주택재건축·재개발조합의 토지 취득시기에 관한 연구 = A Study on the Date of Land Acquisition by Housing Rebuilding and Redevelopment Cooperatives

국문 초록 (Abstract)

현행 법인세법상 주택재건축조합과 주택재개발조합(이하 “조합”이라 한다.)에 대한 과세는 조합을 비영리법인으로 보고 일반분양용 아파트에 대한 분양수익을 수익사업으로 보아 과세를 하고 있는데, 조합이 조합원으로부터 이전받아 사업을 진행하는 토지의 취득시기를 법적인 근거없이 법인세 유권해석에 의해 조합설립인가일과 신탁등기접수일 중 빠른 날로 보도록 하고 있다. 행정법에서 학설과 판례에 의해 공용환권으로 이해되고 있는 「도시정비법」에 의해 조합은 사업종료시점에 토지를 취득하게 됨에도 불구하고 조세법에서 그 취득시기를 유권해석에 의해 사업시행초로 봄으로 인해 조합의 장부에는 토지의 가액이 사업시행초기의 시가(없는 경우 감정가액이나 개별공시지가)가 반영되게 되어 토지원가가 낮게 계상되므로 조합의 법인세부담이 늘어나게 된다.
본 연구는 조합이 조합원으로부터 이전받게 되는 토지의 취득시기에 관한 연구를 그 주제로 한다.
연구방법은 기존의 연구논문, 단행본, 판례평석, 행정법과 조세법의 대법원판례, 조세심판원의 심판결정례 등의 분석과 같은 문헌연구방법을 채택하기로 한다.
연구의 결과 사업시행기간 중에는 조합원은 조합에게 소유권의 권능 중 사용권과 수익권만 넘겨줄 뿐 처분권은 넘겨주지 않으므로 완전한 소유권을 이전시키지 않아 현행 법인세 유권해석처럼 조합설립인가일과 신탁등기접수일 중 빠른 날에 현물출자로 인한 토지의 취득이 있다고 볼 수 없음을 알 수 있다. 조합의 토지에 대한 취득시기는 법적 근거없이 운용되는 현행 국세청 행정해석에 따를 것이 아니라 공용환권의 법리에 맞게 사업시행 종료시점으로 그 취득시기를 잡아야 한다고 생각된다. 단, 토지는 집합건물의 부속토지로서의 일관된 과세가 필요한 점, 「도시정비법」에 따른 소유권이전고시일의 다음 날로 취득시기를 규정할 경우 법인세 과세소득 계산시 손익을 인식한 후 차후 토지의 원가를 반영해야 하는 불합리한 점이 발생할 수 있다는 점, 취득시기를 집합건물의 신축에 대한 「지방세법」 자체 내의 법리로 판단할 수 있는 점, 조합이 준공인가를 받으면 건축물을 사용•수익할 수 있게 된다는 점, 「도시정비법」상 재건축사업의 경우 신탁계약서에 신탁기간을 「도시정비법」의 규정에 의한 준공인가를 받는 날까지로 정하고 있고, 재건축사업으로 인하여 신축건물에 대한 사용검사 또는 준공인가가 이루어지면 신탁기간의 도래로 신탁이 종료하는 점, 준공인가는 이전고시의 절차를 개시하기 위한 적법 요건이며, 이전고시는 관리처분계획의 내용대로 실현하는 행위에 불과한 점 등에 비추어 보면 법인세와 지방세의 상호 연계성, 「지방세법」상 조합간 과세형평성 면에서 준공검사•인가시점으로 취득시기를 규정하는 것이 바람직하다고 본다.
본 연구는 조합의 토지 취득시기를 조합사업 종료시점으로 하고, 그 시점의 토지원가를 장부에 계상하여 조합의 법인세 부담액을 계산하게 되어 조합의 과세소득을 합리적으로 계산하게 되는 것에 그 공헌점이 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Standing corporate tax law sees housing rebuilding cooperative and housing redevelopment cooperative (hereafter referred to as “cooperative”) as non-profit entities and considers sales revenue on apartment for general sale as for-profit business for taxation. In this process, the date of land acquisition, whereupon the cooperative receives the title from its member, is taken to be the date of approval for cooperative establishment or the date of trust registration application, whichever occurs earlier; but this is based on an interpretation of corporate tax law and without legal grounds. As both academic theory and legal precedents take Urban Maintenance Act to be a case of compulsory exchange of rights, cooperatives acquire land upon the completion of project. And yet, by taking the date of land acquisition, based only on a legal interpretation, to be the beginning of project, this adds to the corporate tax law burden on the cooperative because land value is calculated as market price at the beginning of project (where this is not applicable, appraised value or publicly notified individual land price), resulting in underestimation of land costs of cooperative project.
This study examines the issue of the date of land acquisition by the cooperative from its member. Research methods will be based on a survey of literature including previous papers, publications, legal precedents, supreme court cases on administrative and tax laws, rulings by tax tribunal.
The study shows that the cooperative member only transfers the right to use and right to profit to the cooperative during the project period; since the right to disposal is not transferred, this does not constitute a complete transfer of title. Thus the current interpretation of corporate tax law, which considers land acquisition by in-kind investment to have taken place on the date of approval of cooperative establishment of the date of trust registration application, whichever occurs first, is inappropriate. Thus a new definition of the date of land acquisition by cooperative should not be based on the current administrative interpretation by National Tax Service without legal grounds, but rather follow the legal principle of compulsory exchange of rights and be set to the completion of project period.
However, the following issues merit further consideration. First, if the date of land acquisition is set to the day after the date of title transfer notification as per Urban Maintenance Act, taxable profit calculation for corporate tax needs to take into account profit and loss when calculating the land cost, complicating calculation.
Second, the date of land acquisition can be determined by the legal principle of Local Council Tax Law on the construction of collective building. Third, cooperatives, once they have attained completion authorisation, can use the building and profit from it. Fourth, under Urban Maintenance Act, the period of trust for redevelopment project is to last until the date of completion authorisation as per regulations in Urban Maintenance Act: once acceptance of work or completion authorisation is given to a new building, the trust period comes to an end. Fifth, completion authorisation is a legal requirement for commencing the process of transfer notification and notification is merely an execution of what is set out in management and disposal plan. Given these points, it is deemed appropriate to set the date of land acquisition to be the date of completion inspection and authorisation for compatibility between corporate tax and local council tax as well as for equity on taxation for cooperatives under Local Council Tax Law.
This research finds its merit in facilitating a more rational calculation of taxable income for cooperatives by determining the date of land acquisition by cooperatives as the completion of cooperative project and calculating the cooperatives’ corporate tax based on the land price at the time of completion

