不動産登記의 公信力에 관한 硏究

국문 초록 (Abstract)

無權利者로부터 權利를 讓受하면 無權利者가 되는 것이 원칙이다. 그러나 公信의 原則이 채택되면 無權利者로부터 讓受하더라도 公示를 신뢰하여 거래한 자는 權利를 갖게 되는 것이며 이것은 결국 公示에다 眞實의 權利關係와는 상관없이 獨自的인 效力을 인정하는 것이다.
우리民法上 動産物權의 公示方法인 占有에는 公信力이 인정되나 不動産物權의 公示方法인 登記에는 公信力이 인정되고 있지 않다. 독일, 스위스, 그리고 미국의 토렌스 登記制度에 있어서는 登記의 公信力이 인정되고 있으며 프랑스에서는 登記의 公信力은 인정되지 않으나 原因證書의 公證制度의 활용으로 去來安全이 보호되고 결과적으로 登記의 公信力이 인정된 것과 동일하며 일본민법은 登記에 公信力은 인정하지 않으나 일본민법 제94條 2항 類推適用論 등의 이론을 전개하여 이를 補完하고 있다. 이에 우리나라에서도 不動産去來安全과 抵當權의 流通을 위해 登記에 公信力을 인정하여야 하지 않을까하는 것이 立法論上 중요한 문제가 되어 있다.
우리나라에서 登記에 公信力을 인정함에 있어 不實登記 발생의 가능성이 가장 큰 장애가 된다고 할 수 있는데 이는 登記公務員의 實質的 審査權, 原因證書의 公證制度등이 채용되지 않았고 登記簿와 臺帳에도 문제가 있으며 登記主義가 跛行的으로 운영되는 것 등이 그 원인이라 하겠다. 現行法下에서도 不動産物權去來의 제3자 보호규정이 있으나 不完全함을 알 수 있다.
實質的 審査主義, 登記原因證書의 公證, 國家補償制度 등의 制度의 整備가 公信力 인정의 前提的 基礎이냐에 대해서는 견해의 대립이 있으나 어쨌든 이러한 制度의 整備없이 現實에 있어서 不實登記의 가능성이 많음에도 불구하고 登記에 公信力을 인정할 수는 없을 것이다. 왜냐하면 원래 登記의 公信力은 登記가 특별한 예외적 사정이 없는 한 眞實한 權利關係에 부합한다는 신뢰에 기초하여 인정되는 것이며 登記와 實體的 權利關係가 一致하지 않는 데 公信力을 부여하면 사기꾼만을 보호하는 것이 될 수도 있기 때문이다.
즉, 登記에 公信力을 인정하여 去來의 安全을 도모하는 것이 理想이라 하겠으나 現實的으로는 이러한 制度의 整備없이는 그 施行에 어려움이 많으므로 우선적으로 登記公務員에게 實質的 審査權을 부여하고 登記原因證書의 公證制度를 채택하여 不實登記의 가능성을 최소로 하고 결국에 登記의 公信力을 인정하여 去來의 安全을 도모하는 방향이 바람직하다고 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Generally, one who inherits a right from nonrightful person could not get a real right. But in case of adopting the principle of public confidence (Prinzip des o¨ffentlichen Glaubens), the assignee relying on public notification shall be guarranted by the authorities even if the assigner were not a substantial right-holder.
By Korean civil law, 'occupation' is public notification method of movable estate while 'registration' is that of real estate. According to the law, the right of 'occupied' movables could get the force of public confidence (o¨ffentlicher Glaube). While the right of 'registrated' realties could get none. It means that the registration itself as a method of public notification could not hole the force of public confidence. In short, the force of public confidence by registrating real estate is not acknowledged under Korean civil law.
According to TORRENS SYSTEM of the U.S., the right of real estate could be publicly confied. And the principle of public confidence is adopted in Germany and Switzerland. Meanwhile, in France, for the purpose of safeguarding business transactions, notary system of contracts has been put to practical use. Japanese civil law does not adopt the principle of public confidence, but in practice, article 94 clause 2 of it is analogically applicated.
It is knotty legislative problem whether to institutionalize the principle of public confidence or not in relevance to circulation of mortgage and safeguarding business transaction.
There are so many hurdles in the way to adoptation of the principle of public confidence; lack of substantial screening system, unequipment of notary system of contracts and limping operation of procedure caused by formalism in registration. And even though current civil law has got some weapons of articles to guarrantee business transactions security, it seems noway sufficiciently equipped. There are two major streams of viewpoint on this problem, The first one is this; it is necessary that full equipment of relevant systems mentioned above should precede adopting the principle of public confidence.
And the second one is this; it does not put a premise that full equipment of relevant systems should be institutionalized in advance to adopting the principle of pubic confidence.
