의해 지자체에서 시행하지만 개발여부나 개발결과는 개인의 선택에 의한다. 필요목적에 따라 지정/권장된 대상지는 당초 목적에 맞게 진행되도록 계속적으로 관리되어야 한다. 조사대상지가 서울시 25개 자치구 중 한곳임을 감안하여 대상지를 서울시 전체로 확대하는 등의 후속연구가 필요하다고 보며 공동개발제도가 원활하게 진행될 수 있도록 행정관계자는 합당한 개선내용을 검토하여야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 2
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 대상 및 범위 4
• 1. 연구의 대상 4
• 2. 연구의 범위 6
• 제3절 연구의 방법 6
• 제2장 지구단위계획 및 공동개발 제도 고찰 10
• 제1절 지구단위계획의 개념 10
• 1. 지구단위계획의 필요성 11
• 2. 지구단위계획의 법적 근거 13
• 3. 지구단위계획의 내용 및 수립 절차 15
• 4. 지구단위계획구역의 지정 현황 22
• 제2절 지구단위계획구역 내의 공동개발 지정/권장 제도 고찰 23
• 1. 공동개발의 개념 23
• 2. 공동개발 지정/권장의 필요성 23
• 3. 공동개발 지정/권장의 대상 25
• 제3절 선행연구 검토 31
• 제3장 사례지역의 현황분석 35
• 제1절 강동구 지구단위계획구역 공동개발 현황분석 35
• 1. 천호지구 제1종지구단위계획구역 공동개발 현황분석 38
• 2. 천호뉴타운 제1종지구단위계획구역 공동개발 현황분석 46
• 3. 성내지구 제1종지구단위계획구역 공동개발 현황분석 52
• 4. 강동구청 주변 지구단위계획구역 공동개발 현황분석 57
• 제2절 공동개발 지정/권장에 따른 효과와 문제점 61
• 1. 공동개발 지정/권장에 따른 효과 63
• 2. 공동개발 지정/권장에 따른 문제점 64
• 3. 소 결 66
• 제4장 지구단위계획구역 내의 공동개발제도 개선방안 69
• 제1절 공동개발대상지의 제도적 개선방안 69
• 1. 공동개발대상지의 결정·관리에 관한 제도개선 검토 70
• 2. 공동개발대상지의 개발활성화에 관한 제도개선 검토 72
• 제2절 심층면접 조사설계 76
• 1. 심층면접 개요 76
• 2. 심층면접 대상자 선정 78
• 제3절 심층면접 내용 및 제도개선 방안 78
• 1. 심층면접 내용 78
• 2. 심층면접 결과 및 제도개선 방안 85
• 제5장 결론 87
• 제1절 연구결과의 요약 87
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 89
• 참고문헌 90
• 부 록 93
• ABSTRACT 103