지구단위계획에 의한 용도지역 변경의 문제점 = (A) Problem of Usage District Change in District Unit Plans

국문 초록 (Abstract)

지역에서 특징적으로 발생하는 토지이용 활동이 서로 상충되지 않게 하고 토지이용을 효율적으로 이루어지게 하거나 다른 활동으로부터 보호하기 위해 지구단위계획에서는 용도지역을 다르게 지정하거나 변경을 하게 된다. 사회의 발달에 의해 건축물의 용도가 다양해지고 용도의 의미 또한 변화되고 있으며 건축물의 용도의 변화에 따른 용도지역 변경이 증가되고 있는 추세이다.
최근 서울시의 용도지역 변경을 보면 변경 건수가 과거에 비해 급증하였고, 변경 내용도 대부분 일반 주거지역에서 상업지역 또는 준주거지역으로 규제가 완화되는 방향으로 변경되었음을 알 수 있다. 이러한 용도지역의 변경 추세에서 재해의 위험이 노출되어 있는 도시 환경에서 도시의 안전한 물리적 환경의 확보가 중요하다. 여기서 각각의 상황을 고려하지 않은 일률적인 도시계획에 의한 건축물의 용도 및 밀도 변화는 그 지역의 제한을 크게 완화시키기 때문에 주거 환경은 물론 재해 발생시 피난의 방해가 될 수밖에 없다. 그래서 피난의 방해요소에 대한 적절한 고려와 관리는 도시의 안전한 물리적 환경의 확보가 가능할 것이다.
본 연구에서는 이러한 문제를 인식하여 지구단위계획에서 용도지역 변경에 의해 변화하는 규제사항들이 사례 대상지의 재해시 피난에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하여 알아보고 분석의 결과를 바탕으로 합리적은 도시정비의 한 방향을 제시하였다.
본 연구의 구성은 다음과 같다. 먼저 제 Ⅰ 장에서는 용도 지역 변경의 문제점 분석을 위한 배경 및 목적에 대해 서술한 후 제 Ⅱ 장에서는 지구단위계획의 특성, 내용, 문제점과 용도지역의 내용, 서울시 용도지역 변경, 용도지역 상향조정의 문제점, 용도지역 변경의 결과, 용도지역 변경의 피난에 대한 영향에 대해서 고찰하였다. 제 Ⅲ 장에서는 사례연구로서 서울시 은평구 연신내 지역의 일부분을 선정하여 물리적 환경을 분석하고 용도지역 변경후 변화하는 피난의 용이도에 대해서 알아보았다. 그리고 분석의 결과를 가지고 피난의 용이도에 영향을 미치는 요소를 살펴보았다. 마지막으로 제 Ⅳ 장에서는 연구의 요약 및 결론과 향후 연구 과제에 대해서 기술하였다.
연구 결과는 간단히 살펴보면 다음과 같다. 우선 사례연구는 서울시 은평구 연신내의 일부분을 대상으로 하여 물리적 현황에 대해 살펴보고 용도지역 변경후 적용되는 물리적 규제사항들을 모델 분석을 통하여 용도지역 변경의 문제점에 대해 알아보았다. 사례지역을 분석한 결과 용도지역 변경에 의해 피난의 용이도에 영향을 주는 요소로 크게 3가지를 들 수 있다. 첫 번째로 도로의 중요성, 두 번째로 건폐율·용적률의 과도한 적용으로 인한 고밀화, 세 번째로는 건축물 용도별 구성의 문제이다. 이 세가지 사항들이 독립적으로 영향을 주는 것이 아니라 복합적으로 피난에 영향을 주는 것을 알 수 있었다.
연구 결과를 통해 결론을 내려보면 지구단위계획에서 용도지역 변경시 상향조정과 개발밀도의 상승이라는 국한된 관념의 계획에서 탈피하고 용도지역을 변경 할 경우 도로의 폭원 및 확장 가능성과 건축물의 용도와 규모에 대한 고려, 도로 이외의 기반시설과 주변 교통영향 등을 고려해야 한다. 그리고 앞에서 언급한 방해 요인들을 고려하여 적정한 개발밀도를 설정하고 과도한 용도지역 상향을 지양하고 합리적인 도시정비를 한다면 재해시 피난의 피해를 크게 개선할 수 있을 것이라 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

