A Study on the Credit Risk Factors of Domestic Real Estate Project Finance Loans = 국내 부동산 PF대출의 신용위험요인에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 1) 한국의 부동산개발 금융기법 중 부동산 PF (Project Finance) 대출을 서구의 금융관행과 상이하게 다른 독특한 대출특성들에 초점을 맞추어서 기술하고; 2) 부동산 PF 대출시장의 성장과 침체과정을 추적하며; 3) 2010년말 기준으로 국내 4개 은행의 427건의 PF대출(미상환되어 아직 잔액이 남아있는 대출)을 분석하여 부동산 PF대출의 신용위험에 영향을 미치는 주요한 요인들을 밝히는 것에 그 목적이 있다. 종속변수들은 대출의 연체여부(더미변수)와 대출잔액 대비 대손충당금 적립비율(수치변수)을 사용하였으며, 연구모형은 대출취급의 시간적 흐름에 따라서 1) 최초 인출 이전의 사전적 정보로 모형1을, 2) 최초인출 이후의 사후적 신용정보로 모형2를 각각 구성하였다. 모형1은 4개의 더미변수들(신디케이션(Syndication) 여부, 프로젝트의 수도권 입지 여부, 자산유형(주거⋅비주거) 및 건설회사의 지급보증 여부)과 4개의 수치변수들(ETC (Equity-to-Cost) 비율, 보증된 대출금액비율, 건설회사의 신용점수 및 도급순위)을 독립변수로 포함하였다. 모형2는 5개의 더미변수들(토지작업의 완료 여부, 인허가의 완료 여부, 분양 착수 여부, 시공사의 교체 여부 및 건설회사의 중대한 신용변동의 발생 여부)과 1개 수치변수(현재의 대출 금리)를 독립변수들로 반영하였다. 모형1에서는 프로젝트의 수도권 입지 여부와 건설회사의 신용점수가 대출의 신용위험에 가장 유의하게 영향을 미치고 있었으며, 건설회사의 차주 신용보강 여부와 보증금액의 수준은 종속변수들의 추정에 있어서 부분적으로만 영향을 주는 것으로 보인다. 모형2에서는 선분양의 지연, 보증인의 중대한 신용이상이 부동산 PF대출의 높은 신용위험과 유의하게 상관되어 있음을 발견할 수 있었다. 본 연구의 분석결과는 부동산자산의 선분양과 건설회사의 대출보증에 과다하게 의존하는 한국의 부동산 PF대출의 경험은 금융환경이 매우 급변하는 시기에는 프로젝트의 높은 부채비율과 제3자 보증에 의존하는 개발금융방식의 가시적인 신용위험 가능성을 경고한다고 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. Introduction Ⅱ. Literature Review Ⅲ. Real Estate Development Project Finance in Korea Ⅳ. Statistics of REDPFLs in Korea Ⅴ. Research Model and Data Ⅵ. Empirical Results Ⅶ. Conclusion and Discussion