서울시 都市再整備事業의 發展 方案에 관한 硏究

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since 1960''s, Korea has witnessed imprudent unauthorized buildings and detentions due to population increase and rapid industrialization, resulting in wider poor housing areas and loss of urban functions, and thus, it has been argued that our metropolitan cities should be redeveloped or regenerated as a whole.
In such circumstances, Seoul Metropolitan City government undertook the so-called ''New Town'' projects beginning from 2002 in an effort to narrow the regional gap of development between Gangnam (South of Han River) and Gangbuk (North of Han River) areas and solve the problems of the conventional urban regeneration projects of small scale implemented primarily by the civil sector and thereby, create a futuristic living environment. Since it was deemed necessary to arrange a statutory ground for effective implementation of the New Town projects and thereby, rearrange the basic metropolitan facilities and stabilize the real estate markets through increase of housing supplies, "Special Law for Promotion of Urban Regeneration" was enacted in December, 2005 to be implemented beginning from July, 2006.
Currently, the housing ownership ratio in Seoul last year amounted only to around 40%, specifically 44.6%, falling far short of the housing distribution ratio amounting to 89.7%, bi-polarizing housing life between rich and poor, which means that there are still many poorest people living in the inferior living environment not meeting even the basic housing conditions; the absolute majority of them live in the rental houses in slums, which would soon or later be redeveloped only to expel them out, which is a serious social problem.
In such circumstances, this study was aimed at reviewing the possible problems of "Special Law for Promotion of Urban Regeneration", background, procedures, conditions and other various aspects of New Town projects in Seoul in an attempt to examine the socio-economic aspects and unbalanced regional development of the urban regeneration projects as well as their environmental and institutional aspects and thereby, suggesting the ways to enhance the urban regeneration projects in Seoul.
The results of this study can be summarized as follows;
First, in socio-economic terms, New Town projects seem to have some policy problems involving stabilization of citizens'' housing life. In order to solve such problems, it is deemed necessary to introduce an apartment price ceiling system, a post-construction sale system for the apartment houses built by the private sector and expand the financial supports to the citizens buying their own houses and introduce a site-rental apartment housing system.
Second, natives and tenants are not adequately protected for their housing life. In order to help more natives settled in the redeveloped areas, it is deemed necessary to more diversify the housing sizes and construct more rental apartment houses allowable to natives. In addition, it is also necessary to subsidize the natives not capable of resettling there for their rentals depending on their income levels or give them a priority to live in new apartment houses.
Third, the counter-measures against the real estate speculations seem to be ineffective. In order to check real estate speculations and thus, stabilize the real estate markets, it is essential to stabilize the housing prices in Gangnam areas through increase of housing supplies in Gangbuk areas, while taking such anti-speculative measures as tighter control of construction permits in candidate reconstruction or redevelopment areas in Seoul and cracking down more on real estate speculations.
Fourth, regional developments are quite unbalanced between Gangnam and Gangbuk. In order to solve this problem, it is deemed required of the metropolitan city government to drastically expand the basic urban facilities to create a more comfortable housing environment for Gangbuk districts, while authorizing the autonomous district office administrators to induce excellent high schools such as special-goal high schools to improve the educational environment in Gangbuk districts.
The fifth problems involve the environment. Since the TDR (Transferable Development Rights) system has been introduced for an environmental-friendly sustainable development of Gangbuk areas and hill sides in Seoul as well as preservation of the urban environment, it is expected that the urban regeneration projects would be implemented effectively with the environment preserved. Merely, in case conflicts arise between two different areas to take hegemony of the projects and more shares of the development profits, the projects themselves may be delayed, so it is necessary to create a consensus among citizens for such projects.
Sixth, "Special Law for Promotion of Urban Regeneration" enacted to be a legal ground for New Town projects seems to have some problems. Namely, the special law needs to be rewritten to specify the cooperative roles between public and private sectors, invite more citizens to the projects, resolve the disputes about selection of developer between municipal government and residents'' cooperatives, make clear the responsibilities for construction of the basic urban facilities and strike a balance between reconstruction projects and others.
This study may have been significant in that it suggested some realistic policy reform measures to improve the problems of the urban regeneration projects in Seoul. However, this study may have been limited in that it was difficult to analyze the problems of "Special Law for Promotion of Urban Regeneration" because the period of its operation was too short for an in-depth analysis of its problems. So, it is hoped that this study will be followed up by future studies which will examine its problems in-depth to suggest more effective ways to develop the urban regeneration projects in Seoul.