In my opinion, it is difficult in reality without institutional arrangement to adopt the principle of public confidence in real estate registration. Hence I think that first of all the officer of registration should be endowed with substantial screening competence and the notary system of contracts be adopted to minimize the probability of incomplete registrating. And then we can find the way authorization of the force of public confidence in real estate registration.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = iii
• 요지 = i
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 등기의 공신력에 관한 기초적 이론 = 4
• 제1절 서 = 4
• 제2절 공신의 원칙의 연혁 = 5
• 제3절 물권변동의 형식주의와 의사주의 = 7
• 1. 의사주의(불법주의) = 7
• 2. 형식주의(독법주의) = 8
• 3. 양립법주의 비교 = 9
• 4. 형식주의와 공신의 원칙과의 관계 = 9
• 제4절 공시의 원칙과 공신의 원칙 = 11
• 1. 공시의 원칙 = 11
• 2. 공신의 원칙 = 12
• 3. 양원칙의 관계 = 13
• 제5절 공신력 인정의 필요성 = 14
• 제3장 등기의 공신력에 관한 비교법적 고찰 = 20
• 제1절 독일 = 20
• 제2절 스위스 = 26
• 제3절 미국 = 29
• 제4절 프랑스 = 35
• 제5절 일본 = 37
• 제6절 입법예의 비교 = 39
• 제7절 일본의 공신력에 관한 판례이론과 학설 = 43
• 1. 민법 94조 2항(통정허위표시) 유추적용법 = 43
• 2. 공신력설 = 46
• 3. 공신력 인정에 대한 소극설 = 48
• 4. 상대적 공신력 인정설 = 50
• 5. 절대적 공신력 인정설 = 51
• 제4장 우리민법상 공신력 인정의 장애원인과 공신력의 보완에 관한 고찰 = 54
• 제1절 서 = 54
• 제2절 우리나라 등기제도의 특징 = 55
• 제3절 공신력 인정의 장애원인 = 58
• 1. 서설 = 58
• 2. 등기부와 대장의 문제점 = 60
• 3. 등기공무원의 심사권 = 61
• 4. 등기주의 (형식주의)의 파행 = 63
• (1) 실체법상의 원인 = 63
• (2) 등기신청주의 = 64
• (3) 건물등기의 문제점 = 64
• (4) 세법상의 원인 = 65
• 제4절 민법 제186조의 적용과 법래안전 = 66
• 1. 물권행위의 취소와 등기 = 66
• (1) 서언 = 66
• (2) 학설의 대립 = 66
• 1) 물권설,의사표시복귀설 = 67
• 2) 채권설,말소등기복귀설 = 67
• 3) 양설의 실익 = 68
• (3) 학설,판례의 비판 = 68
• 2. 제한물권의 소멸청구와 등기 = 69
• (1) 서언 = 69
• (2) 학설의 대립 = 70
• (3) 학설의 검토 = 71
• 3. 재단법인설립시의 촐손부동산의 귀속시기와 등기 = 72
• (1) 서언 = 72
• (2) 학설의 대립과 판례의 입장 = 73
• (3) 학설의 검토와 합리적인 해결방안 = 74
• 제5절 부동산물권법래의 제3자보호규정 = 75
• 1. 서설 = 75
• 2. 물권행위의 하자와 제3자보호규정 = 76
• (1) 진의 아닌 의사표시 = 76
• (2) 통정한 허위의 의사표시 = 76
• (3) 착오로 인한 의사표시 = 76
• (4) 사기,강박에 의한 의사표시 = 76
• 3. 계약의 해제와 제3자의 권리 = 77
• 4. 가등기담보등에 관한 법률 제11조 단서 = 78
• 5. 등기부취득시효 = 79
• 6. 상속재산 분할의 효과와 제3자 = 80
• 제5장 입법론 = 81
• 제1절 서 = 81
• 제2절 전제적 기초관계에 대한 학설 = 81
• 제3절 공신력 인정의 시기상조론과 그에 대한 비판론 = 84
• 제4절 공신력 인정과 관련된 제도의 정비 = 87
• 1. 서설 = 87
• 2. 등기부와 대장의 정비 = 87
• 3. 등기공무원의 실질적 심사권 = 88
• 4. 등기원인의 공증제도 = 89
• (1) 서언 = 89
• (2) 공증제도에 대한 반대론과 그 검토 = 90
• (3) 공증의 대상 = 93
• (4) 공증의 범위 = 95
• (5) 공증의 방식 및 효력 = 96
• (6) 공증의 관할 = 98
• 5. 보상제도 = 101
• 6. 등기강제주의 = 101
• 제6장 결론 = 103
• 참고문헌 = 106
• Abstract = 115