목차 (Table of Contents)

• 요약
• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 행정법에서의 조합의 토지 취득시기 : 공용환권
• Ⅲ. 조세법에서의 조합의 토지 취득시기
• Ⅳ. 주택재건축 · 재개발조합의 일반분양용 토지 취득시기의 문제점 및 개선방안
• Ⅴ. 결론
• 참고문헌
• Abstract

참고문헌 (Reference)

1 박균성, "행정법강의" 박영사 2015

2 김동희, "행정법Ⅱ" 박영사 2014

3 김철용, "행정법" 고시계사 2013

4 임재근, "지방세법상 조합과세현황과 그 개선방향" 6 : 7-38, 2006

5 배영석, "주택재건축사업의 과세에 대한 문제점과 개선방안에 관한 연구 -사업소득 계산을 중심으로-" 한국조세연구포럼 15 (15): 39-94, 2015

6 김명섭, "주택재건축 관련 취득세 논의" 42 : 229-341, 2006

7 이중교, "주택재개발사업과 재건축사업의 취득세 과세에 대한 연구" 한국공법학회 37 (37): 359-386, 2008

8 홍성욱, "주택재개발·재건축사업 관련 제반 세법 문제에 관한 연구" 서울대학교 대학원 2006

9 임규진, "정비사업조합의 법적 성격과 과세문제" 한국조세연구포럼 9 (9): 310-333, 2009

10 이종혁, "재건축주택조합이 조합원들로부터 신탁받은 토지에 대한 취득세 과세여부" 7 : 139-168, 2007

11 임채웅, "재건축주택조합과 신탁에 대한 취득세의 부과에 관한 연구" 한국법학원 (102) : 190-215, 2008

12 김완석, "재건축에 관한 조세법적 검토" 한국토지공법학회 33 : 41-73, 2006

13 박훈, "재개발조합의 과세문제" 1 (1): 209-231, 2008

14 정지선, "재개발 재건축 관련 조세법상 쟁점과 정책과제" 한국조세연구포럼 10 (10): 71-115, 2010

15 김완석, "법인세법론" 광교 2014

16 서희열, "법인세법강의" 세학사 2015

17 유승정, "도시재개발법에 의한 분양처분의 성질. 판례해설 23호"

18 김종보, "공용환권의 개념과 법적 효과" 행정법이론실무학회(行政法理論實務學會) (31) : 23-50, 2011

19 민태욱, "住宅再開發·再建築組合의 租稅法的 性格과 租稅問題" 한국토지공법학회 20 : 19-442, 2003