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 1960년대 이후 인구증가와 급속한 산업화로 인해 무분별한 무허가건립과 무단점유행위 등으로 불량주택지역이 형성되어 도시로서 기능이 상실하게 되어 도시전반에 걸친 계획적인 재개발의 필요성이 제기되어 왔다.
이에 서울시는 강남ㆍ북간 지역불균형 해소와 소규모로 진행되는 민간위주의 기존 정비방식의 문제점을 개선하면서, 미래지향적인 생활환경 조성 등을 위해 2002년에 뉴타운사업을 도입하였다. 그리하여 뉴타운사업의 효율적인 추진과 법적 근거를 마련하고, 광역적 기반시설 정비, 부동산시장의 안정화를 위해 주택공급의 물량 확대 등의 필요성이 제기되어 2005년 12월에 “도시재정비촉진을 위한 특별법”이 제정되어 2006년 7월부터 시행되고 있다.
현재 서울은 지난해 자가점유율이 44.6%로 여전히 40%대에 불과하여 89.7%의 주택보급률을 따라잡지 못해 주거지 양극화 현상이 심화되고, 주택의 요건을 갖추지 못한 열악한 주거환경에서 생활하는 극빈층이 많으며, 이들의 대부분은 판자촌에서 셋방으로 살다가 재개발사업으로 집이 헐리고 갈 곳이 없는 빈곤층으로 사회적으로 큰 문제가 되고 있다.
따라서 본 연구에서는 서울시 도시재정비사업의 발전을 위한 개선의 일환으로 “도시재정비 촉진을 위한 특별법”의 예상되는 문제점과 뉴타운사업의 추진배경과 절차 그리고 현황분석 등 여러 가지 측면을 검토하여 도시재정비사업에서 나타나는 사회ㆍ경제적 측면, 지역불균형 측면, 환경적인 측면과 제도적인 측면의 문제점을 도출하고, 도시재정비사업의 발전 방안을 모색하였다.
첫째, 사회 및 경제적 측면에서는 서민의 주거안정 정책 미흡에 따른 문제이다. 이에 대한 해결방안으로, 민간부문 분양가상한제 도입, 민간부문 후분양제 도입, 서민 주택금융지원, 대지임대부 분양주택 공급 제도의 제정을 통한 도입 등이 이루어져야 한다.
둘째, 원거주민 및 세입자의 주거대책 미비에 따른 문제이다. 이에 대한 해결방안으로, 원거주민 재정착률 향상 방안으로 주택 규모 다양화, 원거주민에 적합한 임대주택 건설 등으로 원거주민의 재정착률을 높여 나가야 할 것이다. 또한 정비사업후 현지에 재정착하기 어려운 원거주민들 중에 저소득층 등에 대해서는 임대료 보조 또는 국민임대주택 입주 우선권 등을 부여하고 또한 임대료와 보증금을 소득수준에 따라 차등 부과하는 국민임대주택의 임대료 차등부과제를 실시하는 방향으로 개선이 필요하다.
셋째, 부동산투기방지를 위한 대책 방안이 미흡한 문제이다. 이에 대한 해결방안으로, 부동산 시장 안정화를 위해서는 강북지역의 주택공급확대로 장기적으로 강남지역의 주택의 안정화에 기여하고, 서울시 재건축ㆍ재개발 후보지의 건축허가 제한 강화 등의 투기억제 정책과 투기 단속반 강화 등 실질적인 방안이 마련되어야 한다.
넷째, 지역불균형 측면의 문제이다. 이에 대한 해결방안으로, 강남･북지역의 균형발전을 위해 강북의 기존시가지의 열악한 환경에 도시기반시설을 대폭 확충해 주거환경을 개선하고, 또한 특목고 등 우수고 유치 권한을 지자체장에게 부여하는 등 교육환경이 개선되어야 할 것이다.
다섯째, 환경적 측면의 문제점이다. 이에 대한 해결방안으로, 강북 등 구릉지 개발시 환경보전 차원에서 친환경적이고 지속가능한 개발이 될 수 있도록 개발권양도제(TDR, Transferable Development Rights)의 도입에 따라 앞으로 강북 도시재정비사업이 환경도 보전하며 효율적으로 추진될 것이다. 다만, 사업진행시 서로 다른 두 지역에서 사업의 주도권과 이익배분 등을 위해 마찰이 발생할 경우 사업의 진행이 지연될 수 있으므로 지역발전을 위한 공감대의 형성을 통해 의견을 하나로 모아 추진해야 할 것이다.
