不動産 開發 事業에 있어 프로젝트 파이낸스 活用方案에 관한 硏究 : 국내 은행 審査 事例를 中心으로 = A Study on Applications of the Project Financing for the Real Estate Development Projects

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Lately, the project finance handled by the financial institutions has emerged as new issue of our domestic financial community. Project finance is secured on the future cash flows for the recourse to its principal, unlike the ordinary corporate financing. Therefore, it is very important to precisely estimate the capacity of the projects of creating the cash flows as well as their values. The results of analyzing the economic validity of the projects may provide for the grounds for important decision makings on such issues as fund-raising plans, loan interests, redemption plan, dividends, and other risk management plans including insurance. Nevertheless, few preceding studies have focused on such issues, and some preceding case studies could not use sufficient information or data only to comprehend the project financing superficially, much less its unique structure and processes.
The primary purpose of this study was to survey and analyze the cases of the project finance reviews by important factor and thereby, provide for some basic data useful to future studies. For this purpose, the researcher examined concept, characteristics, needs and other points of the project finance to address the problems impeding the project finance and explore their solutions to suggest the ways to effectively raise the funds for the real estate development projects and activate the project finance for them.
The important elements of the project finance are participants (interested parties), stages and procedures, required fund and methods of raising it, risk analysis and management and feasibility study. First of all, the participants are project developer, financial institution raising the fund and sharing the risk, constructor, government and other expert groups assessing technical and economic aspects of the project independently. These participants play diverse roles from the initial planning stage to operation of the project, centering around the special corporation or the project company.
Stages of the project finance may be divided into preparation, construction and operation. At the stage of preparation, participants are engaged in market planning, feasibility study, fund-raising, execution or other important contracting. At the stage of construction, the most sensitive aspects are construction cost exceeded and construction period delayed, and so, various measures are explored to prevent such risks. At the last stage of project operation, it is important to ensure efficient managerial ability and secure sufficient liquidity in preparation for the initial market risk. The risk factors of the project finance may be divided according to the stages into design and construction risks, ground-breaking risk and operation risk, or into economic risk, political risk and force majeure. The interest risks can be managed with the financial risk management using the financial engineering like the interest rate swap or other non-financial risk managements through various contracts, insurances and guarantees. The non-financial risk managements through insurance and guarantee are used more.
In order to review the project finances, domestic banks collect information about the projects and assess the contents and sizes of the risk (risk assessment), and evaluate the feasibility of the projects, design the financial structure and explore the ways to preserve their credits. The important decisions made by domestic banks about the project finances are focused on firm guarantee of their credits and estimation of the cash flows or the sources of redemption. Evaluation of the project value and the various risk factors are the most important points for reviewing the project finance. Only if the cash flows and ratio of return can be determined under reasonable assumptions and in consideration of the various risk factors, the project developers may decide on their projects, while financial institutions can decide how to raise and structure the fund and determine the loan and redemption conditions.
For the case study, the researcher sampled 6 apartment housing buildings at Minrak-dong, Busan and 'reconstruction of high-end villas at Dogok-dong, Seoul and thereby, reviewed various aspects of their project finances, addressed the problems and suggested the solutions to activate the project finance.

국문 초록 (Abstract)