District unit plan changes or designated different usage districts for efficient land use and to protect the district from other activities so the land use activities within the district do not conflict with each other The meaning of usage as well as the usage of buildings is changing with the development of society, which is also increasing the change of usage districts.
Recently, the number of usage district changes in Seoul has risen rapidly and most of the changes have been lightening regulations from general residential districts to commercial district or semi-residential districts. Guaranteeing a safe physical environment for the city is important in the trend of these usage district changes as the city environment is exposed to the dangers of many disasters. The change of building usage and density in a uniform city plan inconsiderate of these situations greatly loosens the limits of the district and become obstacles in case of evacuation of emergent disasters even in residential environments. Therefore, appropriate consideration and maintenance of such obstacle elements during evacuation is necessary for the safe physical environment of the city
Recognizing these problems, this study analyzes the effects of regulation changes according to district unit plan usage district changes of during evacuation of a case study site and proposes a direction for rational city maintenance based on the analysis results.
This study is formed as follows. First, the background and purpose for the analysis of problems following usage district change are presented in Chapter One after which the characteristics, contents, problems of district unit plan and the usage district contents, Seoul Citys usage district change, the problem of usage district upswing regulation, usage district change results, and the effect of usage district change during evacuation are examined in Chapter Two. In Chapter Three, a partial district of Seoul Eunpyeong-gu Yeonshinnae was selected and the physical environment was analyzed to examine the facility of evacuation after usage district change. Chapter Four concluded the study with a summary of the research and results as well as future study tasks.
The results of the study are as follows. The physical present status of a partial district of Seoul Eunpyeong-gu Yeonshinnae was observed as a case study and the problems of physical regulations applied after usage district change was examined through model analysis. From the results, there are three main factors from usage district change effecting the facility of evacuation; first, the importance of roads, second, high density from excess application of building-to-land ratios and floor area ratios, and third, the problem of composition by building usage. These three factors effect evacuation as a compound, not individually.
In conclusion, when changing the districts usage it is necessary to break from a plan with the limited concept of upswing regulation and increase of development density and consider the width and expansion of roads as well as the buildings usage and size, base facilities besides roads and the impact of surrounding traffic. Also, much damage can be prevented and improved in case of evacuations during a disaster by considering the obstacle factors mentioned before and setting an appropriate development density as well as sublating the excess upswing of the usage district and providing rational city maintenance.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅲ
• ＜국문초록＞ = ⅰ
• Ⅰ. 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 및 내용 = 4
• 가. 연구의 범위 = 4
• 나. 연구의 내용 = 5
• Ⅱ. 이론적 고찰 = 6
• 2.1 지구단위계획에 대한 고찰 = 6
• 가. 지구단위계획의 특성 = 6
• 나. 지구단위계획의 내용 = 7
• 다. 서울시 지구단위계획의 문제점 = 13
• 2.2 용도지역에 대한 고찰 = 16
• 가. 용도지역 변경의 내용 = 16
• 나. 서울시 용도지역 변경 = 19
• 다. 용도지역 변경의 문제점 = 21
• 라. 용도지역변경의 결과 = 23
• 마. 용도지역 변경의 결과로서 피난에 대한 영향 = 30
• Ⅲ. 사례 분석 = 31
• 3.1 분석의 틀. = 31
• 가. 분석의 틀 설정 = 31
• 3.2 사례지역 현황 = 33
• 가. 사례 대상지의 일반적 현황 = 33
• 나. 도로 구분과 도로 현황 = 34
• 다. 건축물 관련 현황 = 37
• 3.3 모델에 의한 사례 대상지 분석 결과 = 42
• 가. 현황분석 결과 = 42
• 나. 지구단위계획 입력사항에 의한 결과 - Ⅰ = 44
• 다. 지구단위계획 입력사항에 의한 결과 - Ⅱ = 45
• 3.4 용도지역 변경에 의한 피난의 방해요인 분석 = 47
• Ⅳ. 결론 = 49
• 4.1 요약 및 결론 = 49
• 4.2 연구의 한계점 및 제언 = 50
• ABSTRACT = 53