여섯째, 뉴타운사업의 법적 근거를 마련하기 위해 제정된 도시재정비촉진을 위한 제도의 예상되는 문제점이다. 이에 대한 해결방안으로, 관ㆍ민의 협력체제의 역할 방안, 주민참여 확대 방안, 공공사업시행자 지정시 조합과의 분쟁 해소방안, 기반시설 설치에 대한 강제규정 지원 명시화, 재건축사업과 다른 사업과의 형평성 문제를 고려한 제도개선이 필요하다.
본 연구는 서울시 도시재정비사업의 문제점 파악을 통해 실질적인 정책 개선 방안을 모색하였다는데 그 의의가 있다. 그러나, 본 연구는 새로운 “도시재정비 촉진을 위한 특별법”이 시행된지 얼마 되지 않아 실제적으로 문제점 분석을 파악하기 힘들어 연구하는데 많은 어려움이 있었으며, 향후 체계적이고 원활한 도시재정비사업으로 발전하기 위해서는 문제점을 면밀히 검토하여 더욱 발전된 방향으로 개선해 나가야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제 1장 서 론
• 제 1절 연구의 배경 및 목적
• 1.연구 배경
• 2.연구 목적
• 제 2절 연구 범위 및 방법
• 1.연구 범위
• 2.연구 방법
• 제 3절 연구의 체계도
• 제 2장 도시재정비사업에 관한 제도의 이론적 배경
• 제 1절 도시재정비사업의 의의와 내용
• 1.도시재정비사업의 의의
• 2.도시 및 주거환경정비법의 개요와 내용
• 3.도시재정비촉진특별법의 개요와 내용
• 제 2절 도시재정비사업을 위한 관련법 발전과정
• 제 3절 외국의 뉴타운 사업 사례
• 1.일 본
• 2.프랑스
• 3.네덜란드
• 제 4절 선행연구의 고찰
• 제 3장 서울시 도시재정비사업의 현황분석
• 제 1절 뉴타운사업의 추진
• 1.뉴타운사업의 기본개념 및 추진배경
• 2.서울시 뉴타운사업의 현황분석
• 3.은평 뉴타운사업지구 분양가 인하 필요성
• 제 2절 서울시 도시재정비사업의 효과와 문제점
• 1.서울시 도시재정비사업의 기대 및 효과
• 2.서울시 도시재정비사업의 문제점
• 제 4장 서울시 도시재정비사업의 발전 방안
• 제 1절 사회 및 경제적 측면에서의 발전 방안
• 1.서민의 주거안정정책 발전 방안
• 2.원거주민 및 세입자의 주거대책 향상 방안
• 3.부동산투기방지를 위한 대책
• 제 2절 지역균형발전 측면에서의 발전 방안
• 1.강남북 균형발전정책 지속적 추진
• 2.교육환경 개선을 통한 발전 방안
• 제 3절 환경적 측면의 개선 방안
• 제 4절 뉴타운사업의 법적 근거를 마련하기 위해 제정된도시재정비촉진을 위한 제도의 개선 방안
• 1.관민의 협력체제과 주민참여 확대 방안
• 2.조합과의 마찰발생 및 타 사업과 형평성 해소방안
• 3.촉진지구 지정시 공청회와 지원규정 명시화
• 제 5장 결 론
• 참 고 문 헌
• ABSTRACT
• 표 목 차
• <표 2-1> 주거기능 중심 주거환경정비사업의 종류
• <표 2-2> 주거환경정비사업 추진 절차
• <표 2-3> 공급되는 주택공급 규모에 관한 규정 비교
• <표 2-4> 도시재정비촉진특별법에 따른 사업추진 절차
• <표 2-5> 도시재정비사업 관련 법적 체계
• <표 2-6> 도시개발 방식
• <표 2-7> 개발계획 개요
• <표 2-8> 토지이용계획표
• <표 2-9> 선행연구의 내용 분석 및 시사점
• <표 3-1> 종전 재개발사업과 뉴타운사업과의 비교
• <표 3-2> 지역간 생활격차 주요 지표
• <표 3-3> 뉴타운지정 및 추진절차
• <표 3-4> 시범뉴타운지구 현황분석
• <표 3-5> 2차 뉴타운지구 지정현황
• <표 3-6> 3차 뉴타운지구 지정현황
• <표 3-7> 지구별 사업규모
• <표 3-8> 2012년 강북권 주거환경지표의 예상
• 그림 목차
• <그림 1-1>연구의 체계도
• <그림 2-1>도시재정비사업 관련 법체계 개정 전후 비교
• <그림 3-1>지역간 불균형 심화의 원인