최근 금융권에서 취급한 프로젝트 파이낸스가 국내 금융권의 새로운 문제로 떠오르고 있다. 프로젝트 파이낸스는 일반적인 기업금융과 비교하여 원리금 소구권이 미래 창출되는 현금흐름을 담보로 한다는 것이다. 그러므로 프로젝트의 현금흐름 창출 능력을 정확히 추정하고 가치를 평가하는 일은 매우 중요하다. 프로젝트 사업의 경제적 타당성 분석 결과는 자금조달 계획, 대출금리 및 상환계획, 배당, 각종 보험과 같은 위험강구 대책 등 중요한 의사결정의 근거가 된다. 그럼에도 불구하고 이에 대한 연구는 아직 미진하고, 또한 기존의 사례 연구는 정보의 접근이 용이하지 못해 피상적인 접근에 그쳐 프로젝트 파이낸스의 독특한 구조와 프로세스를 이해하는데 한계가 있었다.
따라서 본 논문은 은행의 프로젝트 파이낸스 심사 사례에 대하여 중요 요소별로 충실히 조사, 분석하여 향후 관련 연구에 대한 참조 자료로서 활용될 수 있도록 하는데 일차적인 목적이 있으며, 프로젝트 파이낸스의 개념과 특징, 필요성 등 전반적인 내용을 통하여 프로젝트 금융의 활성화를 저해하는 문제점을 파악하고 이에 대한 개선안을 모색함으로써 부동산 개발사업의 자금 조달 방안을 제고하고 프로젝트 파이낸스의 활성화 방안을 제시하는데 목적이 있다.
프로젝트 파이낸스의 중요한 구성 요소로는 참여자(이해관계자), 단계 및 절차, 소요자금 및 조달방법, 위험분석 및 관리, 마지막으로 타당성 평가로 나누어 볼 수 있다. 먼저 참여자로는 프로젝트를 추진하는 사업시행자, 금융 및 위험분산을 담당하는 금융기관, 건설사, 정부, 기타 독립적인 기술성, 경제성 평가를 담당하는 전문가 집단 등이 있다. 이들은 특수목적 법인인 프로젝트 회사를 중심으로 준비 단계부터 운영에 이르기까지 다양한 역할을 담당한다.
프로젝트 파이낸스는 진행단계에 따라 준비-건설-운영단계로 분류할 수 있는데 준비단계에서는 시장기획, 타당성 분석, 금융조성, 실시협약 및 기타 중요계약의 활동이 이루어진다. 건설단계에서는 공사비용 초과와 공사지연 위험이 가장 민감한 부분이며 이를 방지하기 위한 여러 가지 대책이 강구된다. 마지막 운영 단계에서는 운영 초기의 시장위험을 대비하기 위해 효율적인 경영능력과 충분한 유동자금 확보가 중요하다. 프로젝트 파이낸스의 위험요소는 진행단계에 따라 설계 및 시공위험, 조업개시 위험, 운영 위험으로 분류할 수 있고 경제적, 정치적, 불가항력적 위험으로 구분하기도 한다. 위험의 관리방안은 금리위험에 대하여 이자율 스왑을 이용하는 것과 같이 금융공학을 통한 재무적 위험관리와 각종 계약, 보험, 보증을 통한 비재무적 위험관리 방안으로 구분할 수 있는데 주로 보험 및 보증을 통한 비재무적 위험관리 방안이 활용된다.
국내 은행의 프로젝트 파이낸스 심사업무는 프로젝트의 정보를 수집한 후 프로젝트 위험의 내용 및 크기 등을 확인(위험의 평가)하고, 프로젝트의 사업성 평가, 금융구조의 설계 및 채권보전 방안 등으로 진행된다. 국내 은행들의 프로젝트 파이낸스에 관련한 중요한 의사결정들은 확실한 채권보전 및 원리금 상환의 원천인 현금흐름의 추정에 근거하고 있다. 현재 시점에서의 프로젝트 가치평가, 여러 위험요인의 반영 이슈 등은 프로젝트 파이낸스에서 가장 중요한 요소 중의 하나이다. 합리적인 가정 하에 여러 위험요소를 감안한 추정 현금흐름과 수익률이 도출되어야 사업시행자 입장에서는 프로젝트의 추진 여부를 결정할 수 있고 금융기관은 재원의 조달 및 구성, 대출 및 상환조건 등을 결정하기 때문이다.
사례 연구로는 국내 은행의 심사 사례로 ‘부산 민락동 아파트 6개동 신축에 따른 심사 사례’ 와 ‘도곡동 고급빌라 재건축에 따른 심사 사례’ 를 들어 프로젝트 파이낸스의 이해를 구하였고, 아울러 국내 프로젝트 파이낸스의 문제점 및 개선방안을 도출하여 프로젝트 파이낸스의 활용방안을 모색하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 구성 = 2
• 제 2 장 프로젝트 파이낸스의 이론적 고찰 = 3
• 제1절 프로젝트 파이낸스의 발전배경(發展背景) / 과정(過程) = 3
• 제2절 프로젝트 파이낸스의 개념 및 특징 = 6
• 1. 프로젝트 파이낸스의 개념 = 6
• 2. 프로젝트 파이낸스의 특징 = 7
• 제3절 프로젝트 파이낸스의 구조 = 14
• 1. 프로젝트 파이낸스의 기본구조와 이해당사자 = 14
• 2. 프로젝트 파이낸스의 이해당사자 = 15
• 제 3 장 프로젝트 파이낸스의 위험요소 및 사업성 평가 = 27
• 제1절 프로젝트 파이낸스의 위험요소 = 27
• 1. 위험의 개념 = 27
• 2. 프로젝트 위험요소의 유형 = 29
• 제2절 프로젝트의 사업성 평가 = 41
• 1. 사업성 평가의 개념 = 41
• 2. 사업성 평가의 절차 = 44
• 제 4 장 프로젝트 파이낸스의 심사 및 채권보전 = 46
• 제1절 개 설 = 46
• 1. 프로젝트 파이낸스 심사의 의의 = 46
• 2. 프로젝트 파이낸스 심사의 핵심 사항 = 47
• 3. 프로젝트 파이낸스의 심사 절차 = 49
• 제2절 프로젝트 파이낸스의 심사 실무 = 51
• 1. 프로젝트 파이낸스의 심사를 위한 준비작업 = 51
• 2. 프로젝트 파이낸스의 심사내용 = 53
• 3. 프로젝트 파이낸스의 심사 점검 항목(Cheek List) = 59
• 제3절 프로젝트 파이낸스의 채권보전 = 66
• 1. 채권보전 수단의 종류 = 66
• 2. 상이한 법률과 담보의 효능 = 69
• 3. 물적 담보의 취득 = 71
• 4. 보증 및 유사보증의 징구 = 81
• 제 5 장 프로젝트 파이낸스의 심사 사례 = 105
• 제1절 부산 민락동 APT 6개동 912세대 신축 사례 = 105
• 1. 최초 대출내용 및 조건 = 105
• 2. 리스크 검토 = 106
• 3. 사업 진행 현황 = 107
• 4. 분양성 분석 = 109
• 5. 현금흐름 검토 = 113
• 6. 종합의견 = 114
• 제2절 도곡동 고급빌라 재건축 사례 = 115
• 1. 대출 신청 내용 및 조건 = 115
• 2. 리스크 분석 = 117
• 3. 사업진행현황 = 118
• 4. 분양성 분석 = 119
• 5. 현금흐름 검토 = 122
• 6. 종합의견 = 124
• 제 6 장 프로젝트 파이낸스의 문제점 및 개선방향 = 127
• 1. 프로젝트 파이낸스의 문제점 = 127
• 2. 프로젝트 파이낸스의 개선 방향 = 132
• 제 7 장 결론 = 136
• 참고문헌 = 139
• ABSTRACT = 141